報告摘要：
全國房產經紀行業動態：2023年，房產經紀行業相關規範政策陸續出台。行業規範政策的持續出台意味着對於刺激房地產消費不再僅僅止於需求環節，而是更加深入至房產的交易環節。房地產行業進入存量時代，對於中介行業的規範，有助於減少行業的運作風險，形成市場良性循環。
全國房產經紀行業表現：
①上半年，疫情解封后市場迎來小陽春，行業經紀人規模爆發，下半年，經紀人再度開始流失，年底淡季，經紀行業整體進入周期性底部。
②房產經紀司和經紀門店的分佈整體呈現從低能級區域向高能級區域集中趨勢，單個經紀司、單間門店規模呈現逐漸小型化趨勢。
③春節過後房產經紀司線上發房量大幅上漲，五個區域中的華北華東和中西部區域、四個梯隊中的新一線城市二手房發房量增長顯著。
一、全國房產經紀行業
2023年，房產經紀行業相關政策陸續出台。房地產經紀是房屋交易環節的重要參與者，對促進房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。行業規範政策的持續出台意味着對於刺激房地產消費不再僅僅止於需求環節，而是更加深入至房產的交易環節。
3月30日，自然資源部、中國銀行保險監督管理委員會聯合印發《關於協同做好不動產「帶押過戶」便民利企服務的通知》。通知指出，「要推動省會城市、計劃單列市率先實現「帶押過戶」」，「要推動住宅類不動產率先實現，並逐步向工業、商業等類型不動產拓展」。帶押過戶可以降低不動產交易流轉過程中的各種摩擦成本，消除交易過程中的各種欺詐和亂象，將合理的成本顯現出來，推動房產經紀行業步入高質量軌道，才能更為順暢的保障住房需求，實現行業的良性循環。
4月27日，住房和城鄉建設部、市場監管總局出台關於規範房地產經紀服務的意見，包括「加強從業主體管理、明確經紀服務內容、合理確定經紀服務收費、嚴格實行明碼標價、嚴禁操縱經紀服務收費、規範簽訂交易合同、加強個人信息保護、提升管理服務水平、加大違法違規行為整治力度、加強行業自律管理」十個方面，主要針對利用房源客源優勢收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等問題提出規範意見，對進一步提升房地產經紀服務質量、促進收費合理透明、推動房地產市場平穩有序運行具有積極意義。
交易費率是市場各方關注的焦點，客戶對於中介費的不滿，更多的是對現有服務的不滿，本質上要求「物有所值」。《意見》的出台，一方面規範行業准入門檻，二是鼓勵實施分檔定價收費，且可能會推動雙邊收費模式的實施，將有助於提升經紀行業的專業度和服務水平，給經紀行業帶來新的機遇。
隨後全國多個省市，如福建、廣東、黑龍江、河南、海南、山西、江西、北京、四川、北京、上海、成都、合肥等省市均出台經紀行業相關規範，加強房地產經紀機構管理，整治和規範房地產經紀市場秩序，旨在提升房產經紀機構服務水平，更好的保障交易雙方的合法權益。此外，深圳成立房地產中介行業新業態發展自律委員會和首個房地產中介行業訴源治理非訴解紛中心，合肥、嘉興、淮北、渭南、安康等城市開展房產中介市場專項整治工作。
12月的全國住房城鄉建設工作會議上提出，要重拳整治房地產市場秩序，糾治房地產中介等方面亂象，切實維護人民群眾合法權益，要求各級住房城鄉建設部門要加強房地產中介行業管理，會同有關部門加大房地產行業侵犯公民個人信息違法違規行為查處力度，促進房地產市場平穩健康發展。緊接着在今年1月17日，住房城鄉建設部網上通報了關於房地產中介行業侵犯公民個人信息違法違規典型案例，包括「上海德佑房地產經紀有限公司員工非法對外出售公司內部業主信息；房地產經紀從業人員沈某某採取購買、收受、交換等方式非法獲取公民個人信息」等。
2023年以來，中央層面多次提及促進房地產良性循環，滿足剛性需求和改善型需求。短期內，居民對於經濟和收入的預期降低，對於房產交易成本更為敏感，交易環節的各種隱形成本將阻礙市場實現良性循環。
隨着房地產行業進入存量時代，房產經紀的重要性將愈加凸顯，在此過程中，對於中介行業的規範，有助於促進和鞏固寬鬆政策的效果，同時減少行業的運作風險，形成市場良性循環，促進房產中介行業的平穩健康發展。
二、2023年全國房產經紀行業表現分析
1、全國房產經紀行業規模走勢
2023年，隨着疫情解封和春節過後市場運作恢復正常，購房需求開始集中釋放，疊加房產經紀行業節後正常的招聘周期，經紀行業在線作業的規模從2月份開始增長，3月份增長達到年內最大值，經紀司和經紀門店的數量小幅增長，經紀人數量漲幅明顯，達到7.4%。隨着市場需求的逐漸釋放和需求熱度的回落，經紀人數量再度開始流失。步入年底淡季，經紀行業整體進入周期性底部。
2021年至今，房產經紀司和經紀門店的分佈整體呈現從低能級區域向高能級區域集中的趨勢。華東區域經紀司的佔比從2021年的23%上升至28%，其他區域佔比跌至32%。華東區域經紀門店佔比從2021年的24%提升至2023年的27%，其他區域從32%降至31%。房產經紀人分佈未顯示出明顯的集中趨勢，2021年至今，僅華東區域房產經紀人佔比增長至26%，華南區域經紀人佔比反而下降3個百分點至12%；受2023年部分非核心區域房產市場反而表現較好的影響，其他區域佔比提升約1個百分點。
一線城市房產經紀司佔比較去年繼續提升1個百分點，房產經紀門店提升0.6個百分點，房產經紀人對比去年則基本保持穩定。2023年，一線城市出現分化，上海、北京二手房市場受到新房市場分流影響，成交熱度處於僅三年內較低水平。深圳二手房成交較去年回升，但是與2020年相比，仍然屬於腰斬的水平，廣州二手房成交量則上升，並且首次超過新房成交套數。市場有強有弱的情況下，使得一線城市經紀行業規模佔比整體保持穩定。
新一線城市房產經紀司和經紀門店數量佔比較2022年分別微降0.5、0.6個百分點，經紀人佔比微升0.4個百分點，整體規模佔比變化不大。二線城市房產經紀司、經紀門店和經紀人佔比分別提升0.8、0.4和0.3個百分點。三四線城市房產經紀司和經紀門店佔比分別下降1.4和0.5個百分點，經紀人佔比相對穩定。
2、全國房產經紀公司平均規模變化
截止2023年年底，全國單家房產經紀司平均門店數量同比減少5%，單間房產經紀門店平均經紀人數量同比也減少約5%。整體趨勢來看，單個經紀司規模呈現逐漸小型化趨勢，單間門店規模2021年至今也呈下降趨勢。儘管平均規模受春節後市場熱度高漲刺激在2023年3-5月份出現上升，但隨着需求釋放隨後再次回落。當前行業面臨多重挑戰，小型化的經紀機構可以更為靈活的應對市場變化。
華北東北、華東、華南和中西部區域單個房產經紀司所擁有的經紀門店數量同比分別減少3.7%、8.7%、4.8%和5.2%，相比之下其他區域降幅最小，為2.4%。中西部區域單間門店擁有的房產經紀人的數量同比增加1%，華北東北、華東和華南區域分別減少5.4%、8.6%和9%，其他區域減少4.3%。
2023年，一線城市單家房產經紀司旗下所有的門店數量同比下降8.3%，單間門店擁有的房產經紀人數量同比減少11.8%，在各梯隊城市中降幅最大，主要仍是受全年二手房市場成交熱度下降影響。一線城市這種形勢或顯示當前市場情況下，核心城市的房產經紀司為應對風險，開始小型化。
新一線城市、二線城市和三四線城市單家房產經紀司旗下所有的門店數同比分別下降5.2%、7%、2.8%，單間門店擁有的房產經紀人數分別下降1.4%、6%和4.3%，可以看到三四線城市經紀司規模降幅最小，新一線城市門店規模降幅最小，主要在於三亞、秦皇島、大理等三四線城市，成都、西安、長沙等新一線城市房地產市場保持一定熱度，使房產經紀行業受益。
3、全國房產經紀行業發房情況
2023年1月，全國在線經紀司發房量環比跌幅達到2021年來的最低點。春節過後通常房產經紀司線上發房量會大幅上漲，2023年延續這一規律，並且受疫情解封影響和前期積壓的需求釋放影響，發房量大漲。除置換需求之外，出售變現需求也抬頭，使得二手房新增掛牌量快速上升，經紀司平均發房量環比漲幅在2月份達到高點，並且超過前兩年的最高漲幅。
不同於前兩年，房產經紀司年初發房衝到高點之後第二個月迅速回落，2023年3月（高點後第一個月）單個經紀司發房量和單間門店發房量漲幅仍然保持了約20%的漲幅，單個經紀人發房量也保持了14%的漲幅，4月份（高點後第二個月）仍保持接近10%的漲幅。5月開始，發房量逐漸回落，與往年走勢相似，但從回落幅度來看，略小於前兩年，主要受到2023年以來，二手房掛牌量大幅上漲的影響。
2023年，華北東北區域和中西部區域單個房產經紀司平均發房量分別增加2.7%和14.9%，華東區域和華南區域分別下降10.8%和3.9%。華北東北、華南和中西部區域單間門店發房量增幅分別為6.7%、1%和21.3%，僅華東區域下降2.3%。各個區域單個經紀人發房量均增長，其中華北東北和華南區域漲幅超過10%，其他區域超過20%。總體來看，2023年，華北華東和中西部區域二手房出售需求增長顯著，北京、長春、保定等華北東北部城市、烏魯木齊、重慶、德陽、桂林等中西部區域城市掛牌量大增，且區域內絕大多數城市掛牌量上升，也使得區域存量市場壓力增大，對於經紀行業來說即是機遇也是挑戰。
一線城市單個房產經紀司的發房量同比減少19%，新一線城市、二線城市和三四線城市經紀司平均發房量同比分別增長10%、1%、1%。一線城市房產經紀司單個門店的發房量同比減少12%，新一線城市、二線城市和三四線城市經紀司平均發房量同比分別增長16%、9%、4%。一線城市房產經紀人平均發房量同比保持不變，新一線城市、二線城市和三四線城市經紀司平均發房量同比分別增長17.5%、16%和9%。可以看到，新一線城市發房量增長最為顯著，同時今年多個新一線城市需求熱度持續不減，二手房經紀行業的景氣度保持高位。後續需求能否消化高啟的存量掛牌將影響行業走勢。
