暴跌,輪到學區房了……

2023年12月13日23:51:08 星座 6675
暴跌,輪到學區房了…… - 天天要聞

一個時代的終結。

1

學區房大跌

學區房,終究還是破防了。

爆炸性消息首先來自上海。上海朱家灘小區,對應的學校是浦東新區頂級名校明珠小學,根據媒體報道,該小區今年的房價一路滑落——

3月份,均價跌到10萬/㎡;

9月份,掛牌價跌到9萬/㎡;

11月底,有房東直接把掛牌價降到了7.8萬/㎡……

這啥概念呢?要知道2021年的時候,該小區的房價最高漲到15萬/㎡,按現在的掛牌價,這是跌了48%,差不多砍了一半!

換句話說,如果你在兩年前花800萬買了一套,到現在已經跌沒380多萬。

這不是個例。縱觀上海的學區房,如今都在暴跌——楊浦密雲小區學區房,從近15萬跌到8萬多;梅園新村學區房,從20萬跌到9萬多……

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不止上海,其他一線城市學區房的遭遇也差不多。

深圳,四大名校的學區房都在跌。深圳中學的學區房,最高跌幅達到了29%。深圳實驗的學區房,更是跌去30%-45%。一個叫長城花園的小區,2021年價格將近17萬,現在降到9萬多,跌幅達43%。

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北京,「中關村三小」學區房萬柳蜂鳥家園小區,此前賣到22萬一平,如今成交單價不到12萬。

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廣州,根據「在灣區」的梳理,在名校遍地的越秀區,28個二手小區,超80%都跌了,跌幅最高超30%。對口東風東路小學的錦城花園、君匯世家,分別跌了28%和18%。

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一線城市都如此,其他城市更不用多說——

杭州,幾個重點小學的學區房降幅基本都在15%以上;

蘇州,姑蘇區老牌學區房,整體價格下跌已超過34%;

合肥,有學區房跌幅接近50%;

武漢,很多學區房已經跌到不直接顯示成交價,怕太難看了……

學區房,中國樓市金字塔尖的王者,終於也要走下神壇了。

2

「瘋狂」的學區房

學區房一度是買房人心中的信仰。

2013年3月,北京海淀區華清嘉園,一間37平方米的房子叫價350萬,每平米逼近10萬。由於價格實在駭人,這個地方被稱為「宇宙中心」。

但僅僅3個月之後,這個記錄就被打破了。東城區景山東街,一個400平方米的四合院,報價1.3億元,每平米32.5萬。

由於報價過高,這兩套房源很快就被下架了。但從它們這裡,絕大多數人第一次聽到這樣一個概念:學區房。

不只在北京,全國各大城市,凡是優質學區房,都賣成了「奢侈品」。

在深圳,華強北有個學區盤叫閣林網苑,一套44.58㎡的房子,2020年4月賣出時成交價632萬,每平14萬,上一年同期的成交單價是10萬。換算一下,一年時間,房東每天躺賺5000塊,買房人則要多掏近180萬。

2019年,南京出了一套「迷你」學區房,13㎡大的房間內,只夠放一張床、一張桌子。但因為總價低,房東報價168萬,看房人排到了門口。更魔幻的是,這是一套「瓦房」,房齡已經39年。

這個「破房子」跑火的原因,在於它屬於南京市琅琊路小學的學區範圍。琅琊路小學是南京最有名的三所小學之一。

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這種現實背後,是學區房巨大的魔力。

《中國教育報》曾公布的一組數據顯示,2015年北京大概有16萬名兒童進行了小學入學信息採集。其中,京籍學生大概10萬名,非京籍大概6萬名。但東城、西城和海淀三個區口碑最好的25所小學,只能接收大概5000名學生。

一邊是16萬人的潛在需求,一邊是5000個優質學位名額,而學區房,就是通往名校的那張船票。

再往深處看,學區房火爆根源於優質教育資源的稀缺與不平等。

看一組數據:2019年大學本科錄取率,河南考生108.4萬,本科批次錄取36萬,率取率是33.2%,廣東、四川、安徽、河北、湖南、江西、甘肅這一數據在35%-43%之間。而北京是68.9%!

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這意味着,同樣參加高考,北京的孩子10個裡頭7個上本科,河南是3.3個。

在絕大部分城市,重點高中的升學率都遠遠高於普通高中,而能否進入重點高中,取決於能否進入重點初中乃至重點小學。而初中小學都是免試入學,能否上全憑劃片或者搖號。

最後的焦點,就落到了那套決定命運的學區房上。哪怕再不濟,孩子不是讀書的那塊料,學區房也是市場上的「硬通貨」,轉手一賣也能賺上一筆。

在稀缺教育資源和金融屬性的裹挾下,學區房就這樣走上了狂歡的巔峰。

3

學區房的宿命

學區房如今的暴跌,讓很多高位接盤的人感到意外和難以接受,但很多跡象其實早已浮現。

從短期來看,2021下半年以來,房地產市場持續下行買漲不買跌的情況,同樣適用於學區房。想買的人少,想賣的人多,必然形成價格踩踏。

從中期看,學區房的邏輯在變。學區房的調控,前幾年就開始了。2021年的時候,高層會議明確提出——

增加保障性租賃住房和共有產權住房供給,防止以學區房等名義炒作房價。

在這之後,廣州、成都、石家莊、南京等多地將學區房的整頓作為重點。

在上海,自2021年起,上海市委屬試驗示範性高中,將拿出招生總計劃的65%,通過「名額分配綜合評價錄取」的方式分配到區和學校。

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在深圳,官方提出「全區試點大學區制」,在民治街道小一和初一各自選取5所學校,納入到大學區招生學校中,狙擊高價學位房。

這兩年,更多的城市也在跟進。教師輪崗制度、叫停寒暑假輔導班、嚴控在線教育,甚至試點啟動小學生暑期託管服務……這些,都是改革的一個個小步伐。當優質教育資源不再和房子強關聯,學區房自然就降溫了。

從更長的維度看,學區房的價值基礎也在逐漸動搖。

2016年全國出生人口達到高峰以後,新生兒數量就一直在跌,2022年全國出生人口更是跌到了1000萬以下,與幾年前相比幾近腰斬。

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另一個數據也在說明這個趨勢。教育部官網數據顯示,2022年全國共有幼兒園28.92萬所,比上年減少5610所。同年,在中國「人口第一大縣」安徽臨泉縣,50家幼兒園被關停。不止幼兒園,2022年全國的小學也比上年減少5162所。

學生都少了,學區房的需求自然下降,價值也隨之下降。

學區房概念的真正興起,是在2006年《義務教育法》頒佈、「就近入學」被強調之後。後來的「小升初」直升制度,更是把「學區房」推上了神壇。

回看這十幾年,學區房誕生了太多的魔幻。有人哪怕是耗資千萬、傾家蕩產也在所不惜;有人組建孟母群、自辦奧賽班,自覺成了房價的「保衛者」;還有人調動巨量資金大手筆囤入學區房,捂一段時間又轉手賣給需要的接盤俠,從中牟取暴利……

但如今,一切都已成往事。學區房也終將體會到那句話——

時代拋棄你的時候,連聲再見都不會有

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