碧桂園老闆沒跑路，但在「割肉」自救

10月19日早間，碧桂園發佈聲明稱，「（公司）創始人和集團董事會主席目前在國內正常工作」。

這是回應此前碧桂園創始人父女均已離境的傳聞。這種小道消息滿天飛，反映了地產江湖的風雨飄搖。而它們之所以有市場，是因為確實有不少出險的企業老闆或其直系親屬（特定關係人）丟下公司跑路了。

在當下，碧桂園老闆在哪裡，並非一個無關緊要的話題。而創始人父女還在國內的官方聲明，至少暫時安慰了投資人脆弱的信心。

據知情人士透露，碧桂園創始人父女幾個月來一直是在奮力自救中。

也是10月19日，多個市場消息源顯示，碧桂園正在籌划出售其位於澳大利亞悉尼附近的Wilton Greens地產項目。這個項目置於一家名為Risland的公司名下，目前還沒有全部開發完畢。

碧桂園澳大利亞首席執行官Guotao Hu 在當地發佈聲明稱，出售這些部分剩餘土地是 Risland 投資組合優化的一部分。他還強調，碧桂園在澳大利亞的資產「表現良好」，符合正常市場行為和計劃。

Wilton Greens地產項目位於澳大利亞首都悉尼西南方向。按照計劃，這裡將建起至少3600套住房。碧桂園大約是在2019年拿下了這一項目。雖然碧桂園當時並未披露支付的對價，但當地市場都確信，這筆交易的對價不會低於20億澳元，按照匯率，摺合約12.7億美元。

Wilton Greens項目的開發建設仍處於進行時狀態。這個項目總佔地約433公頃，房屋每套售價約為90萬澳元。當地政府擬投入資金，全面提升這個區域的基礎設施建設水平，其中包括投資1.785億美元新建交通基礎設施，提供15000個就業崗位，花費6.32億美元重建當地一所醫院，以及建設兩所學校，商業中心等。這些投資和建設尚未完成。

沒有公開信息表明，碧桂園方面願意以怎樣的價格出售這個房地產項目的剩餘部分。

與大部分中國地產商一樣，在上一個經濟周期中，碧桂園也將海外發展作為一個可供選擇的戰略。在國內，比Wilton Greens項目更有知名度的，是位於馬來西亞的碧桂園森林城市項目，很多中國客戶都購買了森林城市項目的房產。森林城市項目的體量，要比Wilton Greens龐大得多。

碧桂園的債務危機剛剛露出水面。10月10日，碧桂園公告稱，有一筆本金為4.7億港元的非公開債務到期未能支付。官宣正式違約，並揭示其境外債務重組的開始。

恆大債務重組面臨困境後，市場對碧桂園債務兌付情勢非常關注。與對待恆大的態度不同，市場和資金方對碧桂園的兌付壓力予以了一定程度的理解，對部分債務付息予以了寬限期。

不過，10月18日，有持有碧桂園債券的投資者稱，並未如期收到應付的利息，此後，又有消息稱，這筆債務的應付利息總額在1500萬美元上下。

值得注意的是，出售澳大利亞Wilton Greens項目的信息，幾乎與上述未能如期支付利息的消息先後傳出。人們都認為，出售Wilton Greens項目，是碧桂園回籠資金用於償債的一種努力。

根據彭博社的統計，截至2023年6月30日，碧桂園有息負債餘額累計為2579.1億元，其中，1087億元的債務會在12個月內到期。同時，碧桂園目前尚未償付的美元債餘額為99億美元。按照當前匯率測算，約合720多億人民幣。當然，這並非其債務總額的全部。

上述數據與碧桂園10月10日公告中披露的財務數據對比，可以了解到，碧桂園償債面臨巨大壓力。10月10日公告中披露的數據顯示，2023年9月權益銷售金額約為61.7億元，為連續6個月下降，同比跌幅80.7%；前9個月累計實現權益銷售金額1549.8億元，同比下降43.9%。如果與2021年相比較，同比下降幅度更是高達65.4%。

2021年時，房地產市場雖已顯現調整勢頭，但中國不少開發企業對此後調整的深度與幅度未有預料。在2021年初仍有部分房企加槓桿融資拿地買項目，試圖抄底。但是，此後市場銷售一落千丈，疊加恆大出險造成資金市場對房地產行業信心衰退，導致房企融資性現金流和經營性現金流雙雙枯竭，最終引爆了全行業性的債務償付危機。

2021年時，碧桂園旗下的投資平台還參與了中國芯片企業巨頭紫光集團破產重整的競標，雅居樂還在那一年投資了威馬汽車。這些行為，可以從一個側面表明，當時中國房地產企業未對此後的市場情勢有更為清晰的判斷。

與最早出險躺平的花樣年，以及此後出險的恆大不同，債務兌付危機顯現之後，碧桂園態度積極，明確表示履行保交樓責任，儘力償付已有負債。碧桂園創始人楊國強也開始處置個人資產，用於償付到期債務。這些行動，在一定程度上獲得了債權人的積極回應，部分到期債務得以展期。

碧桂園披露的信息顯示，到10月10日時，共計有9筆本金的境內債展期方案獲得債券持有人通過，總計147億元。

現在，碧桂園內部有6個工作組，楊惠妍和莫斌總協調、指揮，分別對應政府、銀行、輿情等方面工作。

在有意出手澳洲Wilton Greens項目之前，碧桂園已經開始處置在手資產。2023年8月，碧桂園退出廣州亞運城項目，將股權以約12.9億元的價格轉讓予中海，這筆交易籌集的資金主要被用於保交樓項目建設開支。

如果Wilton Greens能以理想價格出售，對於現金流承受較大的壓力的碧桂園，是一筆「解渴的錢「。割肉雖然痛苦，但求生更重要。

無論如何，相比於那些甩下巨額債務跑路的企業，以及那些千方百計向國外轉移資產的企業，碧桂園的割肉海外資產的選擇更為「理性」。因為資金市場乃至全社會對於房地產行業的信心已經到了「最危險的時刻」，只有積極面對，才是挽回信心之舉。否則，信心的無差別殺戮過後，寸草不生，片甲不留。

還是那句話，我們希望碧桂園能夠樹立起一個範本，它能贏回的信心，不止屬於碧桂園自己。