摘要：銷售仍未回暖（歡迎關注閨蜜財經）
撰文|蜜妹
11月的最後幾天，房企傳來一些好消息。繼融創中國之後，又一家民營房企宣布境外債重組成功。
11月29日，中國奧園披露內幕消息，稱境外重組方案順利在11月28日晚間如期召開的計劃債權人會議上獲得投票通過。
早在今年9月，中國奧園宣布已完成全部境內公開債展期。這意味着，中國奧園成為繼融創後，又一家完成境內外債務重組的大中型房企，也是首家完成重組的粵系房企。
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如果從2022年1月官宣「違約」算起，中國奧園的化債之路已經走了22個月，其中不乏波瀾。
還記得2022年1月19日，中國奧園發佈公告稱，經審慎考慮流動性狀況，公司將不會支付於2022年1月到期票據的餘下本金及最後一期利息。與此同時，在30天寬限期屆滿後，將不會支付於2023年、2024年到期票據的最新一期利息。
此外，中國奧園還表示，擬就其他境外金融債務採取相同原則。
2022年4月1日，中國奧園宣布停牌。此後，該司進入漫長的至暗時刻。
停牌之後，2022的後8個月，中國奧園不定期發佈公告，多是關於出售資產、復牌進展、銷售表現及推遲財報發佈。關於債務重組等情況，會在相關公告里提幾句。
2023年，中國奧園化債進度加快。
2023年7月初，中國奧園迎來關鍵進展：一連披露3份業績報告和1份內幕消息。其中提到，與若干主要票據持有人（債權人小組，其持有公司發行的境外優先票據未償還本金總額的約33.01%）就公司境外重大債務的重組方案的主要商業條款達成一致。同時披露了重組方案。
7月31日，中國奧園披露，64.35%的持有人已正式簽立或同意重組支持協議；
8月10日，中國奧園75.89%的債權人已正式簽署或同意重組支持協議；
9月21日，中國奧園披露2023年中期報告；
9月25日，中國奧園在港交所復牌；
11月19日，中國奧園重組計劃被曝受阻。市場消息顯示，該司境外債務重組方案於10月底獲香港、開曼和BVI法院的受理，但在香港法院的公開受理聽證會上，中國平安保險海外（控股）有限公司（簡稱「平安海外」）旗幟鮮明地提出反對意見。
平安海外於1996年10月24日在香港成立，為平安集團全資控股的直屬子公司。
接着就是昨天（11月29日），中國奧園披露，1216名合計持有5,196,997,408美元投票計劃債權的債權人投票贊成中國奧園計劃（即大多數中國奧園計劃債權人親身或委派代表出席中國奧園計劃會議並於會上投票，約佔已投票有表決權計劃債權總值的79.11%）。這意味着，該司此前的61億美元境外債重組方案獲得通過。
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針對這份債務重組方案，如有業內人士評價的：以債轉股形式來進行境外債務重組，最大好處就是能夠「以時間換空間」，重組後境外債務能穩定下來，暫時不用劃撥資金來應對境外清償壓力，而公司管理層也能集中精力保交付，保運營，保穩定，從而度過困境謀得長遠發展。
是的，以時間換空間。債務重組成功，意味着中國奧園有了更多的回血時間，來換取今後的發展空間。不過這一切都要建立在回血的基礎上。
從2023年情況來看，包括中國奧園在內的多數房企，回血效果似乎都不甚理想。
圖片來源|克爾瑞（特此感謝！）
今年，中國奧園沒有官方披露銷售表現，不過從第三方數據來看，下滑很嚴重。克爾瑞此前榜單顯示，今年前10個月，奧園集團的權益銷售額為81.4億元，排名97，全口徑銷售額百強里蜜妹好像沒找到。
類比去年同期，奧園集團的權益銷售額還有136.6億元，排名75位。2023年前10個月，奧園集團權益銷售額同比下滑約40.4%。
今年上半年，中國奧園的營收其實是上升的，同比增幅25.11%為109.4億元，雖然歸母凈利潤為-29.45億元，但毛利潤有7.316億元，同比增長373.08%。
最新中報的資產負債表顯示，中國奧園目前的銀行結餘及現金33.74億元，受限制銀行存款35.63億元。
另一邊，截至2023年6月末，中國奧園的流動負債中銀行及其他借款為687.0億元；優先票據及債券344.0億元；貿易及其他應付款551.1億元。
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從財務報表可以看到，即便債務重組成功，中國奧園的回血之路還很漫長。宏觀上看，市場大環境亦然萎靡。微觀上，決定現金流的銷售仍未穩定，債務雖然爭取了更多時間但後面遲早也是壓力山大。
關鍵還是市場。
一個時間可以參考。前兩天，萬科集團創始人、董事會名譽主席王石在阿布扎比召開的某論壇上說：
「中國房地產的問題才剛開始，調整當中還會有暴雷，還會有債務違約，但是政策層面我們已經看到了變化。如果調整得好，借鑒日本經驗，我認為3-5年能調整過來。但是不要抱希望說，政策對了，明年或後年就會好，這不可能。」。
如此來看，對於置身危機的中國房企來說，能不能撐過後面的3-5年，是關鍵。祝福中國奧園。
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