房貸平均利率1.6%？前3年只還利息？台灣樓市有多奇葩

最近有關於台灣房產的話題非常熱鬧，但大多圍繞房價和投資價值展開。筆者今日另闢蹊徑，呈上幾個台灣房產的冷知識，供大家作為茶餘飯後的談資。建議點贊收藏保存！

01

產 權

台灣的房子是永久產權，沒有我們大陸70年土地使用權這樣的說法，房子可以繼承給子孫後代。

也正因為如此，台灣很多房子看上去很有年代感，也沒有什麼小區的概念。

02

房貸利率

台灣的房貸利率非常低。根據公開數據顯示，2022年6月台灣5大銀行新增房貸利率創下近2年新高，但利率也僅僅只是1.6%出頭。此前房貸利率長期在1.2%-1.5%徘徊。

咱們大陸的公積金貸款利率和商貸利率相差較大，而台灣採用的是不同機構（其實就是銀行）對不同職業的人員實行不同的房貸利率，相差並不是特別大，本質上都是經濟學中的“價格歧視”。公職人員在利率和申請年限上都更有優勢。

考慮到銀行是賺存款與房貸的差價的，因此再往深研究，就會知道，台灣房貸利率之所以這麼低，源於銀行存款利息更低。

台灣銀行2022.8.10公告存款利息

活期利率上大陸與台灣相差無幾，但定期存款利率大陸遠高於台灣。

所以下次再有人嚷嚷着台灣房貸利率低的時候，你可以把根源說出來。

03

貸款方式

在台灣辦房貸，有固定式、一段式、分段式這樣三種貸款方式。

固定式好比咱們大陸的固定利率，不管市場利率漲跌，我自巋然不動，固定式利率伴隨你到還清為止。

而一段式和分段式就屬於機動利率，跟大陸的浮動利率類似。一段式與分段式的差別，在於加碼利率的計算方法不同。

一段式利率是以指標利率（類似咱們的LPR）加上「固定」加碼數計息，還款期間用相同加碼利率算利息。

分段式也以指標利率為基準，但會依照時間分段，以不同的加碼數計息，將相關數據畫成表格時就好像階梯形狀，因此又稱為「階梯型房貸」。

市面上普遍分為兩至三段，加碼利率隨還款時間增加，前期利率比較低、後期較高。

我做了張表格，給大家感受下一段式和分段式的差別：

除上述三大類，還有一種特殊的混合式固定利率，即第一年執行某固定利率，第二年執行稍作調整的固定利率，第三年開始執行機動利率……

在台灣還能夠根據外部環境變化，通過“轉貸”的方式換取更低的利息，總體來說信貸這塊比較寬鬆。

而還款方式上，可選等額本金或者等額本息，跟大陸並無二致。

04

青年人購房優惠

在台灣的各大線上地產垂直網站上，都提供房貸計算器方便大家計算，其中有一項“青安貸款”。

它的全名叫做“青年安心成家購房優惠貸款”方案，顧名思義，是針對青年人的一項購房扶持政策。

一般來說它面向年滿20周歲的無房戶，在提出申請後6個月內買房，可以享受最低2成首付，最高800萬新台幣的貸款額度，貸款年限最長30年，而且包含寬限期3年。

這裡重點講下這個寬限期，寬限期內你只需要還利息，不需要還本金。

對於付完首付就沒多少積蓄的青年人來說，貸款初期的還貸壓力是實打實減輕了，但是房貸本金會集中在剩下的貸款年限內攤還。

所以是否需要這個寬限期，由購房者根據自身情況來定奪。

2022年8月最新“青安貸款”執行利率

05

房產稅

咱們大陸遲遲難以推出的“房產稅”，在台灣已經徵收了幾十年，而且是各縣市財稅的重要來源。

大家要明白一點，房產稅不等同於房地產稅，房產稅其實是針對房屋保有階段徵收的一種存量、財產稅。

在台灣，除了一般認定的房子外，也包含固定於土地上的建築物，例如頂樓加蓋、車庫、夾層屋等有供住宅、工作、營業使用之建築改良物，即便是無照違章建築，仍要交房產稅。

房產稅稅費公式：應納稅額＝房屋課稅現值×稅率。

房屋課稅現值= 核定單價×面積×（1-折舊率×折舊年數）×房屋街路等級調整率（路段率）。

基本上，坪數越大、屋齡越新、地段越優、樓層越高、建材越好，評定現值就會越高，具體數值可以向房屋所在地的稅捐稽徵機關查詢。

順便說一下，台灣的1坪≈大陸3.3㎡，如果再算上人民幣與新台幣的匯率，大致上，台灣房價30萬新台幣/坪，相當於大陸房價2萬人民幣/㎡。

稅率方面，根據房屋實際使用情況，房子是不是自住，有沒有營業用，都會影響到稅率的高低。

目前自住的稅率是1.2%、非自住1.5%-3.6%、非住家非營業用1.5%-2.5%、非住家營業用3%-5%。

自住1.2%稅率需滿足三個條件：1.房屋無出租使用。2.供本人、配偶或直系親屬實際居住。3.本人、配偶及未成年子女全台合計三戶以內。

而且，台灣房產稅是按月計量徵收。

這麼一聽好像很可怕，保有環節不斷交錢，誰還去買房？

但其實台灣在徵收房產稅方面，還有房貸利息抵扣、存款利息反衝等方面的因素。目前，台灣房貸利息最高抵扣額可達30萬稅。

06

打擊炒房的調控政策

同我們大陸房地產最熱火朝天時存在“茶水費”、“賣號”現象一樣，台灣最火爆的地方（例如新竹和竹北）一房難求，也會出現各種行業亂象。

比較典型的就是“紅單轉讓”，即關係戶提前簽認籌單，然後再到外頭加價轉讓，遇上市場好的時候，一個紅單隨便一轉手就能凈賺20多萬人民幣。

甚至開發商都會選擇合法地公開違約，在房價漲勢喜人的時候，寧可給此前簽約的購房者賠償違約金，也要把房子拿回來重新加價賣，因為這裡頭的差價實在誘人了。

針對這種台灣特色的地產亂象，當然也出台了一些調控政策。

2011年6月台灣增設奢侈稅，對短期內轉賣的投機行為，課以1年內徵收15%、2年內徵收10%的稅費。

再例如2022年1季度，又出台了抑制炒房的“打房5招”，禁止預售屋換約轉售（即禁止“紅單轉讓”）、限制公司企業購買住宅、對炒房者重罰最高5000萬新台幣甚至判刑3年，並建立檢舉獎金制度加強互相監督。

這裡頭很多調控辦法不失為妙招，對於短期抑制炒作有正向意義，也不會對房地產行業形成暴擊，值得我們學習。

07

大陸人士買房

最後一條內容，是筆者看到最近很多營銷號在鼓吹去台灣買房投資，咱們不做未來的假設，僅就現在的規則而言。

台灣雖然允許大陸人買房，但也設置了重重障礙。簡單梳理有這麼幾項：

• 限購：大陸人士限購一套，且在單區購房不得超過總數的10%。

• 限售：所買的房屋3年內不得售賣。

• 限貸：大陸人士理論最多貸款50%，且很少有銀行受理，基本要求全款買房

• 限租：大陸人士買的房子只能自住或儲存，不能出租。

與此同時，單套房子只能登記在1人名下，對於購房人的身份職業也有諸多要求，不細說，你懂的。

所以很多營銷號發的去台灣投資房產如何如何，根本就是沒搞懂最基本的政策。

礙於篇幅，今天為大家帶來台灣房產的7條冷知識，更多的內容不做展開。

你對於台灣房產還有哪些疑問，或者有哪些信息補充，歡迎留言區見。