戴德梁行重慶公司總經理魏曉龍：國資帶動、多元主體參與模式是住房租賃市場趨勢

前不久，中國銀保監會、中國人民銀行印發《關於加強新市民金融服務工作的通知》（簡稱《通知》），支持住房租賃市場健康發展。其中提到，支持銀行保險機構通過參與保障性租賃住房試點、助力政府部門搭建住房租賃綜合服務平台等方式，推動增加長租房源供給。

劃重點——政府機構和各類市場主體將加快“入場”住房租賃。3月31日，戴德梁行重慶公司總經理、華西區策略發展顧問部主管魏曉龍在解讀剛剛發布的《住房租賃發展研究報告》時預測，以國資帶動，多元主體參與的模式將會成為住房租賃市場的重要趨勢。

解決“新市民”的居住問題，也是各城市面臨的一致挑戰。魏曉龍指出，目前，包括上海、深圳、廣州等各地均出台各類支持政策，這將為新一輪發展帶來巨大可能。

魏曉龍

01、他山之石

住房租賃不僅是城市行動，更關乎國家戰略。

《通知》中，針對“助力緩解新市民住房壓力”“合理滿足其購房信貸需求”等關鍵問題作了具體安排。

此前發布的《國家發展改革委關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》中，更是將保障性租賃住房項目納入試點範圍，在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場。

圖據戴德梁行

“據不完全統計，目前共有18省（含直轄市）、42市在‘十四五’規劃中明確支持保障性租賃住房發展，其中披露籌建套數的省市“十四五”期間計劃籌建共計730.52萬套。”魏曉龍說。

此外，住建部明確表示，“十四五”期間，在40個推進保障性租賃住房發展的重點城市中，將力爭推進新增保障性租賃住房佔新增住房供應總量的比例達到30%以上，“可以看到，在國家及各級地方政府大力推動下，未來保障性租賃住房發展將有巨大潛力”。

魏曉龍提到，發展住房租賃，應該跳出傳統租賃的思維，需要站在城市經營的層面，從市場運作、制度建設、法律保障、金融支持等方面，結合城市功能尋求適宜的發展模式。

“目前國際上主要形成了三大住房租賃市場發展模式，分別是社會市場模式、市場化模式以及普惠模式。”《報告》提到，丹麥、德國、美國等國家和地區已有相關探索。

以荷蘭為例，荷蘭是施行社會住房租賃制度的國家，其社會住房總量大，比重高。2015年荷蘭社會住房占荷蘭住房總量的30.3%，該比例為全歐洲最高。

魏曉龍提到，荷蘭主要利用住房協會對房源進行管理，政府主要通過住房政策和福利制度參與社會住房的調節工作，同時建立了中央住房基金、社會住房擔保基金、中央和地方政府擔保的三級安全網融資體系。

“這些面向差異化的人員匹配差異性的住房供給產品，在租賃市場和售賣市場當中由市場進行充分調節，形成了層次分明、供應方式多樣的住房產品。”魏曉龍說，這將大大提升居民的歸屬感、幸福感。

不過，從結果導向看，住房租賃最終要解決的，是人的需求。

“十四五”期間，城鎮化進程雖然將會放緩，但按照城市發展規律，要達到城鎮化率70%的穩定比例，仍有近10%的增長空間，這意味着每年仍將有超過1500萬的人口進入城市。

“從流向上看，人口持續向沿江、沿海地區和內地城區集聚，長三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長迅速，集聚度加大。”魏曉龍提到，這些流動人口迅速增長和城鎮人口比重上升的地區，將更容易把握風口機遇。

02、成都市場

但眼下，對中國大多數城市來說，住房租賃仍是一個正在探索的新概念。

魏曉龍梳理了此前多個發展模式：

2017年，北京出台了《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》，明確加大租賃住房的供應；

2018年，深圳開始在新增居住用地中確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房的用地指標，優先安排人才住房、安居型商品房用地。

2019年，上海出台《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的規劃土地管理細則》，明確提出了針對租賃住房的專類用地類別——四類住宅組團用地（R4）。

在西部，成都和重慶的探索則走在了前列。

魏曉龍提到，在保障性租賃住房領域，成都出台了《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》。在國家政策基礎上，細化相關落地指標，並進行本土化創新，特彆強調國企引領和職住平衡，並配套《關於鼓勵國有企業加快發展保障性租賃住房的實施方案》細化政策，通過政策支持，進一步鼓勵國企參與。

圖據戴德梁行

值得注意的是，戴德梁行針對成都住房租賃市場的研究發現，目前成都新生代群體租賃成交佔比增長，使得成都住房租賃市場保持平穩增長。雖然市場平均租金價格相比一線城市仍有較大差距，但在整個西南地區處第一梯隊，平均租金可達34元/㎡/月。同時城市熱點區域如高新區、錦江區等區域，租金價格水平顯著領先其他區域，市場整體呈現較為明顯的不平衡發展態勢。

“我們對2017-2021年成都中心城區拍賣出讓土地中有無償移交租賃住房、自持租賃住房、自持保障性租賃住房要求的土地進行了統計，未來預計三類土地將供應總建築面積231.46萬㎡租賃住房，其中國企競得超過154.74萬㎡，佔比達67%。”魏曉龍說，結合全國發展，戴德梁行認為以國資帶動，多元主體參與的模式將會成為住房租賃市場重要趨勢。

此外，公募REITs也將是未來一大熱點領域，“目前包括上海、深圳、廣州等各地均出台各類支持政策，並與銀行等專業機構簽訂合作協議，進行重點項目儲備包裝，力爭探索保障性租賃住房公募REITs發展機遇。”

對成都而言，魏曉龍建議稱，成都各級國有企業也可積極探索公募REITs領域發展，拓展項目融資退出渠道，“加強企業資產運營與管理能力，並促進成都住房租賃市場健康有序發展”。

紅星新聞記者 鄒悅

編輯 譚王雨

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