乾貨｜驗房發現地基有裂縫，這個房子還能買么？

上個月，我們的客戶看上了一個外觀超級漂亮的獨棟屋，內部也進行了全面翻修，都準備下單了，但在最後讀房屋檢查報告的時候，我們發現房屋居然有地基問題，有潛在下沉的風險！

在找專業的房屋結構工程師進行了實地檢查後，我們發現下沉風險的根源是房子所在的土地土質比較鬆軟。

而且工程師給出了專業的預判：就算修復了地基，治標不治本，長久來看，可能還是會再次發生下沉的問題。

地基不穩，修復起來不僅麻煩，而且花費動輒上萬元，這套房子我們立刻勸客戶放棄退出了。

這次也許算是我們運氣好，遇見了靠譜的隊友，幫我們及時止損。但是考慮在美國買房經常會遇見年紀比我們還大的老古董，所以做房屋檢查真的非常重要！！

有些中介認為自己非常有經驗，很會看房子、知道房子毛病在哪裡，所以不再需要專門的房屋檢查。但畢竟很多問題隱藏在深處，從房子表面根本看不出來，必須請專業人士仔細檢查才能發現！

對於灣區，多數賣家會提供房屋檢查報告，很少情況需要自己預約房屋檢查。那麼好好研讀房屋檢查報告就是重中之重。

但是房屋報告一般都有幾十頁，充滿了難懂的專業詞彙。所以建議先找專業的團隊或者懂行的朋友幫你先把報告看一遍，挑出其中需要注意的重點信息，而會更加省心。

但是對於灣區這樣一個競爭非常激烈的賣家市場，很多人覺得下offer之前沒有足夠時間做房屋檢查。因為可靠的房屋檢查團隊時間早就約滿了需要等很久。所以沒時間驗房或者找不到可靠房屋檢查團隊的買家，只好硬着頭皮下offer。

這簡直是重大誤區！

真正專業的中介都會有自己的合作房屋檢查團隊，能幫買家在下offer之前就做好房屋檢查，不需要等很久。無論在競爭多激烈的情況下，在交offer之前提前做房屋檢查還是能夠實現的，千萬別將就！

做好房屋檢查，除了可以避免房屋較嚴重的結構性問題之外，還可以利用房屋檢查結果作為籌碼來和賣家講價，也可以要求賣家進行維修。

對於房屋檢查的態度，我們的態度也應該是：不是不能容忍任何一處問題，因為畢竟每一個房子都或多或少有點問題，但是！結構性的大問題堅決不能有！

房屋檢查不僅是幫我們確定這是否是個健康的房子，還向賣家表明了我們對這個房子的誠意。所以千萬別客氣，一定要做！

那麼如何判斷房子地基是否有問題呢？

最直接的方式就是觀察房子的牆壁或者基礎牆有沒有裂痕。

其實房屋檢查發現裂痕並不可怕，畢竟地殼運動、氣溫變化都會引起地基的水泥墩子或者牆壁的細小的裂痕。

我們需要注意的，是這些裂縫的類型和大小。

裂痕主要分三種：橫向裂痕、斜裂痕、縱向裂痕。

縱向裂痕比較常見，通常是垂直的，或者偏離垂直方向不超過30度，一般是由地基沉降所引起的。

你可以想象基礎牆裂開成為幾個完整的水泥墩子，但是因為垂直方向還是完整的剛力，所以每個水泥墩子的承重能力還是不受影響的。

而且像西雅圖和加州都在地震帶上，地殼比較活潑，就算是剛建造幾年的新房子，也可能會有一些地基的小裂痕。

這些裂痕相對來說非常容易修補，只要把裂縫填上就好，費用也不高。

斜向裂痕一般是30度-75度的裂痕。這種裂痕一般是因為地基的高度不同導致的。

如果房子建在山坡上，因為高度和受力不同，就很容易出現斜向裂痕；或者是由土壤膨脹擴張導致開裂。

這種裂痕可能會像頭髮絲兒那樣細，也可能比較寬，嚴重程度根據情況很不一樣。

有些情況可能裝一個更好的遮雨檐就行了，因為某一部分土壤的雨水太多太潮濕，會導致地基高度不均勻。

但有時候填上裂縫以後，還要解決地基高度不同而導致的受力不同的問題，花費就上去了。

橫向裂痕就非常嚴重了。

通常是土壤壓力或者靜液壓改變，會導致基礎牆移位，混凝土裡面的鋼筋也會有很大變形。這種裂痕的修理難度很大，費用很高，有這類裂痕的房子最好不要買。

另外，如果這個房子的樓梯很傾斜，有可能因為地基有大的裂痕導致四面的地基不平均。

此外，門和窗子無法關閉，或者家裡瓷磚出現裂縫，都是一些需要注意的危險信號，需要去仔細研讀房屋檢查報告里關於地基的部分。

地基修繕的費用要多少？

地基的最大敵人就是水分！

有些百齡以上的老房子（1910、1920年左右的房子）地基經歷了多年的水分積累，已經非常潮濕，房屋檢察員可以徒手把泡水的地基中的水泥塊給扯下來。

如果只是修理地基的裂痕，可能幾千塊錢就可以解決，但地基替換的費用就很高了，而且操作比較麻煩。

小房子，簡單的地基修繕大概花費3-4萬美金，而對於山上的大房子，地基替換/修繕的費用可以高達20萬美金！

除了裂縫，地基下還有哪些需要關注的問題？

除去地基，基礎牆裡，中空的空間crawlspace也是房屋檢查里和地基相關的一個必須關注的細項。

如果crawlspace發現了很多木質的碎屑，或者看到木頭都已經快斷掉了，那很可能有在木頭裡生存的白蟻（drywood termites）。

地下白蟻相對來說危害比較小。消除局部地下白蟻的費用約為幾百刀。

但如果感染比較嚴重需要整屋處理，則需要參照房屋面積大小，花費預計在小几千刀不等。

如果在crawlspace還發現很多白色的結晶體，則需要區分是結晶鹽（ellforescence）還是黴菌（mold）。

去除黴菌並不困難，根據黴菌的嚴重程度，費用可以從500-4000美金不等。

如果是結晶鹽，則說明crawlspace太潮濕，要做一個排水系統的檢測，才可以判斷crawlspace是不是有排水帶來的嚴重損害，以及需不需要修繕排水系統。

當然也可以對crawlspace採取隔濕措施。但是這種結晶體還是會不時地出現，所以清理表面的結晶鹽更多是一種定期的維護，並不是一勞永逸的“解藥”。

大家應該在了解了房屋的整體情況後，再根據具體情況做詳細判斷。

畢竟在美國房屋市場上二手房交易還是主流，在確定出offer前，上面這些問題務必要做好功課。