作者： 袁園
【樓市重磅！央行、銀保監會出手了】2月24日，中國人民銀行發佈消息稱，為培育和發展住房租賃市場，促進房地產市場平穩健康發展，人民銀行、銀保監會起草了《關於金融支持住房租賃市場發展的意見(徵求意見稿)》。《意見》圍繞住房租賃供給側結構性改革方向，以商業可持續為基本前提，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系。
2月24日，中國人民銀行發佈消息稱，為培育和發展住房租賃市場，促進房地產市場平穩健康發展，人民銀行、銀保監會起草了《關於金融支持住房租賃市場發展的意見(徵求意見稿)》(以下簡稱《意見》)。
《意見》圍繞住房租賃供給側結構性改革方向，以商業可持續為基本前提，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系。
支持發放住房租賃經營性貸款
《意見》共17條，分別從基本原則和要求、加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理四大方面進行了規範。
以加大對租賃住房開發建設的信貸支持力度為例，《意見》支持商業銀行向房地產開發企業、工業園區、農村集體經濟組織、企事業單位等各類主體新建、改建長期租賃住房發放開發建設貸款。租賃住房建設的項目資本金比例應不低於開發項目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長不超過5年。商業銀行應根據各類主體的現金流及房地產開發風險特點，建立完善的開發建設貸款審批機制和風險管理機制，提高貸款審批效率和管理水平。
在支持發放住房租賃經營性貸款方面，《意見》要求，住房租賃企業經營自有產權長期租賃住房的，住房租賃經營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%，可用於置換物業前期開發建設貸款。住房租賃企業依法合規改造工業廠房、商業辦公用房、城中村等形成的非自有產權租賃住房，經營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。
商業銀行應對租賃住房運營管理合法合規情況，租賃住房的租金水平、出租率，以及住房租賃企業的專業能力、財務狀況、持續審慎經營等開展盡職調查，並結合住房租賃企業的經營和風險特點，合理設計貸款的期限、利率和還款方式。
旨在推動住房租賃金融市場規範發展
近年來，相關部門出台了多項支持住房租賃市場發展的政策措施，地方政府、市場主體積极參与，探索加大租賃住房供給。部分金融機構創新推出了相關金融產品和服務，取得了積極成效，形成了有益經驗。
黨的二十大進一步明確，「加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度」。為更好貫徹落實黨中央、國務院決策部署，加強和改善住房租賃市場發展金融服務，加快住房租賃金融市場規範發展，人民銀行、銀保監會在充分總結近年有益經驗，並廣泛徵求相關部門、金融機構、租賃企業、專家學者等多方意見基礎上，研究起草了《意見》。
為防範住房租賃金融風險，《意見》要求，商業銀行等為住房租賃提供融資的機構應建立完善相關制度，加強合規性審查和評估，確保審慎合規開展相關業務。規範融資主體管理，制定明確的准入標準，對非個人對象可實施名單制管理。對各類住房租賃企業以及持有租賃住房的房地產開發企業負債水平進行上限控制，確保其資產負債率保持在適度區間。加強對住房租賃企業的運營管理、財務狀況、資金用途等情況的監控，對住房租賃企業存在違反借款合同約定情形的，要及時採取加速清償、提前收貸等有效措施化解風險。
人民銀行將牽頭建立住房租賃金融專項統計制度，加強對住房租賃金融產品的統計、調查和監測分析，探索建立住房租賃專項信貸政策導向效果評估制度。相關部門加強住房租賃相關信息共享，發揮監管合力。
《意見》的反饋截止時間為2023年3月26日，公眾可通過信函和電子郵件的方式發送。
「此次政策最核心的要點，即要建立健全住房租賃金融支持體系。」易居研究院研究總監嚴躍進表示，政策明確了金融機構、金融產品、金融管理方面的工作。比如在金融機構方面，明確了商業性金融、政策性金融、開發性金融的功能定位。而在金融管理方面，明確要建立住房租賃金融監測評估體系。
與此同時，嚴躍進認為，《意見》對銀行房貸業務提出了四大業務發力點，包括開發建設領域、收購房源業務、租賃經營業務、綜合金融服務等。
以下為《意見》全文——
關於金融支持住房租賃市場發展的意見
(徵求意見稿)
為深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場，促進房地產市場平穩健康發展，根據《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔2016〕39號)、《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》(國辦發〔2021〕22號)，現就金融支持住房租賃市場發展提出以下意見：
一、基本原則和要求
(一)支持住房租賃供給側結構性改革。金融支持住房租賃應突出重點、瞄準短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題，支持各類主體新建、改建長期租賃住房、盤活存量房屋，有效增加保障性和商業性租賃住房供應。
(二)重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展。金融支持住房租賃應堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，重點支持以獨立法人運營、業務邊界清晰、具備房地產專業投資和管理能力的自持物業型住房租賃企業，促進其規模化、集約化經營，提升長期租賃住房的供給能力和運營水平。
(三)建立健全住房租賃金融支持體系。金融支持住房租賃要以市場配置為主，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系，市場功能完備、結構均衡、競爭有序。
——金融機構分工合理。商業性金融要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，滿足各類租賃住房主體合理融資需求。政策性金融、開發性金融限於在符合職能定位和業務範圍的前提下，為保障性租賃住房開發、建設、運營提供融資。
——金融產品創新規範。住房租賃信貸產品應功能明確，期限和利率定價合理，風險評價和貸後管理完善。直接融資產品應結構簡單清晰，市場約束和運行機制健全有效，產品定價透明，資金用途真實、合規。
——信貸和資本市場配置優化。信貸市場主要滿足各類主體開發建設租賃住房，及住房租賃企業流動性和日常運營需求。資本市場側重於發展住房租賃投資長期融資工具。信貸市場和資本市場可根據住房租賃不同環節收益和風險特點，協同配合、合理接續。
二、加強住房租賃信貸產品和服務模式創新
(四)加大對租賃住房開發建設的信貸支持力度。支持商業銀行向房地產開發企業、工業園區、農村集體經濟組織、企事業單位等各類主體新建、改建長期租賃住房發放開發建設貸款。租賃住房建設的項目資本金比例應不低於開發項目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長不超過5年。商業銀行應根據各類主體的現金流及房地產開發風險特點，建立完善的開發建設貸款審批機制和風險管理機制，提高貸款審批效率和管理水平。
(五)創新團體批量購買租賃住房信貸產品。對於企業和符合條件的事業單位依法依規批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業化規模化住房租賃企業依法依規批量購買存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業性租賃住房長期持有經營的，鼓勵商業銀行在風險可控、商業可持續、不新增地方政府隱性債務的前提下，發放租賃住房團體購房貸款。利用貸款購買的商品住房、商業用房等應為法律關係清晰、已峻工驗收的房屋，貸款存續期內，房屋租賃用途不得改變。租賃住房團體購房貸款的期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。
(六)支持發放住房租賃經營性貸款。住房租賃企業經營自有產權長期租賃住房的，住房租賃經營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%，可用於置換物業前期開發建設貸款。住房租賃企業依法合規改造工業廠房、商業辦公用房、城中村等形成的非自有產權租賃住房，經營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。
商業銀行應對租賃住房運營管理合法合規情況，租賃住房的租金水平、出租率，以及住房租賃企業的專業能力、財務狀況、持續審慎經營等開展盡職調查，並結合住房租賃企業的經營和風險特點，合理設計貸款的期限、利率和還款方式。
住房租賃企業應以租金收入作為第一還款來源。住房租賃企業有明確的其他還款來源的，商業銀行可發放質押、抵押貸款，但應審慎評估質押、抵押的法律風險，確保質權和抵押權可執行。在依法合規的前提下，鼓勵商業銀行根據住房租賃企業的資信和經營情況發放信用貸款。
探索發揮政策性住房金融作用，支持住房租賃企業長期持有運營保障性租賃住房，優先滿足符合條件的新市民、青年人等群體的住房租賃需求。
(七)創新對住房租賃相關企業的綜合金融服務。鼓勵商業銀行積極探索適合住房租賃相關企業需求特點的金融服務模式和金融產品，向住房租賃建設和運營企業、住房租賃經紀機構、住房租賃管理服務平台等提供開戶、結算、諮詢、現金管理等綜合性金融解決方案。
三、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道
(八)增強金融機構住房租賃貸款投放能力。支持商業銀行發行用於住房租賃的金融債券，籌集資金專門用於增加住房租賃開發建設貸款和經營性貸款的投放。
(九)拓寬住房租賃企業債券融資渠道。支持住房租賃企業發行債務融資工具、公司債券、企業債券，專項用於租賃住房建設、購買和經營。鼓勵優化債券發行流程，提高住房租賃債券發行效率，為住房租賃企業提供融資便利。
(十)創新住房租賃擔保債券(CoveredBond)。住房租賃企業持有運營的租賃住房具有持續、穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。住房租賃擔保債券納入債券管理框架。
(十一)穩步發展房地產投資信託基金(REITs)。穩步推進房地產投資信託基金(REITs)試點工作，在把控風險前提下，募集資金用於住房租賃企業持有並經營長期租賃住房。支持房地產投資信託基金(REITs)份額交易流通，促進長期穩定經營，防範短期炒作。優先支持雄安新區、海南自由貿易港、深圳中國特色社會主義先行示範區等國家政策重點支持區域以及人口凈流入的大城市開展房地產投資信託基金(REITs)試點，為利用各類建設用地(含集體建設用地、企事業單位自有空閑土地等)依法依規建設和持有運營長期租賃住房的企業提供資金支持。
(十二)引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。支持金融機構、資產管理產品等各類市場主體規範投資住房租賃相關金融產品。鼓勵住房租賃企業、專業資產管理機構通過房地產投資信託基金(REITs)長期持有、運營租賃住房。支持保險資金等長期資金投資住房租賃市場。鼓勵住房租賃企業和金融機構利用利率衍生工具對沖相關利率風險。
四、加強和完善住房租賃金融管理
(十三)嚴格住房租賃金融業務邊界。住房租賃金融業務要嚴格定位於支持住房租賃市場發展，不得為短期投機炒作行為提供融資。住房租賃金融產品及服務應與非租賃住房的住房金融產品及服務明確區別，嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴禁將住房租賃金融產品違規用於商業性房地產開發。金融機構應建立完善相關業務制度，加強合規性審查和評估，確保審慎合規開展相關業務。
(十四)加強住房租賃信貸資金管理。商業銀行等機構要嚴格住房租賃信貸審查和貸後管理，加強對借款人、項目屬性、貸款用途真實性的調查和跟蹤，確保貸款資金按照約定用途用於住房租賃建設和運營，切實防範資金挪用、套現等風險。對於貸款期間項目租賃屬性或房屋租賃用途發生改變的，應及時收回貸款。
(十五)規範住房租賃直接融資產品創新。住房租賃直接融資產品應基礎資產質量優良、結構簡單、法律關係清晰、信息公開透明、資金用途依法合規。相關受理部門應明確住房租賃企業的業務模式、募集資金用途等政策及審核要求，完善信息披露和後督管理，採取有效措施確保募集資金用於租賃住房建設和運營等相關活動，不得挪用於其他用途。
(十六)防範住房租賃金融風險。商業銀行等為住房租賃提供融資的機構應建立完善相關制度，加強合規性審查和評估，確保審慎合規開展相關業務。規範融資主體管理，制定明確的准入標準，對非個人對象可實施名單制管理。對各類住房租賃企業以及持有租賃住房的房地產開發企業負債水平進行上限控制，確保其資產負債率保持在適度區間。加強對住房租賃企業的運營管理、財務狀況、資金用途等情況的監控，對住房租賃企業存在違反借款合同約定情形的，要及時採取加速清償、提前收貸等有效措施化解風險。
住房租賃企業在融資前須在住房城鄉建設部門建立的住房租賃管理服務平台上完成相關備案工作。對住房租賃直接融資產品應充分揭示其與住房租賃業務、房地產市場相關的風險，建立完善風險預警及處置機制，保護投資者利益。
(十七)建立住房租賃金融監測評估體系。人民銀行牽頭建立住房租賃金融專項統計制度，加強對住房租賃金融產品的統計、調查和監測分析，探索建立住房租賃專項信貸政策導向效果評估制度。相關部門加強住房租賃相關信息共享，發揮監管合力。
請人民銀行上海總部，各分行、營業管理部，各省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行會同所在省(區、市)銀保監局將本意見轉發至轄區內相關機構，並協調做好本意見的貫徹實施工作。
