房價步入下行通道，天津北部“超級大城” 你該如何看待？

前言

十月天氣漸冷，津城房市持續低迷，一片冷清。

政策依舊趨嚴的環境下，各路房企謹慎入市，“銀十”並未出現。天津很多項目推盤節奏明顯放緩，市場攻勢顯得有些乏力，甚至“以價換量”、“搶人”的“腔調”也有點“一而再，再而衰，三而竭”的弱勢，甚至沮喪。

市場方面，觀望情緒更加濃厚，很多打算買房置業的人選擇靜觀其變，從微信群聊天的字裡行間流露出的都是慎之又慎。小編身邊諸多房地產行業的朋友聊起現狀，也皆是一臉茫然，看房的客戶變少了，業績變低了，面對如此“碌碌無為”的境遇，壓力和困惑讓大家有些慌亂，無所適從。

留給 2018年的時間不多了，也許，這個冬天很多人都不好過。

早在今年九月初，小編就斗膽對可能出現的狀況擬文討論過一番，如今一個多月過去了，回頭翻閱筆記，發現當時描述基本符合眼下行情。有興趣的朋友可以點擊回顧閱讀>>（房價降了 該出手嗎？左右“夾擊”之下 天津南開此樓盤你會選嗎？），或者加入兔博士APP天津房價千人群聊一聊你眼裡的樓市。

項目概況

小編此次探訪的是天津市北辰區宜興埠的新房項目——未來城，由遠洋、五礦兩大房企聯袂打造，佔地160萬平米，建築面積達328萬平方米。項目藍圖含14個地塊，共分14期建設開發，用“龐然大物”來形容毫不為過。因其整體設計和總體規劃都是按照“新城市”發展理念進行的，所以可以稱之為宏大多元的“超級大城”。

其中，將於10月底首開的未來城一期地塊具體四至為：

東側緊鄰曠世新城，通過輔路連通外環線。西側隔津圍公路與宜興埠拆遷中的老城區相望。

從地鐵站出來遠望未來城一期地塊

南面有宜興埠醫院和還遷安置區，距其不遠有今年8月23日被金輝以總價6.4億摘得的一塊住宅用地，時值樓麵價12681元/㎡。北側也有拆遷待開發地塊以及局部商業街區，直至天士力集團。

交通

未來城體量龐大，覆蓋面積廣闊。目前周邊交通“三橫三縱”的交通格局。三橫：普濟河東道-宜白路-志成路。三縱：外環北路-津圍公路-鐵東路，總體上講一期區域自駕出行還算便捷。不過，由於區域內及周邊拆遷情況比較複雜，主幹道路和次幹道聯繫欠佳，所以整體的路網還有待進一步建設和完善。

該項目區域地鐵優勢突出。天津地鐵3號線宜興埠站距離一期項目百米之餘。區域站點還有張興庄站、天士力站，通過地鐵換乘，可快速到達天津各個核心區域。除了3號線以外，天津地鐵5號線將於10月底開通運營，在張興庄站與3號線實現換乘，屆時未來城區域又多了一個宜興埠北地鐵站。4個地鐵站點的開設，輻射區域很廣，足以滿足區域居民日常出行，超級快捷。

天津地鐵3號線宜興埠站C口

天津地鐵5號線宜興埠北站D口

公交方面，有公交852路、675路、27路、334路、641路、671路等。

商業

未來城的開發不僅為天津北部區域崛起注入新勢力，亦可能成為天津地產開發史上規模最大的一次造城運動。項目配建有80萬㎡超大商業體量，規劃商業矩陣能輻射整個天津北部，這又將是天津北部一個一站式消費生活的新去處。據介紹，項目還將引入健康智能、高端科技的元素，商業化、現代化、體驗化印記凸顯。

社區+生態

項目自帶（建築面積約）8.5萬平米教育用地，規劃容納多個優質學校，可滿足幼兒園、小學、中學不同階段的求學需求。同時，項目設有集體育、休閑、健身的兒童、鄰里全齡運動健身場地，還設有4.3萬㎡的生態配套，也是以全齡化為主題，呈現集體育公園、街角公園、休閑運動等於一體的多層次架構。

此外，項目按照整體城市構造的思路，將空中、地面與地下的多元空間對接，通過不同功能性的串聯，將社區與配套資源結合，社區生活顯得更加便捷、立體化。

另外，項目周邊還有學校：宜興埠中心幼兒園、普育小學、宜興埠第一小學、天津九十六中學。周邊醫院有天津市第一醫院、安捷醫院、第四中心醫院

普育學校 來源：兔博士app

項目動態

未來城預計10月底首開洋房、高層、小高層產品。首開產品包括洋房：9層到頂，一梯兩戶。小高層：11層到頂，一梯三戶；18層到頂，兩梯四戶。高層：22-26層到頂，兩梯四戶。面積區間87㎡-138㎡，主力戶型為87㎡、117㎡（建築面積）。

按照項目披露的信息，未來城預計首開整體價格在22000-25000元/㎡之間（僅供參考，以實際成交價為準）。項目容積率約為1.74，綠化率40%。

踩盤體會

長期以來，天津北部區域基礎設施建設落後，居住環境髒亂差，缺乏商業氛圍等短板一直為人詬病。近些年在京津冀一體化大環境的推進下，該區域的一些區位優勢逐漸顯現，城市建設重視程度不斷提高，區域內建設動作加快，加上相對於市區其他區域較低的價格，天津北部地區着實受到很多剛需人群的關注，而在天津環內還有如此大體量的地塊可以統一規劃統一開發，也可謂難得。

不過，“羅馬不是一天建成的”，區域內多年積累的問題仍需很長時間去解決，加上未來城體量龐大，14期地塊開發周期可能更長。所以在面對未來城的時候，無論是在房產開發時間節點上，還是區域建設推進階段中，都應該將其視為一個區域性、複合型、獨立性和成長性多屬性兼具的“微型化城市模型”，切忌用一個簡單的商業房地產項目標準去考量。