潮新聞客戶端 記者 岑天宇
容積率1.2、規劃聯排和疊排、xx板塊新增純低密住宅……2024年三季度以來，原本屬於高端改善乃至終極改善的低密產品，悄然城了樓市熱點，無論是公開曝光度還是購房者的直觀感受，都達成了一致：杭州的低密項目越來越多了。
客觀的數據如何？浙報傳媒地產研究院從土地出讓和新房規劃公示兩個維度做了整理。
*數據說明：①本文低密宅地指容積率≤1.5宅地；②土地和新房數據的杭州範圍為市十區。
去年至今，低密宅地成交佔比逾四分之一
2024年至今年5月中旬，杭州十區累計成交124宗涉宅地，平均容積率2.0，成交總價2095.7億元。其中容積率≤1.5的低密宅地為29宗，宗數佔比約23%，成交總價274億元。
佔比的趨勢在持續上漲中，從兩個數據可以得到印證：
①杭州十區成交宅地的綜合容積率從2016年的2.3已下降至2025年5月的1.9；
②容積率≤1.5的宅地佔比從2016年的7.4%上升到了2025年5月的26.9%。
（杭州十區2016-2025年容積率趨勢/低密宅地宗數佔比）
從上圖兩個數據走勢不難看出，隨着低容積率地塊佔比的提升，杭州的宅地綜合容積率進入了新的區間體系，而低容宗數的佔比自2022年開始直線拉高。
土地供應方面，杭州還有不少低密宅地在路上。
今年以來，僅容積率下調的詳規公示就有：
錢塘區東部灣新城單元qt020102-08、qt020102-13地塊，兩宗地塊容積率由2.8和2.6均下調至1.4；
蕭山區蜀山單元（蜀山西片區）xs150102-05地塊，地塊容積率由1.8下降至1.45；
蕭山區蜀山單元（蜀山片區）xscq2711-12地塊；地塊容積率由2.3下降至1.0；
臨平區崇賢新城單元（lp28）lp280204-04地塊，地塊容積率由2.2下調至1.8；
富陽區新登單元fy150304-21、26等地塊，地塊容積率由1.5下調至1.1。
限價放開後，「高低配」重出江湖提升低密供應
事實上，市場中的低密供應不僅來自上述的低容積率宅地，還有不少供應來自非低密項目：杭州自2024年6月末限價放開後，容積率1.5-2.0的宅地普遍規劃為部分低密+部分高層/小高層/洋房的項目業態，也是大眾俗稱的「高低配」。甚至也不乏容積率2.0以上的宅地作出這樣的規劃選擇看，比如：
國泰世紀新街項目（容積率2.5）規劃2幢高層和10幢疊排；
濱江房產市北項目（容積率2.5）規劃6幢高層和4幢疊排；
英冠世紀城南項目（容積率2.5）規劃3幢高層和3幢聯排；
濱江房產湖墅項目（容積率2.6）規劃4幢高層和4幢疊排；
濱江房產四堡七堡項目（容積率2.5）規劃7幢高層和3幢6f疊排……
這其中最突出的是濱江房產奧體項目（奧體博覽中心單元bj1706-10地塊），容積率2.7，規划了7幢高層和2幢疊排。
當前，杭州在土地出讓時，對部分地塊已經做出了建築高度限制：項目最高部分與最低部分高度比不超過3:1。在「好房子」大背景下，這一規則對項目內部的均好性和純粹性做了一定的保障。
杭州叫停極限高低配，新規設置高低倍差3:1內，是好事嗎？
17個月公示44個含低密業態項目
低容積率地塊成交佔比提升、「高低配」項目重出江湖，兩大因素作用下，新房市場的低密項目到底新增多少供應？這從項目規劃公示可見一斑。
2024年至今，杭州十區累計公示了44個含低密類項目（純低密+部分低密），約佔出讓總地塊的35.5%。
其中純低密項目19個，合計建面88萬㎡，項目業態主要以疊排、聯排為主。
含部分低密項目25個，這些項目中除了低密業態外，絕大部分含有高層屬性，總計為196幢聯排、70幢疊排和11幢洋房。
這些項目的公示中還能看到另一個趨勢：洋房業態正在減少，今年拿地已公示的項目中未有洋房產品。這與低密項目提升存在關聯關係。
隨着產品溢價天花板空間打開，開發商打造洋房產品的意願下降，擠壓洋房項目空間。典型案例是臨平區的杭鐵越秀·星縵和潤發佈批後修改，將6-8f洋房改為4f/7f疊拼加2f合院產品，總戶數由1284戶調整為996戶。戶型面積由105㎡、135㎡洋房改為約210㎡、220㎡疊拼、約250㎡合院。
從中不難看出，開發商對於低密的銷售預期遠高于洋房或高層。
目前，2024年始成交的宅地中，還有8宗低密宅地未公示，其中有杭州樓麵價地王——建發蔣村項目。
（2024年至今容積率分佈）
（2024年至今杭州純低密項目情況）
（2024年至今杭州高低配項目情況）
分佈：蕭山市北、翁梅喬司、運河新城佔比最高
行政區方面，2024年至今蕭山區包攬了12個含低密類項目，宗數佔比27%。這與蕭山區宅地成交總量高也密不可分，蕭山區2024年至今出讓了26宗地塊。
其中，僅蕭山市北板塊就有3宗，分別為英冠綠城·晴瀾軒、濱江·潮語臻境府和興耀市北項目。
目前僅英冠綠城·晴瀾軒開盤，規劃為高層+聯排的組合。項目高層面積約199㎡，聯排面積約200-350㎡。因為項目限價，聯排搖號熱度空前，共28套觸發拼社保，據悉有1000+人參與，最終有261人入圍，整體中籤率約10.73%。地塊精裝限價41300元/㎡，是杭州今年首個拼「頂格社保」樓盤。
其次為臨平區和拱墅區，各有6個和5個含低密類項目，佔比分別為13.6%、11.4%。
臨平區2024年至今出讓的7宗宅地中，6宗容積率都在1.5以下。其中，翁梅喬司板塊3宗，分別為綠城·湖棲雲廬、英冠·春棠雅韻府和英冠·如璽華院。綠城·湖棲雲廬已經全部售罄，項目規劃為13幢4-6f疊排，戶型面積195-285㎡，均價在44223元/㎡，為精裝修交付。
拱墅區2024年至今出讓了19宗地塊，雖然純低密宅地供應不多，但是改善類需求旺盛，催生了「高低配」項目增多，含低密的5個項目中3個為「高低配」產品。這其中運河新城有2個項目，分別為越秀運河新城項目和金茂運河新城項目，兩個項目均未開售。
（2024年至今含低密類項目分佈圖）
房企：濱江、綠城含低密類項目多且不同
房企方面，濱江房產、綠城擁有含低密類項目最多，分別擁有7個和6個。這兩家房企也是杭州市場拿地基數的頭排。
濱江房產從2024年至今在杭州十區拿下28宗宅地，其中2024年項目已全部公示，2025年項目目前仍有5個未公示。其中已公示項目中，含低密項目佔比約1/3。
2024年9月之前，濱江房產的公示項目基本以高層業態為主，此後疊排、聯排等低密產品比例提升。特別是2025年，濱江年房產已公示的6個項目中，含低密類項目佔據了4個，比例達到67%。且4個項目全部為「高低配」，容積率均在2.0之上，其中有3個更是在2.5之上，大部分位於核心區，比如湖墅大關、錢江世紀城、錢江新城二期等。
綠城的項目量級與濱江房產相當，但同樣含低密項目，產品業態差異顯著。
2024年至今，綠城在杭州十區拿下22宗宅地，2024年項目已全部公示，2025年項目目前只有1個項目未公示。其中已公示項目中，含低密項目接近1/3。
2024年7月之後，綠城也開始密集推出含低密類項目。比如純低密的綠城·湖棲雲廬、綠城閑林項目等；綠城的「高低配」項目容積率都在1.8以下，如建杭綠城·詠湖雲廬、綠城·潤百合和英冠綠城·晴瀾軒等。
2025年以來，綠城容積率2.0以上的宅地共6宗，僅湖映金沙軒項目（容積率2.1）做了「高低配」方案，其餘5個項目均為純高層項目。
供應加大 去化如何？
伴隨含低密類供應量的提升，新房售價也逐步抬頭。
2023年，杭州十區新建商品房銷售聯排1374套，疊排2860套，建面分別為33萬㎡和58萬㎡。其中聯排均價34468元/㎡，疊排均價33896元/㎡，套均總價分別為835萬元和692萬元。
2024年，杭州十區新建商品房銷售聯排1153套，疊排2497套，建面分別為28萬㎡和53萬㎡。其中聯排均價33084元/㎡，疊排均價36765元/㎡，套均總價分別為804萬元和782萬元。
2025年至今（數據截至5月15日），杭州十區共成交聯排534套、疊排763套，建面分別為13萬㎡和16.5萬㎡。均價分別上升至43822元/㎡和42517元/㎡，漲幅為32.5%和15.6%，套均總價上升為1066萬元、921萬元。
從上述數據可以看到，純低密產品的單價在2025年有了明顯提升，背後原因可能是低密供應的區域分佈自2024年開始出現了明顯的中心化。
根據浙報傳媒地產研究院的統計，2024年至今，容積率≤1.5宅地的供應體量已經達到168.8萬㎡，其中2024年以來公示的純低密項目（疊排、聯排）體量為88萬㎡。這還沒有包含下表項目中的低密部分，以及未公示項目中可能的低密部分。
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