「在開發業務層面，減少管理層級，取消華東區域、華南區域、華西區域、華北區域和江南區域五個區域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司。」6月25日，房地產龍頭招商蛇口(001979.SZ)發佈公告稱，將取消華東、華南、華西、華北和江南五個區域公司，改為公司直管。同時在總部層面，新成立資產管理部，將風險管理部/法律合規部/審計稽核部分拆為風險管理部/法律合規部、審計稽核部。
據記者不完全統計，今年以來，中交地產、萬科、中海等超10家房企紛紛啟動架構調整。這意味着，房企正在經歷一場擴張期到收縮期的組織架構調整，從追求「廣覆蓋」的模式，向注重「精管理」的形態加速轉變。
從「三級管控」到「總部直管」，招商蛇口組織架構大變動
撤銷華東、華南、華西、華北、江南五大區域公司，全面實行「總部—城市」二級管控模式，這標誌着這家頭部房企終結了延續多年的「總部—區域—城市」三級管理體系。
其實，招商蛇口在組織變革方面早有鋪墊。2024年初，將七大區域整合為五大區域，留下了華東、華南、華北、華西和江南5大區域。到了2025年初，又對華東、江南區域進行了內部整合。而這一次的全面撤銷區域公司，意味着其區域組織變革已經「一步到位」。
招商蛇口是招商局集團有限公司(以下簡稱「招商局集團」)旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，也是招商局集團在國內重要的核心資產整合及業務平台。1992年2月19日，招商局集團全資設立招商蛇口，註冊資本為2億元。2015年12月30日，招商蛇口吸收合併招商局地產控股股份有限公司並於深圳證券交易所上市。公司主營房地產開發業務、資產運營和城市服務三大業務板塊。
從財務表現看，2025年一季度，招商蛇口綜合毛利率降至11.76%，同比下降2.74個百分點，環比下降6.44個百分點。凈利率僅1.89%，同比下滑超2個百分點。今年前5月簽約銷售額671億元，同比再降13.75%，這一下滑幅度跑輸10強房企9.5%的平均降幅，業績壓力或為改革主因。
此前2024年報顯示，招商蛇口歸母凈利潤同比下滑36.09%至40.39億元，扣非凈利潤下滑57.27%至24.49億元。對於公司凈利潤下降的原因，招商蛇口表示，主要系公司開發業務項目結轉毛利率同比下降，以及計提房地產項目減值準備同比增加。
房企集體縮減大區，力求轉為總部直管
此次調整並不出乎意料。招商蛇口的組織變革經歷了「裂變—合併—撤銷」，這是房企對生存模式的深度改革縮影，也是行業通行的降本增效動作。
回溯其組織變革歷程，2018年總部結構從16個部門精簡至8個，區域從五大區增至八大區，開啟擴張周期。2020年，撤銷東南區域，縮至七大區域。2024年，合併深圳、華南區域，保留5大區域。直至2025年6月25日，五大區域全數撤銷，回歸「總部直管」。
這一循環背後，是房企從規模擴張轉向質量深耕的邏輯轉變，類似的調整在行業蔓延。
在頭部房企中，招商蛇口「大刀闊斧」的選擇全部撤銷區域公司，且一次性取消了五個區域公司。在此之前，保利發展、中海地產也在今年開啟組織架構調整。保利發展對部分區域公司進行合併，涉及江蘇、浙江、山東、遼寧四大區域。中海地產則是合併瀋陽公司和大連公司，整合為遼寧公司。
與招商蛇口的情況類似，今年3月，金茂也選擇撤銷所有區域公司，包括華北、華東、華南、華中、西南五個區域公司。從「總部—區域—城市」調整為「總部—地區」二級管理架構，進一步降本增效，按地理區域採用就近原則整合重組，對現有城市公司撤併重組調整為14個地區公司。
記者梳理上述房企的組織調整路線發現，這些頭部房企調改多有類似，但招商蛇口在組織架構調整上的力度更為可觀。
未來大幅減少拿地，集中聚焦一線城市
降本增效已成為房企生存的關鍵。聯合資信評估股份有限公司在對招商蛇口2025年的跟蹤評級報告中指出，2024年，房地產行業景氣度未能改善，公司項目銷售受到一定影響。
從營收數據來看，招商蛇口的業務板塊仍以房地產開發為主，同時，資產運營和城市服務也有一定規模。2022年，房地產開發業務收入佔比超九成，2024年佔比下降至87.38%，毛利率也在不斷下降。
「2024年，公司開發業務收入變動不大，受行業下行影響，毛利率繼續下降。」評估報告指出，考慮到行業基本面情況未能改善，預計未來一年毛利率仍將下降。
基於行業現狀，招商蛇口放緩拿地力度，拿地支出大幅下降，且進一步向一線城市聚焦，進而新增土地成本也有所上升，其中，公司在上海獲取項目較多。
總體來看，2024年大幅縮減拿地規模，權益口徑拿地支出約為335億元，同比大幅下降61.36%。
其他業務中，資產運營收入同比增長20.53%，毛利率處於較低水平，盈利能力差。城市服務收入小幅增長，毛利率同比上升2.23個百分點，主要系公司優化組織結構，提質增效所致。
未來一年，招商蛇口新開工規模將繼續下降，但竣工規模維持高位，公司仍將維持一定規模的資本支出。公司資產運營業務為公司提供穩定現金流，但在建自持物業有一定資本支出需求，且隨着市場競爭加劇，未來項目經營有一定不確定性。公司城市服務收入持續增長，可為公司提供一定的利潤。
「招商蛇口在2025年採取了聚焦核心城市、優化存貨結構、加大優質土地投資的策略，通過高頻跟蹤市場和靈活調整推貨節奏來應對挑戰。」有投資者指出，雖然公司在短期價格和去化方面還存在壓力，但在資金、管理和戰略上的準備比較充分，後續在核心城市的表現值得關注。
可以預見的是，在新的組織架構下，招商蛇口能夠更加靈活地調配資源和應對市場變化，這為房地產企業的轉型提供了有利條件。
值得關注的是，組織架構的調整必然會導致行業內人才的流動和重新配置，加速行業洗牌與集中度的提升。此外，或將有更多房企效仿招商蛇口的「組織輕型化」模式，推動「總部—城市」的直管方式。這場「去掉中層包袱」的實驗，或將重新定義房企的生存法則。
記者:劉瑾陽 編輯:鄭楚翹 校對:王菲
