股價一個月漲一倍的中國國貿背後，是寫字樓空置率上升和租金下降

紅周刊 記者 | 熊穎

5月25日，中國國貿股價大跌8.13%，盤中觸及跌停板。然而在此之前，中國國貿已連續放量上漲近一個月時間，股價翻了近一倍。

弔詭的是，股價大漲背後，中國國貿既無超預期的業績支撐，也未披露重大事項。中國國貿認為，“這是一個市場行為”。而利檀投資董事長陳昊揚分析表示，中國國貿臨時抱團、臨時炒作的可能性較大。

業績表現未超預期

無重大事項披露 疑似遊資短炒割韭菜

5月25日10點45分，中國國貿盤中跌停，報22.92元/股，隨後當天收盤價23.4元/股，跌幅8.13%。當日成交5.19億元，換手率2.11%。

圖1 中國國貿K線圖變化

圖片來源：同花順

值得一提的是，前一天時間，中國國貿剛剛刷新了自己的歷史最高股價，5月24日，中國國貿收盤價25.47元/股，對應市值為256.55億元。

中國國貿股價的一路走高自2021年4月底開始。在此之前，2021年開年直至4月28日，股價多維持在12元/股～13元/股左右上下波動，而自4月29日開始，中國國貿股價一路猛漲，從4月29日的開盤價12.3元/股漲至5月24日的25.47元/股，股價漲幅高達106.57%。

不到一個月時間，股價翻了一倍。是什麼助推了中國國貿的股價飆升？

4月24日，《紅周刊》記者以投資人身份致電中國國貿投資關係部，相關工作人員表示，“對於公司的股價上漲，我們已經披露了好幾次股價異常波動公告。我們認為，這是一個市場行為，從公司層面上來講，經營管理一切正常，沒有什麼特殊事項。”

圖2 5月13日中國國貿發布股票交易風險提示公告截圖

多位投資者猜測，股價上漲或是因為中國國貿已經拿下免稅牌照。對此，中國國貿證代表示：“（兩者）沒有關係，我們已在上證e互動等多個渠道和投資者反覆解釋，這不是一個問題。”

2020年，中國國貿業績受疫情衝擊嚴重，營收凈利雙雙下滑，實現營業收入31億元，同比下滑12.2%；實現歸母凈利潤8.25億元，同比下滑15.12%。又由於國內疫情的有效控制，2021年一季度，中國國貿實現營業收入8.39億元，同比增長14.96%；歸母凈利潤2.38億元，同比增長16.53%。

利檀投資董事長陳昊揚向《紅周刊》記者分析表示，2021年一季度，中國國貿的業績表現僅恢復到2019年水平，沒有超預期。近期中國國貿也無重大事項披露，股價上漲並沒有線索可尋。

陳昊揚推測，中國國貿臨時炒作的可能性較大，這種情況難免。目前（5月24日）中國國貿的PB和PE都在最高位，後續股價很有可能回落，因為他沒有特別長期的因素來支撐他的短期變動。

近半營收來自寫字樓

空置率上升 或削弱長期盈利能力

中國國貿運營管理有國貿寫字樓、國貿商城、國貿大酒店、新國貿飯店、國貿公寓等多個高檔物業，主體建築群位於北京CBD核心地段，建築物面積近90萬平方米。

而寫字樓是中國國貿業績來源的“主力軍”。2020年，中國國貿的寫字樓業務實現營業收入15.07億元，在總營收中佔比近半。

不過這一核心業務的未來前景似乎並不明朗。陳昊揚告訴《紅周刊》記者，從長期來看，新寫字樓的需求基本上和經濟增長相近。但近兩年來，北上廣深甲級寫字樓供應量不斷增加，增長速度已經超過了GDP增速，供過於求，自然空置率就會相應上升。

據高力國際提供數據顯示，2020年北京寫字樓空置率高達19.4%，已創近十年新高。其表示，“根據四季度凈吸納量的表現來看，整體市場需求正在強勢反彈， 基本恢復到了疫情前的水平。我們預計2021年會延續這樣的需求水平，但由於整體市場高供應量的壓力，市場空置率依然會持續走高。若需求釋放不及預期，市場空置率或將進一步突破25%。”雖然中國國貿旗下物業所屬的北京甲級寫字樓空置率低於平均水平，2020年空置率也達15.8%。

不光寫字樓空置率在上升，寫字樓的租金也在下降。仲量聯行發布報告顯示，截至2020年底，北京甲級寫字樓租金連續第8個季度下跌，環比下跌2.6%，同比下跌7.9%。

上述行業特徵在中國國貿財報中同樣有所體現。財報指出，2020年中國國貿寫字樓的平均出租率較上年有所下降。其中，一期、二期、三期A、服務式辦公樓的平均出租率分別下降3%、2.1%、7.3%、0.2%，僅三期B平均出租率小幅上升1.4%。

而租金方面，截至2020年末，可出租面積佔據中國國貿寫字樓可出租總面積4成的三期A平均租金從2019年的714元/平方米/月降至2020年的702元/平方米/月。2020年國貿中心寫字樓出租租金收入14.67億元，較2019年的15.29億元“縮水”0.62億元。

而到了2021年，國內疫情得到有效控制，但中國國貿寫字樓的租金收入卻並未明顯好轉，2021年一季度，國貿中心寫字樓出租租金收入3.66億元，較2019年的3.76億元“縮水”1000萬元。

陳昊揚表示，總體來看，寫字樓市場在變差，雖然中國國貿地處CBD核心地段，但地理位置的優勢也只能讓他受影響程度相對較小。從長期來看，中國國貿的競爭力和盈利能力都在削弱。

（文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）