2022年三季度中國房地產市場總結與趨勢展望

2022年三季度，在“房住不炒”的政策底線下，中央繼續支持地方優化房地產政策，7月28日，中央政治局會議提出“因城施策用足用好工具箱，……壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”；8月底以來，國常會多次提出允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求；9月底，央行、銀保監會、財政部等部委頻繁釋放利好政策，穩市場、穩預期。地方層面，進入9月，各地因城施策節奏有所加快，部分重點一二線城市政策跟進，進一步穩定市場預期。根據中指監測，三季度已有約200省市出台政策超300條，但受傳統銷售淡季、“斷供”事件發酵和高溫天氣等因素的影響，房地產市場供需兩端均未出現明顯恢復，傳統“金九”表現不及預期，整體政策效果尚不明顯。

四季度，預計伴隨着宏觀經濟穩定恢復、“保交樓”持續推進以及降低房貸利率、減免稅費等相關舉措持續落地，購房者置業情緒將會有所修復，房地產市場亦有望底部企穩，但預期偏弱以及疫情的不確定性仍是影響市場修復的關鍵因素，房企投資拿地預計將繼續保持謹慎，土地市場或將延續低迷態勢。對於企業來說，主動把握政策和市場窗口期，積極營銷回款，同時把握“保交樓”時機，夯實自身品牌，至關重要。

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2022年三季度中國房地產市場形勢總結

(一)價格水平：三季度百城新房和二手房價格各月環比均下跌，房價走勢低迷

圖：2020年1月至2022年9月百城新建住宅均價及環比變化

數據來源：中指數據CREIS

百城新建住宅方面，2022年三季度百城新建住宅價格累計下跌0.03%，房價走勢疲弱。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年前三季度百城新建住宅價格累計上漲0.12%，為2015年以來同期最低水平；其中三季度價格累計下跌0.03%。9月百城新建住宅均價16200元/平方米，環比下跌0.02%，已連續3個月下跌。

從漲跌城市個數看，2022年以來，百城新建住宅價格月度環比下跌城市數量整體維持在高位水平。9月，百城新建住宅價格環比下跌城市數量為56個，較2021年同期增加23個。

圖：2020年6月至2022年9月百城新建住宅價格環比下跌城市數量變化

數據來源：中指數據CREIS

百城二手住宅方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年前三季度百城二手住宅價格累計下跌0.18%，其中三季度下跌0.35%，跌幅較二季度擴大0.34個百分點。受經濟下行壓力加大、多地疫情反覆等因素影響，市場預期逐步走弱，5月以來百城二手住宅價格月度環比持續下跌，且跌幅逐步擴大，9月百城二手住宅均價為15970元/平方米，環比下跌0.13%。

從漲跌城市個數看，2022年以來，百城二手住宅價格月度環比下跌城市數量整體呈上升態勢。2-8月，百城二手住宅價格環比下跌城市數量由45個逐漸增至74個，9月下跌城市數量為71個，較2021年同期增加28個。

(二)成交規模：三季度重點城市商品住宅成交活躍度不足，9月成交面積同比降幅仍超20%，“金九”成色欠佳

在購房者預期偏弱及傳統銷售淡季等因素綜合影響下，全國房地產市場活躍度延續低迷態勢。根據國家統計局數據，2022年1-8月，全國商品房銷售面積8.8億平方米，同比下降23.0%，商品房銷售額為8.6萬億元，同比下降27.9%。其中商品住宅銷售面積同比下降26.8%，銷售額同比下降30.3%。8月，受低基數影響，商品房銷售面積和金額單月同比降幅均在兩成左右，較7月分別收窄了6.3和8.3個百分點。

圖：2019年以來100個代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢

數據來源：中指數據CREIS

三季度，重點100城新建商品住宅成交面積同比降幅近三成，成交規模為2015年以來同期最低水平，市場調整態勢未改。根據中指初步統計，2022年前三季度，重點100城新建商品住宅月均成交面積約3143萬平方米，同比下降38.1%，市場情緒整體偏低。三季度，市場成交活躍度未出現明顯好轉，重點城市商品住宅月均成交面積3277萬平方米，為近幾年同期最低水平，同比下降27.9%，環比小幅增長2.9%。其中，7月受傳統銷售淡季、供應放緩、“斷供”事件等因素影響，市場活躍度明顯下降，商品住宅成交面積同比下降超三成，環比由增轉降。8月市場情緒延續低迷態勢，重點城市商品住宅成交面積同環比均降，但低基數下降幅相較於7月均收窄。進入9月，據初步統計，重點100城成交面積環比略有增長，同比降幅仍超兩成，“金九”表現不及預期。

圖：2020年以來各梯隊代表城市新建商品住宅月度成交面積同比走勢

圖：2021年以來100城及長三角、珠三角代表城市商品住宅月度成交面積同比走勢

數據來源：中指數據CREIS

各梯隊城市來看，前三季度，一線城市商品住宅成交面積同比下降24.4%，二線代表城市商品住宅成交面積同比下降39.0%，三四線代表城市商品住宅成交面積同比下降39.2%。

三季度，各線代表城市商品住宅成交面積同比均下降，其中一線城市同比下降1.6%，降幅較二季度收窄了超30個百分點，9月同比轉增；二線代表城市同比降幅最大，為33.5%，主要由於二線城市中市場規模較大的重慶、鄭州、武漢、天津等地同比降幅均偏大，其中重慶同比降幅超六成；三四線代表城市同比下降24.2%。

分區域來看，三季度，長三角、珠三角成交規模整體保持低位，其中長三角代表城市商品住宅成交面積同比降幅近三成，絕對規模居近幾年同期低位。常州、無錫和蕪湖等城市市場活躍度明顯不足，商品住宅成交面積同比降幅在五成以上；上海市場持續恢復，三季度商品住宅成交面積同比增長約五成。珠三角代表城市三季度商品住宅成交面積同比下降16.1%，珠海同比降幅超五成；肇慶、深圳和惠州等城市同比降幅也均超20%；東莞在政策帶動下，7月以來市場活躍度有所提升，三季度成交面積同比增長22.4%。

圖：2019年以來15個代表城市二手住宅月度成交面積走勢

數據來源：中指數據CREIS

二手住宅方面，三季度市場情緒略有修復，低基數下，8月重點城市成交面積同比轉增。2022年1-8月，15個代表城市二手住宅累計成交面積為6829萬平方米，同比下降34.9%。各月來看，7月重點城市二手房活躍度延續回升態勢，單月成交面積約1095萬平方米，為今年以來的最高值，同比降幅收窄超10個百分點。8月，15個代表城市二手房成交1049萬平方米，環比小幅下降4.2%，受低基數影響，同比由降轉增2.9%。其中北京、廣州、大連和青島等地二手住宅成交量環比均出現回升，市場活躍度有所提升。近期熱點城市二手房活躍度提升，一方面受益於各地優化政策的帶動，另一方面，“斷供”事件影響下，購房者對二手住宅的偏好度亦有所提升。

(三)供求關係：三季度重點城市供應規模下降，短期庫存及出清周期均處於高位

房屋新開工面積同比降幅擴大，竣工面積同比降幅收窄，短期現邊際改善。在交易市場延續低迷情緒及企業資金持續承壓下，企業開工意願仍不足。2022年1-8月，全國房屋新開工面積為8.5億平方米，同比下降37.2%。8月房屋新開工面積同比下降45.7%，同比降幅已連續5個月超四成。1-8月，全國房屋施工面積為86.9億平方米，同比下降4.5%。全國房屋竣工面積為3.7億平方米，同比下降21.1%，8月房屋竣工面積同比下降2.5%，降幅較7月收窄了33.5個百分點，隨着“保交樓”措施的進一步落實及推進，房企竣工進程改善，竣工出現邊際修復。

圖：2019年以來50個代表城市商品住宅月度供應面積走勢

數據來源：中指數據CREIS

受市場情緒低迷和疫情管控等因素影響，三季度重點城市供應節奏改善不明顯，新批上市面積同比降幅超四成。據初步統計，2022年前三季度，重點50城商品住宅月均新批上市面積1763萬平方米，同比下降45.1%。其中三季度房企推盤力度較弱，50個代表城市商品住宅月均新批上市面積1889萬平方米，處近幾年同期最低水平，同比下降47.7%，環比下降6.3%。具體來看，7月企業推盤節奏明顯放緩，代表城市新批上市面積約1610萬平方米，環比由增轉降，同比下降51.0%。8月以來，市場供應略有好轉，9月，供應規模環比繼續增長，但在高基數下，50個代表城市新批上市面積同比下降近五成。

從銷供比來看，三季度重點50城整體表現供小於求。據初步統計，2022年前三季度，50個代表城市商品住宅銷供比為1.16，其中三季度，房企推盤意願不足，供應端的明顯縮量導致短期市場供小於求，商品住宅銷供比為1.10。

圖：2017年以來50個代表城市商品住宅可售面積與出清周期

數據來源：中指數據CREIS

短期庫存來看，重點城市供需兩端偏弱，可售庫存穩定在相對高位，出清周期在15個月以上。截至8月末，50個代表城市商品住宅可售面積37216萬平方米，處於2017年以來的相對高位，整體規模較二季度末下降0.8%。出清周期方面，截至8月末，按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為17.5個月，較二季度末縮短1.1個月。其中一線城市短期庫存出清周期13.8個月，二線代表城市出清周期16.6個月，短期庫存尚處於合理區間，三四線代表城市出清周期22.1個月，市場庫存去化壓力較大。

(四)土地供求：三季度住宅用地推出規模處近十年同期最低位，成交樓麵價結構性上漲

圖：2011-2022年各季度全國300城各類用地和住宅用地成交面積同比變化

數據來源：中指數據CREIS

在房地產市場下行態勢未見明顯改善、房企資金承壓下，三季度地方政府推地力度繼續放緩。根據中指數據，2022年前三季度，全國300城住宅用地共推出4.7億平方米，同比下降41.9%，其中三季度推出1.8億平方米，同比下降40.9%，絕對規模處於2011年以來同期最低位。成交方面，2022年前三季度，全國300城住宅用地成交3.3億平方米，同比下降44.7%，土地出讓金2.1萬億元，同比下降39.0%，其中三季度成交面積同比下降20.3%，土地出讓金同比止跌。

圖：2016-2022年各季度全國300城住宅用地成交樓面均價及平均溢價率

數據來源：中指數據CREIS

樓麵價方面，三季度地方政府持續加大優質地塊供應力度，住宅用地成交樓麵價結構性上漲，但多數城市土拍表現仍較低迷，溢價率處於低位。2022年前三季度，全國300城住宅用地成交樓麵價6441元/平方米，同比上漲10.3%，其中三季度成交樓麵價7072元/平方米，同比上漲32.6%。溢價率方面，去年下半年以來溢價率持續在低位，三季度全國300城住宅用地成交溢價率3.2%，較二季度下降1.1個百分點，較去年同期下降4.4個百分點。

圖：2022年前三季度各梯隊城市住宅用地供求情況

數據來源：中指數據CREIS

各線來看，三季度住宅用地供求面積同比均下降，一二線成交樓麵價結構性上漲。2022年前三季度，各線城市住宅用地供求較去年同期均明顯縮量，推出面積同比降幅均在四成左右；成交端，二線、三四線城市土拍市場持續低溫，同時受土地推出力度減弱影響，成交面積同比降幅均近五成，一線城市同比降幅亦近兩成。三季度，各地政府推地意願仍不足，各線城市住宅用地推出面積同比降幅均在三成以上；成交方面，一線城市成交面積同比增長，二線城市同比小幅下降，三四線城市同比降幅超三成。價格方面，一二線城市加大優質地塊供應力度，三季度住宅用地成交樓麵價分別結構性上漲63.1%和21.1%，而三四線城市市場持續調整，市場下行期土地市場回暖動力不足，成交樓麵價同比下跌仍在兩成以上。

表：22城住宅用地推出情況（單位：萬㎡）

備註：瀋陽、重慶、鄭州、長沙、長春2022年未發布三批次土地公告。

數據來源：中指數據CREIS

從兩集中土拍情況來看，三季度22城均完成2022年二批次土拍，且過半數已推出三批次地塊。整體來看，二批次供地節奏繼續放緩，整體推出面積與首批次基本持平，與去年二批次相比，22城供地規模整體下降58%。具體城市來看，南京、青島二批次供地規模較首批次增幅均超100%，無錫、深圳、重慶增幅亦超50%，而其餘城市推出面積多為下降，濟南、廣州、上海、天津降幅在五成左右。整體來看，22城中首批次土拍表現相對較好的城市供地信心更強，如深圳、廈門、長沙二批次供地均上調規模，而首批次低溫運行的城市中，除青島外，天津、濟南供地規模均大幅縮量。另外，截至9月30日，22城中有17城發布三批次公告，較去年三批次整體縮量，但降幅收窄；較二批次推出面積有所增長，其中武漢、合肥、上海增幅在50%以上。

表：22城二批次集中供地成交情況（單位：萬㎡、百分點）

備註：瀋陽2022首批次僅成交4宗住宅用地；長春2022首批次僅成交1宗住宅用地。

數據來源：中指數據CREIS

成交方面，22城集中供地二批次成交面積較首批次小幅增長，城市市場熱度分化明顯。截至9月末，22城均已完成二批次競拍，成交面積較首批次小幅增長8%，較去年二批次降幅超三成，部分城市市場情緒略有修復，整體流拍撤牌率好於首批次。三批次中，北京、杭州、合肥、青島、廈門、無錫等12城完成土地出讓，其中杭州19宗地中8宗競拍至地價上限，北京18宗地全部成交無流拍，4宗競拍至地價上限，熱點城市熱點地塊競拍熱度仍在；青島推出33宗地，流拍3宗，28宗底價成交，無錫全部底價成交，土拍情緒仍較低。

此外，從兩集中土拍政策來看，二批次中，青島調整供地結構，提高土地質量，同時取消配建產權型人才公寓，提高房企參拍積極性；上海、廣州增加核心區土地供應，杭州提高部分地塊銷售限價，武漢優化租賃配建方式，優化住宅用地內配建的商業辦公比重。三批次中，土拍規則寬鬆趨勢延續，武漢調整地塊保證金比例，南京不設毛坯限價等。另外，多城市增加供地批次，如無錫、蘇州目前已發布四批次土地公告，武漢9-11月計劃集中供地四批次、五批次、六批次。

(五)開發投資：房地產開發投資額連續2個月單月同比降幅超10%，房企到位資金同比大幅下降

全國房地產開發投資同比下降，8月單月投資額同比降幅超13%。2022年1-8月，全國房地產開發投資額為9.1萬億元，同比下降7.4%。其中，1-8月住宅開發投資額為6.9萬億元，同比下降6.9%，占房地產開發投資比重為75.8%。進入三季度，開發投資額降幅明顯擴大，7月單月同比降幅為12.3%，8月同比下降13.8%，降幅較7月擴大了1.5個百分點，企業投資信心仍較弱。

房企到位資金同比下降。2022年1-8月，房地產開發企業到位資金為10.1萬億元，同比下降25.0%。各項資金來源中，僅利用外資同比保持增長，國內貸款、定金及預收款和個人按揭貸款同比降幅有所收窄。

2022年四季度中國房地產市場趨勢展望

(一)經濟環境：穩經濟政策效能有望繼續釋放，GDP預計延續恢復態勢，四季度宏觀政策仍存改善空間

今年以來，我國宏觀經濟面臨較大風險挑戰，二季度GDP增長0.4%，上半年僅增長2.5%。三季度，全球經濟增速放緩，滯脹風險上升，外部不確定因素持續增多，疊加國內多地疫情散發，我國經濟運行下行壓力不減。三季度穩經濟一攬子政策持續落地，中央繼續加大穩健的貨幣政策實施力度，8月央行再次降息，進一步降低企業及居民的融資成本。三季度國民經濟略有恢復，8月在低基數下，消費、投資、工業生產的經濟指標整體有所改善，其中固定資產投資受基建投資帶動穩中有升，但房地產開發投資持續下降，對國民經濟的恢復形成一定拖累；同時受外需縮減影響，8月出口數據較前期明顯回落。整體來看，當前經濟延續了恢複發展態勢，但恢復勢頭較為緩慢，經濟穩步運行的基礎尚不牢固。

短期來看，前期出台的穩經濟一攬子政策將逐漸落地見效，疊加去年同期較低基數，四季度宏觀經濟整體將延續恢復態勢，增速或有所加快，但受國外需求走弱影響，四季度出口面臨較大壓力，增速或延續回落態勢，內需整體亦偏弱，宏觀政策仍需持續發力，央行繼續推進利率市場化改革，助力經濟企穩恢復。

(二)政策環境：“房住不炒”底線未變，9月底中央持續發布重大利好政策，四季度各地因城施策力度將繼續加大

2022年三季度，中央堅持“房住不炒”定位不變，7月28日，中央政治局會議為房地產政策定調，“穩定房地產市場”成為下半年政策優化的重要方向。各部委積極響應中央要求，加速落地穩定市場的相關舉措，央行再次下調5年期以上LPR，住建部、銀保監會、央行通過政策性銀行專項借款方式保障特定項目交付；監管部門通過指定國有企業擔保和承銷示範性房企的人民幣債券新發，為房企提供流動性支持；央行與銀保監會宣布實施階段性調整差別化住房信貸政策，部分城市可下調或取消首套房貸利率下限，同時下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點；財政部、稅務總局支持居民改善住房條件，給予符合條件的納稅人個人所得稅退稅優惠。

圖：2022年以來各地因城施策頻次

表：三季度主要政策類型出台頻次對比

資料來源：中指研究院綜合整理

與此同時，中央多次強調“因城施策”“一城一策”優化房地產政策，賦予地方政府更多自主權。根據中指監測，三季度已有約200省市出台政策超300條，其中7-8月各地因城施策頻率稍緩，9月政策優化節奏再次加快。從城市類型來看，三季度熱點城市加大政策優化力度，北上廣深均有涉及；二線城市則從多個角度優化調控措施，循序漸進改善房地產市場政策環境。政策涉及內容除了優化限購政策、降低首付比例、提高公積金額度、發放購房補貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等方面外，部分城市亦持續完善政策工具箱，如多孩家庭住房扶持政策、“一人購房全家幫”的公積金購房政策、租賃破限購、二手房帶押過戶、支持集中購房等。具體來看：

1.多城繼續放鬆限購政策，並向熱點城市延伸。8月底，上海對臨港新片區非戶籍人才放鬆購房門檻，9月二線城市限購政策出台頻率和力度明顯增加，天津、蘇州、濟南等近十城相繼出台相關政策，主要涵蓋放鬆限購區域範圍、放鬆購房套數認定標準、購買非限購區住房無需進行資格核驗等方面。值得注意的是，蘇州、青島等城市部分放鬆限購政策被撤回，“房住不炒”依然是政策底線。

2.部分城市優化“認房認貸”標準，降低首付比例，降低房貸利率。鄭州、武漢限購區內二套房貸款首付比例降至40%。天津無房首套首付調整至最低30%，二套首付調整至最低40%，並將“認房認貸”優化為“認房不認貸”。房貸利率方面，據統計，9月底前已有80餘城房貸主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的水平。

3.多城降低公積金貸款首付比例，提高貸款額度，部分地區支持“一人購房全家幫”“商轉公”。三季度，重慶、天津等城市對公積金貸款首付比例進行優化，徐州、泰州等城市對公積金最高貸款額度進行調整，銀川、石家莊等城市支持公積金“一人購房全家幫”。另外，福州、洛陽等城市對“商轉公”貸款予以支持，有利於減少已購房家庭貸款利息支出，減輕還貸壓力，預計未來支持“商轉公”政策的城市將進一步擴圍。

4.部分城市調整限價政策，“限跌令”頻現。三季度廣州"一房一價"由原來按樓棟均價上下浮動6%調整為可上浮10%、下浮20%。巴中市、高縣等部分地區則頒布限跌令，對預售或成交價格下限提出要求。各地房地產市場環境不同導致對於限價要求有所區別，但整體來看，此前部分城市執行的限價政策已不再適應當前市場形勢，恢復市場化定價或更有利於實現“三穩”目標。

5.二手房相關政策陸續推出，“帶押過戶”“連環單”業務成焦點。9月，無錫、合肥、廣州等城市均推廣二手房“帶押過戶”模式，據統計，截至9月底，今年已有十餘城發布類似政策。同時，北京實行存量房交易“連環單”業務並行辦理，促進二手房交易的相關政策持續擴圍。

6.今年以來，中央多次強調“保交樓、穩民生”，“保交樓”已經成為當前穩定房地產市場的關鍵內容，高級別會議定調後，各地政府相關舉措及配套資金已在加快落實，8月下旬，專項用於“保交樓”2000億元專項借款啟動，9月，國家開發銀行已向瀋陽支付相關資金，鄭州第一批專項借款50億元也已下達。9月，多地召開“保交樓”專項會議，結合當地實際情況，實質推動“保交樓”舉措落地，修復購房者置業信心。

9月，國務院專題會議繼續強調“因城施策運用政策工具箱中多項工具”，預計短期各地需求端政策仍將繼續改善，降低購房成本、降低購房門檻仍是重要方向。四季度，各地政策放鬆的前提仍將堅持“房住不炒”定位，預計一二線熱點城市限購或以“優先放鬆郊區限購”的方式漸進式放鬆，限貸政策或將進一步優化，特別是“認房認貸”政策放鬆將有助於改善性住房需求釋放，而更多三四線城市的行政限制性政策則有望全面取消。隨着央行和銀保監會階段性調整差別化住房信貸政策，四季度將有更多城市結合自身實際情況調整首套房貸利率下限，有利於促進觀望需求及時入市，帶動四季度市場活躍度提升。

同時，四季度仍是“保交樓”的關鍵節點，此前央行第三季度例會再度強調“推動‘保交樓’專項借款加快落地使用並視需要適當加大力度”，國務院會議明確“實施好保交樓政策”，隨着專項借款進一步落位，各地針對停工項目的解決措施亦將不斷落實，“保交樓”工作有望取得更多實質性進展。此外，各地二手房相關政策已經陸續跟進，旨在提高流程效率，打通交易鏈條，便民提效促進剛需和改善性住房需求釋放，短期二手房相關優化政策或進一步擴圍。

(三)市場趨勢：預計四季度銷售規模同比降幅將逐步收窄，投資邊際改善

當前房地產市場需求端偏弱，究其原因，既有中長期因素影響，亦有短期因素疊加效應。中長期因素來看，我國住房需求釋放動能減弱：第一，居民基本住房需求得到滿足。我國城鎮人均住房面積已從不足20平米提升至40平米左右，城鎮住房存量超350億平方米，戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿足。

第二，人口規模紅利接近尾聲，城鎮化放緩。2021年全國人口14.1億人，比上年末增加48萬人，全年出生人口1062萬人，出生率僅為7.52‰，出生人口和出生率均為1949年以來新低；常住人口城鎮化率已達64.7%。

第三，居民槓桿率已較高，未來進一步加槓桿空間有限。根據央行數據，2021年我國住戶部門槓桿率為72.2%（2008年僅為18.2%），已接近發達經濟體平均水平。

短期因素中，第一，國內多地疫情反覆、國際政治局勢變動、美聯儲持續加息等，給我國宏觀經濟恢復帶來了較大挑戰，居民收入不穩定預期明顯增強，防風險意識下，購房需求釋放更偏謹慎；第二，疫情防控、此前的高溫天氣等導致購房需求釋放受阻；第三，多地“斷供”事件頻現，項目交付問題導致購房者置業信心進一步減弱；第四，各地因城施策發力，但熱點城市高頻小步優化政策成為今年政策端一大特點，購房者對未來政策放鬆仍有預期，導致購房觀望情緒較重，疊加部分城市政策撤回亦對市場情緒產生了不利影響。除此之外，8月以來，企業加大營銷力度，多地降價促銷、以價換量，進一步加重了購房者的觀望情緒。

中長期住房需求釋放動能減弱，導致當前房地產行業的修復需要更多有利因素疊加帶動，短期來看，房地產市場的走勢仍依賴於宏觀經濟的修復、調控政策的優化力度、疫情防控舉措的調整方向、“保交樓”措施的落地情況等。

四季度，預計宏觀經濟修復將好於三季度、熱點城市政策優化節奏和力度或進一步加大、各地“保交樓”舉措亦有望實質落地和顯效，同時，9月底，中央接連釋放重大利好政策，有望帶動市場預期好轉，因此四季度市場情緒或有所修復，在不發生超預期因素的情況下，房地產市場銷售規模有望逐漸見底企穩，主要表現為銷售價格下跌態勢趨緩、銷售面積同比降幅收窄。但值得注意的是，當前行業信心仍處於低位，疫情防控舉措延續的情況下，市場信心短期內難以出現根本性扭轉，預計四季度全國商品房銷售面積同比降幅或仍在15%左右，全年同比降幅或在20%左右。

圖：2022年1月以來一線及二線代表城市商品住宅周度成交面積同比

數據來源：中指數據CREIS

分城市來看，四季度各線城市市場分化態勢或延續。預計一線城市中北京、上海延續恢復態勢，廣州政策發力後市場或逐漸企穩，深圳新房成交規模緩慢回升，但同比下降態勢或仍較明顯。二線城市中，隨着熱點二線城市政策進一步優化放鬆，這部分城市市場活躍度有望提升，如杭州、成都、西安、蘇州、合肥等城市，對於大多數二線城市來說，市場信心修復仍需時間。三四線城市市場整體調整壓力仍較大，東部熱點區域的三四線城市市場情緒或逐漸好轉，如佛山、東莞等城市。

受銷售端整體延續調整態勢影響，企業開工意願不足，疊加土地縮量明顯、企業資金壓力較大等因素，預計全年新開工面積同比降幅接近40%。另外，“保交樓”要求下，竣工有望持續修復，一定程度帶動投資邊際改善，但難改全年投資下行態勢。

2022年品牌房企經營策略分析

圖：2021年至2022年1-9月TOP100房企累計銷售額及增速情況

表：2022年前三季度房企各陣營數量及銷售額均值情況

數據來源：中指數據CREIS

三季度，房企按不同項目類型及市場變化靈活制定不同銷售策略，8月以來企業加大營銷力度、以價換量現象頻現，但整體效果並不明顯。

2022年前三季度，TOP100房企銷售額均值為540.8億元，同比下降45.1%，降幅較上月收窄1.1個百分點；其中銷售額超千億房企15家，較去年同期減少12家；超百億房企100家，較去年同期減少48家。TOP100房企權益銷售額均值為386.8億元，權益銷售面積均值為253.6萬平方米，同比分別下降46.9%和50.5%。

拿地方面，2022年前三季度，TOP100企業拿地總額10478億元，拿地規模同比下降51.2%，降幅比上月收窄2.1個百分點，連續四月維持收窄態勢。TOP100門檻值為31億元，較上年同期下降23億元，TOP100企業招拍掛權益拿地總額佔全國300城土地出讓金的比例為43.5%。

表：22城2022年首批次及二批次企業拿地金額佔比情況（市本級）

備註：長春首批次、二批次分別成交一宗、兩宗地塊，均為民企競得。

數據來源：中指數據CREIS

拿地企業類型來看，今年以來22城拿地企業仍以央國企、地方國資為主，部分城市地方國資托底明顯，民企拿地態度整體偏謹慎。根據中指數據，2022年22城二批次央國企+地方國資拿地金額佔比超八成，較首批次佔比提升10個百分點左右，而民企佔比僅16%，市場持續調整下，民企資金面承壓明顯，拿地意願仍不足。

圖：2020年-2022.9月房地產行業海外債、信用債發行情況

數據來源：中指研究院綜合整理

2022年9月，房企無海外債發行，僅通過發行信用債進行融資。信用債發行規模為368.05億元，受上年同期發行大幅下降影響，同比上升10.6%。從融資成本來看，信用債融資成本有小幅下降，平均利率為3.21%，環比下降0.16個百分點。

受監管支持增信發債影響，本月多家民企成功發行中期票據，同時由中債增信提供不可撤銷連帶責任擔保，共融資47億元。另有多家房企在與中債增積極溝通，未來第二批房企有望發行中債增擔保中票。

表：一年內到期的待償債券餘額統計

數據來源：中指研究院綜合整理

一年內到期債務餘額10258.2億元。截至2022年9月30日，房企待償債券餘額共計30723.9億元；一年內到期的債券合計10258.2億元，其中信用債餘額6491.4億元，海外債餘額3766.7億元。整體來看，四季度到期債務處於相對低位，企業資金壓力或略有緩和。

當前階段，房地產市場整體仍處於深度調整期，但伴隨着9月底中央多項重大利好政策出台，房地產政策環境得到明顯改善，隨着樓市傳統“銀十”的到來，熱點城市政策優化或帶動當地市場逐漸修復，企業應把握政策和市場窗口期，積極營銷促回款。在投資布局上，企業需繼續深耕有價值的城市和板塊，把握結構性機會，同時，行業已進入“交付力”比拼時代，企業需把握“保交樓”時機，提升品牌影響力，實現高質量發展。