私儲空間迷你倉到底是不是一個好的投資標的？（下）

相關內容請點擊:

因為香港在2013年的時候600多間，那現在到底有幾間呢？現在還是600多間。

香港怎麼沒有繼續增加呢？其實香港在前兩年曾經一度增加到800多間，相當於快飽和，為什麼突然少掉了200多間嗎？

香港在去年，某個迷你倉發生了一場大火燒死了兩個消防員，因為這個原因導致現在整個香港對於迷你倉的法規限制變得非常非常的嚴格，因為整個法規變嚴的關係，他們很多成本結構本來就比較差的一些業者就經營不下去，或是他那個地方根本沒有辦法去做一些公安或消安的一些設備，那些地方基本上就做不下去。

香港後來倒掉了兩百多間，那我們從一個數據來看，我們可以用一個很簡單的方式去評估你這個城市迷你倉到底是不是飽和了，我們會用一個人均平方米的角度去看。

我把香港所有的迷你倉的樓地板面積和人口拿出來算一個數據，把這個樓地板面積除以人口，我可以得到一個數據叫做人均平方米。

香港的人均平方米大概是0.1平方米，但是你回頭過來看台灣，台灣整個市場，目前有一百多個倉，台北市大概有68倉。以台北為例大概人均平方米只有0.002平方米，所以你用這個數字去看就可以知道其實中間還有很大的一個空間存在，所以我相信台北市，應該還有非常多的空間可以持續在擴點。

這個是香港跟台灣的一個發展進程，香港大概是在西元2007年到2008年這個時候開始猛爆性的發展，一下子從大概七八十間成長到將近五六百間，但是香港開始有迷你倉的時候大概是1999年的時候。

換句話說這個產業大概需要7到8年的市場教育時間，這個地區的人才會慢慢地習慣使用迷你倉這樣一個比較先進的服務模式。

台灣大概是從2009年的時候引進了第一間，所以我相信台灣大概經過8、9年的時間應該開始進入一個高速的一個成長期。

現在應該算是迷你倉非常快速成長的一個成熟期，也就是因為這個關係才會有蠻多的外商，還有些台灣的大集團現在都跨入這個領域，就我知道有很多台灣的像中興保全、新光保全，中國石油，台灣的郵局都在評估這個迷你倉的可行性，像香港新加坡的外商進來台灣這裡。

台灣目前市場的概況：

目前台灣最大的業者大概是摩爾空間，現在有38間左右的一個店數，他們現在是第一名。第二名是收多易，他是新加坡的業者，目前台灣大概有17間。第三間叫做儲存易，他是香港的上市公司，基本上在中國、在香港、新加坡、台灣總共一百多間的倉庫。

另外，台灣在從事這個行業的很多都是自有物業，像剛剛我們圖上看到了這個My收納的家，很多台灣的業主，他們現在開始在做這方面的一個投資，因為台灣的租金報出來講下，他們這兩年的房地產其實不是那麼的景氣，所以很多的房地產屬於閑置的狀態。

一個空屋的狀態，所以他們會把這些拿來做迷你倉，但是它換算起來報酬率大概是原本租金的三倍到四倍，所以如果有個地方它本來的租金假設是人民幣2萬塊錢，我如果可以把它做成迷你倉滿租的話，他可能可以達到人民幣6萬到7萬的一個收益率，相對來講算是一個蠻有吸引力的投資。

但是我剛剛提到一個重點，他的進入障礙不高，那我一個既不是外商，又沒有什麼大的創投資金的業者來講，我們要怎麼創造出不一樣的差異化的競爭優勢呢？

這個是現在一般的迷你倉同業他們大概在經營的形態，他們可能客群會分為我剛提到的居家用戶放一些家裡的雜物，換季衣物，或者一些自己家裡小孩子的東西等等，有一些會租給商用的客戶放存貨，或者是租給他們做小型的辦公室。

那另外一個是我們在台灣的業者很主力的一個市場，他們認為這是一個剛需，因為每年只要你有搬家，你有家裡要裝潢，你就需要把傢具找地方放，所以也有人在專門做這一塊，他們提供的櫃體是比較大型的，給大家放床墊、傢具。

但是我後來觀察了這個市場之後，我這幾塊跟他們做競爭，其實相對來講是有困難。

所以我發現台灣近幾年有一個產業其實發展非常非常的快速，我相信這個現象在中國大陸應該也是一樣，因為全球在這幾年都可以說是一個電商的時代，很多實體的貿易，實體的店家經不起這幾年的電商浪潮陸陸續續在倒閉，在關店。

台灣現在很多的大馬路上的一些商店幾乎都關掉，因為大家把商業模式都重新轉移到了線上，在發展電商、發展網拍、發展網購。

每年現在新增的網絡賣家，這裡所謂的網絡賣家，也許他不是做一個大網拍，他肯定有一個facebook做一個小網拍，利用微商做一個小的網拍的生意這種都算，或者是他在一些直播頻道上用直播在賣東西這些都算。

台灣一年新增將近2萬名，這麼大量的一些網拍業者造成的產值是非常大，所以我們如果根據他的統計我去看B2C和C2C的產值在台灣大概已經達到了1.1兆台幣，相當於大概2000多億人民幣，而且還以每年10到12%的年複合增長率在高速的成長。

台灣這幾年很多產業基本上是負成長率，能夠維持不要衰退已經很厲害，但是在電商在網拍這個產業每年以兩位數的成長幅度在高速的發展當中。

可是在發展這些電商的過程，我們觀察到這些小賣家，這些小電商，他們有一個困境。

因為賣的東西都很雷同，像我們公司這邊現有接到很多的網拍客人，很多他們從淘寶、從阿里巴巴這邊進貨，大家都在這邊進貨，拿到的商品其實同質性非常的大，比我們台灣在前幾年要開一個淘寶的賬戶還不容易，所以很多還要請。

第二個困境是很多這些網拍，他們可能都是一個人在做，或者是他跟他的朋友兩個人創業，很多都是上班族，因為薪水不漲，薪水不夠，用睡大覺而外兼職做個小網拍，他白天可能在上班，然後晚上回到家裡就開直播，回答客戶的問題賣東西，或者利用微信做小型的這樣一個宣傳，然後自己出貨，自己包裝，自己拿去郵局寄、去超商寄貨。

但是當你一個人要做這麼多的事情的時候，其實效率是很低的，因為這個原因再加上很多是個人創業，他們是個小型的賣家，他在資金上面非常的有限，沒有什麼資金去做額外的行銷等宣傳，所以導致在台灣做網拍雖然很多人在做，但是其實淘汰率非常的高，做網拍成功率不到5%，大概有95%以上的會在一年過後收掉。

其中我們公司這四年多來，我也看到非常多收掉的小賣家，當初剛進來時的懷抱熱情很開心租那個小柜子，然後就把商品進來，結果就看他過了三個月，過了半年就沒有賣掉幾個，所以相對來講失敗率是非常高的。

因此後來我們就想到了我們在市場的區隔這邊，其實我們可以有個非常大的破口可以去做，我們可以針對這些小型賣家，針對這些微型的電商客戶提供給他們一個3PL，所謂的第三方物流。

我們利用在市區的這些倉庫幫他們做外包的出貨，所以他們這些商家可以把他們的貨品放在我們的小倉庫之外，他們要出貨，他們要寄售，只要把訂單給我

有跟大家提到我們的點都是在市區，都是在非常熱鬧繁華的捷運站附近，因此我們這些點還可以做到現在很流行的一個字叫2O，這是一個很妙的現象。

利用我們這樣的一個在市區的迷你倉，業者開始利用我們這樣的空間成為一個線下的面焦點，線下的一個是驗貨的地方，或者一個線下試用試吃的點，就好像他開了一個線下門市。

但是租一個倉庫的成本跟你實際開一家店的成本懸殊的天差地遠，那個起碼可以差到一年十倍到二十倍的成本差距，但是當你的線下店不再需要做到跟以前的店，只是來做銷售這樣的情況之下，只要一個大概兩平方米的空間，然後有我們的員工會幫你跟客人做介紹，如果客戶要來試吃，要來體驗這樣的環境，可以做到幫助他們去得到客戶的名單，還可以幫助這些客戶做到線下的一個銷售，跟企業幫助他們拉到跟客戶之間的距離。

因為對中國大陸畢竟不是那麼的了解，或許很多專業的房地產投資人，或者是對當地的產業分析很了解，可以到時候再看看會不會有哪一些城市其實是很適合發展迷你倉，或者是可以加上我們提到私儲空間下一個新的盈利模式，我們不再只是存儲，我們甚至成為這些電商的發貨中心，物流中心或者是他們的行銷中心。

整個亞洲現在一些大的電商集團都已經去東南亞去插旗，東南亞的基礎建設比中國台灣更落後一大段，所以或許這個行業在那邊可能有一個不一樣的變形，不一樣的發展，因為落後的關係，他們像這種取貨的方式其實非常非常不方便，他們當地的物流跟取貨其實做的不完善，所以迷你倉就有這樣的發展形態。

今天跟大家的分享，我認為迷你倉其實可以成為電商在某一個程度或者在最後這個部分里做到有效的一個解決方案。

以上，說明完畢！