攤開一張北京地圖，如果要找到近幾年發展生猛的板塊，你會圈哪裡？
答案擺在眼前，無論是之前的亦庄、後沙峪，還是朱辛庄，永豐，北京這座城市的發展勢能隨着產業與配套的不斷成熟，也在順勢激活很多新的板塊，這也是北京作為一個特大城市，多中心化發展所形成的格局。
但哪些板塊潛藏了成為「新中心」的潛質，這其實考驗的是開發者的能力。我們試圖從一些過往的案例中，發掘一些共性。譬如，那些紅極一時的區域，都會有一個熟悉的身影，那便是中海。
再花點心思，我們會看到，中海不僅僅是參與到了這些熱門板塊的開發與建設中，更多時候，他充當了先驅者的角色，甚至在一個區域的價值還沒有被充分發掘時，率先搶位，現在看來，不得不佩服其魄力與洞察力。
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草蛇灰線，在很多區域的布局中，都能看到中海相似的印記。
2020年，中海率先在金盞底價拿地，成為了10年間首家進入金盞的房企，並率先在此打造了「拾光系」的作品——中海拾光里，而就在其拿地後的五個月，受到金盞自貿區利好的影響，中海拾光里以網簽54億問鼎了2021年朝陽區銷冠。
現在看來，這也是激活這一板塊的第一股力量。
繼中海後，旭輝、融創、中建陸續進入，可以說，中海憑藉一己之力，帶動了金盞熱度。而這其中，也離不開中海對於板塊發展的精準預判。
不僅如此，同一年在亦庄拿地的中海，也成功預判了亦庄即將由剛需競爭紅海轉變為高端改善的供不應求，並將體系內最高端的「藏峰系」落子亦庄，打造了繼中海甲叄號院後的，又一座中海京叄號院，自 2021年2月開盤以來，業績不斷走高，並在當年銷售業績就突破百億。也成為區域內首屈一指的改善標杆。
如果沒記錯，同樣的劇情也上演在了海淀。從2021年到2022年，連續兩年的海淀銷冠都被中海奪下，憑藉的便是中海接連布局海淀永豐板塊，打造的中海匯德里與富華里，背後熱銷的核心就是基於，中海又一次成功的預判了「北清路前沿科創發展走廊」和「中關村大街高端創新集聚發展走廊」制高點，使得永豐雙子銷售額突破200億，兩年霸榜海淀網簽第一。
再把目光轉向順義，2022年6月，北京土地集中拍賣時，順義後沙峪的土拍僅有兩家房企，中海也用近乎底價拿下地塊，在此打造了中海湖光玖里，自開盤至今以來，項目幾乎包攬了每月順義網簽第一，僅一年網簽就達到75億。這也順勢又一次帶火了大家對於後沙峪板塊的關注，在2023年5月，後沙峪兩地塊出讓，吸引了81家房企爭搶，創造了後沙峪土拍的新紀錄。
此時的中海，早已用百億業績站穩了這一激烈的「戰場」。
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不用過多舉例，我們其實就可以看到，中海對一個區域板塊發展的把脈，有着精準與透徹的洞悉，即便通過復盤，無論是剛提到的中海拾光里還是之前亦庄的中海京叄號院，後沙峪的中海湖光玖里、永豐的中海富華里等等，都用熱銷佐證了中海的眼光犀利，簡單來說，則依賴於以下幾點：
- 其一：對區域的發展有足夠的前瞻性，預判能力滿分。
- 其二：有足夠強的實力來滿足區域發展的規劃與建造能力，以及與政府合作的能力。
- 其三：善於把握機會的能力，在快速發展的板塊中，中海都能切中最核心的需求。
其實從這三點，我們能看到中海率先布局的關鍵動作背後，其實是對區域量級、發展的優先主次以及目標客群有着十分清晰的了解。這一點也是有賴於中海體系內強大的「整班出擊」的能力，對一個區域的把控以及客戶研究的工作，可以在公司層面快速形成包括設計、客研、報建、投資等多個部門的聯動，更是將營銷儘可能的前置，搭建了一整套集市場研究、客戶研究、產品研究、專題研究及工具開發為一體的客研體系。
這其實就可以用最高效、最大精準度來判斷一個地塊的潛力指數，而且可以在效率上大大的超過同時起跑的很多對手。
這也是為什麼，一些在當時並不被看好、也不搶手的地塊，中海敢於拿下開發，但又有能力將其打造成為區域的銷冠，最終撬動更多開發商對於這一板塊追趕的熱情。
這就是之前行業里總有一個熱門的梗，那便是：中海你永遠學不會。
之所以學不會，是因為一方面有繁雜而龐大的案頭工作，中海率先分散到了各個部門，這些工作其實是看似隱形但又具有決定性，另一方面，在中海進入後，城市界面有了很大的提升，無論是從生活的基礎配套還是周邊的氛圍，這其實也能夠反映出，中海踩准了政府對於片區發展的重視，同頻了城市發展的風向。
回顧中海在北京布局的近30年的時間，從2019年至今，已經五年問鼎了北京樓市的銷冠，在城六區及11個核心區開發了超過60個項目，據統計，中海在北京開發的諸多項目，二手房價也平均高於同板塊房價約34%。從這一點，也能看到，中海不但善於領跑區域，同時也是穩固資產價值的保障。
讀懂過往的鋪墊，當中海瞄準一個新的板塊，這背後巨大的信號，更值得被捕捉到。
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兩個多月前，中海以底價33.8億元拿下丰台辛庄地塊，地塊容積率1.1，系低密度屬性社區，期房銷售指導價為6.4萬元/平方米，現房銷售指導價為6.6萬元/平方米。
之所以能夠底價拿地，某種程度上其實能夠反映出地塊本身的熱度並不算高，競爭也非激烈，才能夠不費力氣就收入囊中，但注意了，拿地的還是中海，他的判斷，一定有基於地塊我們沒有看到的價值。
果然，就在2024年一開年，丰台區就公布了超500億的投資，這其中包括地鐵1號線支線、人大附中園博園校區、北京園博園合生匯，辛庄智能製造產業園等46個重大項目的開工建設。與此同時，丰台河西地區也成為了整個丰台高質量發展的重要承載空間，基於此，丰台量身定製了首個以數字經濟產業為主導的集聚空間——北京園博數字經濟產業園，預計將於明年6月竣工。
大量智能製造以及新賽道產業的崛起，也將大大激活整個丰台的城市發展，不得不說，這一次，又讓中海提前踩准了節奏。
但與之前幾大板塊布局不同的是，中海對丰台開發的參與度可以說十分深入，無論是過往多年在丰台的深耕，還是2023年10/11月分別拿下的郭公庄、辛庄、南苑這三個項目，光是這三個項目的總投資就達到了171億，貨值也超過了200億。
對丰台特別是河西板塊來說，中海更是份量十足的參與者。早在去年8月，北京中海與丰台區政府正式簽訂了戰略合作協議，目標就是全力為區域發展提供強有力的支持。
而此次中海拿下的辛庄地塊正是地處西五環丰台主城園博園旁，同脈西山，可以說是京西五環在醞釀的下一個頂級墅區，也是丰台2024年重點打造的項目之一，這其實也意味着，中海的布局，對於整個丰台河西板塊的崛起與快速發展，有着不可替代的帶動作用。
畢竟，從金盞到後沙峪，從亦庄到永豐，中海走遍的足跡，無一例外都激活了一個原本被價值低估的板塊，而這一次，則回到了丰台。
畢竟在這裡，是北京主城唯一一個坐擁「一河五湖八園」的生態住區，區域綠化率高達50%，生態環境堪稱北京唯一，是名副其實的城市綠肺、天然氧吧，而如此低密的居住產品，對於整個北京來說，都足夠稀缺，在攸克君看來，這一點，也是打動中海將新一座拾光系搬到這裡來的關鍵。
而從2021年以來三年時間，北京集中供地了169宗住宅用地，其中位於主城區的近74宗，這其中，容積率在1.1以內且有限高12米的地塊，只有3塊，中海此次拿下的地塊便是其中之一。這也是丰台區三年內唯一一宗低容積率的別墅類產品地塊，而其他兩宗，則是位於海淀四季青，目前成交總價也超過了1800萬。
這樣看來，中海的永定拾光里具有太多的「唯一性」，主城低密不用再說，且整個項目除了疊拼，均為4層低密洋房，且在價格上有足夠的驚喜，同時，這也是整個片區內唯一一個、也是中海體系內唯一一個擁有雙會所的項目，有了這些「附加值」，再疊加墅質大盤的基底、洋房類產品的高增值性。
不得不說，這一次的中海，又精準踩准了節奏。
