修復2024丨「金三銀四」缺席，房企拿地態度更為審慎

2024年前4月，300城經營性用地約25851萬平方米，同比下降9%，仍處歷史低位。

市場熱度方面，得益於京滬蘇杭等熱點城市核心板塊地塊的出讓，重點監測城市3月份平均溢價率一度達到5.6%，但隨着4月優質地塊入市佔比回落，平均溢價率顯著回落至3.5%，為2024年至今最低。

究其原因，既有土地質量下降的原因，又更多地有大環境持續下行有關。統計局數據顯示，1-3月份，新建商品住房銷售面積18942萬平方米，同比下降23.4%，新房成交數據較去年同期明顯下滑，「金三銀四」缺席，這也在一定程度上打擊了房企拿地信心，因此土拍熱度不及前期。

考慮到當前市場下行的大環境，即使上海、合肥這樣的去化周期處於較為合理水平的城市，也在主動收縮宅地供應量。

因此，我們認為在供求關係和市場預期恢復健康之前，土地市場的規模超跌仍將維持一段較長的時間。建議各城市在供地選擇上應當更加精確，在新房去化能力有限的情況下，更加關注出讓地塊的去化預期和盈利空間。

2024年至今，整體土拍市場相對平穩，一季度受部分熱點一二線核心地塊出讓影響整體市場熱度稍有提升，但進入4月，重點城市優質地塊成交佔比略有下降，供求回調低位持平。

cric監測數據顯示，截止2024年4月25日，300城經營性用地累計供應25851萬平方米，同比下降9.7%，按月來看，前3月累計供應19888萬平方米，同比增長3.6%，4月土地供應量為5963萬平方米，為2024年至今低位。

成交方面，截止2024年4月25日，300城經營性用地累計成交面積20725萬平方米，同比下降6.4%。分月來看，受春節錯期影響，2月份土地成交量同比下降，3月表現也不佳，不及去年同期，4月更是在3月的基礎上有所下降，不過由於1月同比去年同期大漲39%，因此一季度成交規模較高，進入4月後基期數值的回調，整體回歸低位。

市場熱度方面，4月平均溢價率3.5%，較上月下降2.1個百分點，為2024年至今低位。

這主要是由於一季度一線城市北京、上海均封頂成交了多宗涉宅地，尤其是上海，一批次首輪集中土拍，掛牌的5宗地，除寶山顧村地塊5.56%溢價成交外，其餘4宗地塊均搖號成交，整體溢價率創下2021年集中供地以來的新高，高達9.07%，熱度明顯回升；二線城市，杭州、蘇州、合肥、長沙也都進行了集中土拍，均拍出不錯的市場熱度。

在北京、上海、杭州等城市優質地塊高溢價成交的帶動下，一季度整體溢價率環比顯著上漲，環比上浮1個百分點，達到了4.5%，達到了2023年下半年以來的新高，與2023年全年熱度基本持平；不過與2023年一季度相比，仍下降0.6個百分點。

從企業拿地來看，2024年1-4月新增土儲貨值百強門檻值為18.9億元，同比下降32%，降幅保持不變，新增總價、建面百強門檻值分別為6.4億元和18.4萬平方米，同比降幅分別為29%和10%，但降幅持續收窄。

1-4月，新增貨值、總價和建面百強的總額分別為6720億元、3027億元和3793萬平方米，三個指標同比分別下降19%、23%和8%，同比指標由正轉負，主要由於4月份房企投資規模不及往年同期，在核心城市供地減緩、優質地塊減少的情況下，企業投資收縮。

整體來看，投資謹慎的趨勢未有改變。一方面前四月仍有近七成百強房企未拿地；另一方面，百強房企拿地銷售比僅為0.16。

聚焦到銷售top10企業來看：第一，1-4月銷售top10拿地金額佔百強比重為57%，投資高度集中在頭部企業；第二，綠城、越秀、龍湖、濱江、建發拿地金額排名與銷售排名相近，且拿地銷售高於行業平均，其中建發、綠城拿地銷售比超過0.5；第三，前四月拿地金額僅有綠城、龍湖、濱江較去年增長，而保利、中海等今年投資略有放緩，前四月投資金額同比下降62%和74%。

目前，從供求規模的角度來看，土地供應節奏與去年同期相當、成交規模也同比基本持平，行業的供求平衡仍在調整中。

企業端來看，樓市「金三銀四」的缺席、銷售不及預期仍是導致企業持續審慎投資的最重要因素。月末中央經濟局會議提出「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」，以及各大重點城市均或多或少放鬆了限購政策，預計接下來市場將迎來更多政策細則落地。房企及購房者均有較濃的觀望情緒，在市場顯著築底、呈現回暖勢態前，房企都將保持審慎、觀望態度，土地市場的動態將集中於國央企、優質核心地塊上。

2024年4月，房地產政策面仍集中在需求側，月內廈門、合肥、長沙等地均在月內放款了公積金相關管理規定。在月內召開的保障性住房建設工作現場會上，住建部指出，要加大保障性住房建設和供給，完善「市場+保障」的住房供應體系，抓項目建設，紮實做好項目前期工作，實現凈地供應，完善規劃設計方案，儘快達到開工條件，形成實物工作量。

在當前土地市場交易規模快速收窄的情況下，加大保障性住房建設和供給，為房地產市場帶來了更多「確定性」較強的項目，有利於維持行業一二級市場交易規模的穩定，並促進城市建設的持續發展。

地方層面，至4月末已有近1000個縣市（區）發佈了2024年供地計劃，住宅土地供應總量平均較2023年下降了18%，其中六成縣市宅地計劃供應量較2023年呈下降趨勢。分能級來看，各能級城市表現基本一致，同比2023年均呈下降趨勢，降幅均超10%，尤其是二線城市，同比降幅高達25%，宅地計劃供給量下降更為堅決。

不過與上年土地成交規模相比，2024年整體供地計劃依舊看似「過量」，樣本城市2024年計劃供應的總面積，達到了2023年交易量的1.7倍，包括合肥、西安在內的二線城市也均是如此，反而是常州、淮安、南通、徐州等少數三線城市供地指標控制的相對較佳。

對於大多數城市而言，不論是出於城建發展計劃的階段性目標、城市財政計劃的平衡、還是為市場可能出現的反彈周期留足指標餘量，都使得近年來的供地計劃普遍超量，供地計劃完成率的持續低位也在情理之中，預計2024年供地計劃完成率仍將延續五成左右的低位。

考慮到當前市場下行的大環境，即使上海、合肥這樣的去化周期處於較為合理水平的城市，也在主動收縮宅地供應量。典型如合肥，2024年宅地計劃供應量僅389公頃，較2023年540公頃降幅高達28%。

我們認為，在供求關係和市場預期恢復健康之前，土地市場的規模超跌仍將維持一段時間，全面復蘇仍需更長時間。