2020不動產證券化“前沿獎”頒獎盛典完美落幕

2022年10月04日16:36:29 熱門 1186

2020年12月11日，由中國資產證券化論壇（CSF）、中國國際金融股份有限公司（CICC）、北京市競天公誠律師事務所、中國金融前沿論壇（CFAF）、RCREIT（REITs研究中心）聯合主辦的第五屆中國不動產證券化合作發展峰會在國家會展中心上海洲際酒店圓滿落下帷幕。“乘風起勢揚帆啟航”，在推進基礎設施領域公募REITs試點進入到關鍵時期，舉辦這樣一場活動可以說是恰逢其時。本屆大會匯聚了行業領軍者從不同角度來解讀如何利用政策支持、把握市場脈搏、推動行業發展。包括公募REITs的推出給資本市場、基礎設施和房地產行業帶來的影響：如何讓公募REITs市場在穩健發展的同時更加積極有效？如何培育投資機構和市場專業機構、以及稅收政策建議等等方面。同時也邀請了日本、新加坡等海外成熟市場的專家分享經驗。此次大會共吸引約800名專業人士參加，受到業界廣泛關注。

圖：中國資產證券化論壇秘書長，吳方偉致辭

吳方偉在致辭中指出，我國的融資機制長期以來是靠主體信用，甚至是某種信仰支撐的，連資產證券化市場也受到這種影響。但是現在情況發生微妙的變化，在債券市場相繼出現違約事件已經動搖了這種機制，動搖了所謂的國企信仰，在ABS市場穿透底層市場的需求越來越強烈，信貸ABS底層資產統一登記的政策也已經推出。

而在公募REITs方面，對基礎設施，就是證券化語境當中的底層資產，政策關注點也集中在其能否產生穩定的現金流以及現金流的分散度等。這表明一個真正靠資產質量和現金流支撐的融資機制正在向我們走進，值得大家關注。

圖：中國資產證券化論壇聯席主席，孟曉蘇發表《把REITs獻給當下中國》的主題演講

孟曉蘇表示應該深化基礎設施REITs試點。現在的REITs試點能推出不容易，但是試點規模應當擴大，這裡面涉及到一個收益率問題，也困擾着評審專家，收益率問題應該從兩方面進行考慮，第一就是對資產的評估不能太高，過去是為了向銀行貸款，用高估的方法獲得貸款，現在是直接融資，需要改一下。第二就是有些人說只能用被動收益不能吸納主動收益，我們不能被這個觀點束縛，實際上國際上的REITs都是被動收益+主動收益，還有一些租金加分成模式，也有做成了組合型的收入，所以不應該受到限制。包括政府購買服務能不能納入REITs收益，這在美國是可以的，美國的監獄都可以用售後回租的服務，就變成了很好的REITs。

第二，適時推出租賃房屋的REITs。國外專家說你們是基礎設施類起步，也有中國專家說不做房地產REITs，只做基礎設施REITs。這些認識都是片面的，中央提倡的是租售並舉，目前力推租賃房的市場，只有通過發展REITs，才能夠有利於支持長期租賃，才能夠支持專業化、機構化住房租賃企業發展。這種長期專業化的機構，不是貝殼公寓貸款過日子，應該是REITs機構，長線資金持有。

三是加快解決REITs免稅問題。我們為什麼用公共資產做REITs，主要是考慮到容易跨越免稅障礙，公共資產是社會資產，我們多少能夠找到一些免稅的依據，這樣免稅就容易了。政府資產有一半稅收是在自己手裡，稅收痛感比別的企業減少一半，這些工作我們要繼續推動。四是研究啟動公司型REITs。

圖：國家發展和改革委員會投資研究所主任，吳亞平發表《基礎設施REITs的重大意義與發展前景》的主題演講

吳亞平認為基礎設施領域公募REITs的推出，首先最重要的意義就是打通了基礎設施領域，是除債券發行和股票上市等方式之外又一個對接資本市場的直接融資渠道，拓寬基礎設施領域資金來源。第二是盤活存量基礎設施資產，還有很重要的一點是要提高效率，400萬億的存量，大部分是在市縣層級，這些市縣層級大量屬於分散管理、分散運營，都基本上是一個縣一個市搞一個水務公司、基礎供暖公司等等，現在缺少規模化、標準化、市場化，盤活的含義一方面是賣錢，另外一方面就是要提高運營效率，通過提高運營效率，提高我們整個資產的運營效率。

圖：中金公司投資銀行部董事總經理、固定收益組負責人，慈顏誼發表《投行視角：對“起步版”公募REITs的理解和建議》的主題演講

慈顏誼談到在面臨涉眾投資產品的時候，投行與基金比大家想的更為謹慎和緊張。REITs的確豐富了投資者的選擇，但是在邁出這一步的時候，我們作為金融機構必須要向公眾定義好這是怎樣的投資品。中國起步版的公募REITs中實際並沒有Real Estate（房地產）、也沒有Trust（信託），應該叫基礎設施高比例分紅基金，“基礎設施”明確了底層資產範圍、沒有房地產，“高比例分紅”指的是分紅比例要高、體現應分盡分，“基金”就是明確載體是公募基金，是一個中等流動性、中等收益、中等風險的公募基金產品。到底何謂中等收益、而不是偏低收益，不同人認知不同，有待於基於不同資產應用場景下跟投資者具體溝通; 而且，我們一定要告知投資者中等風險意味着“產品是有風險的”，REITs並不保本、也不鎖定收益率; 此外，基礎設施資產面臨大修，估值模型中如何體現這些固定與意外的現金流支出，對我們投行和基金都是新的課題，我們覺得責任重大。綜上，作為投行一定要定義好這個產品、要找准中國REITs的投資群體，更要做好新產品投資者的教育和風險提示工作。

圖：新加坡交易所，副總監，王敏發表《海外不動產投資信託的發展現狀及對中國的借鑒啟示——以新加坡為例》的主題演講

王敏介紹了新加坡REITs共有43支REITs及地產類信託，總市值是950億新元，這43支REITs裡面，我們每年也會做一個收益率計算，今年最新數據平均收益率為7.2%，我們回顧過去十五年，平均收益率穩定在5%到7%之間，是非常穩定的股息回報，也是REITs市場當中回報最高的之一。談到新加坡的房托有什麼成功的秘訣和要素，我們總結為首先需要有眾多的全球機構投資者和高凈資產投資者，還有就是漸進式監管框架、有效的稅收框架、投資者的信心，最後一點就是上市後活躍的融資和資產購置。

圖：財團法人日本不動產研究所大中華區負責人，林述斌發表《不動產證券化在日本的發展以及對標中國的思考》的主題演講

林述斌強調專業的資產管理公司非常重要，一直在建議，是不是給不動產專業資管也發一張專業的牌照，讓他來管理運營證券化產品，就像現在給券商發金融牌照一個道理，因為在很多國家以及香港也是有專業牌照；日本也是，一類金融牌照是做股票的，專門做房地產私募產品叫二類金融產品，所以它是分開的。我覺得我們國家也可以嘗試做一些這樣的專業牌照。房地產市場過去強調拿地、建樓、高周轉這樣的模式已經過去了，不能再以這樣的模式看待房地產市場。到了資管模式的時候，很多開發商注重可能不是IRR這個指標了，注重的是Cap Rate，注重現金流。

圖：中倫律師事務所，合伙人；中國資產證券化論壇，執委會主席，劉柏榮發表《基礎設施公募REIT's項目實操過程中的問題探討》的主題演講

劉柏榮介紹了基礎設施公募REITs試點的總體申報流程與最新監管要求以及熱點、難點問題、合規性關注要點。提到了公募 REITs投資運作的主要機制：

槓桿-借款安排

基礎設施基金直接或間接對外借入款項，應當遵循基金份額持有人利益優先原則，不得依賴外部增信，借款用途限於基礎設施項目日常運營、維修改造、項目收購等，且基金總資產不得超過基金凈資產的140%。

項目收購借款金額不得超過基金凈資產的20%，且滿足相關要求。

收益分配

基礎設施基金應當將90%以上合併後基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者。基礎設施基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少於1次。

份額自留要求

基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯方參與基礎設施基金份額戰略配售的比例合計不得低於本次基金份額發售數量的20%。

關聯交易

基金管理人運用基金財產收購基礎設施項目後從事其他重大關聯交易的，應按照REITs指引等規定的要求召開基金份額持有人大會。

閑置資金投資

基礎設施基金除投資基礎設施資產支持證券外，其餘基金資產應當依法投資於利率債，AAA級信用債，或貨幣市場工具。

圖：中金公司固定收益部董事總經理、全球固定收益產品研究業務負責人，陳健恆發表《從公募REITs的宏觀研究視角談公募REITs》的主題演講

陳健恆談到公募REITs對於中國的意義是什麼？我們看到REITs推出來在宏觀背景上是經過了過去十幾、二十年的發展，中國的宏觀槓桿率已經上升到了高位，尤其是對城投平台，看到過去十幾、二十年中國基建發展速度很快，但是城投債務槓桿上升非常快，宏觀的行業了解我們當下推REITs的產品，其實還是要實現一定程度，幫助我們企業，尤其是城投平台搞基建的企業去適度的降低宏觀槓桿率，邏輯在於要盤活資產，不是繼續的增加普通的債券和股權，是把存量資產盤活出去。對於城投平台，未來REITs能夠做大有助於宏觀槓桿率適度的降低，這是宏觀層面具有比較重要的意義。

圖：北京市競天公誠律師事務所合伙人，秦茂憲發表《公募REITs核心監管政策解讀》的主題演講

秦茂憲從國際實踐視角，提出我國公募REITs治理最基本的問題是什麼呢？就是代理成本的問題，同時有一個最基本的原理規律，參與的主體越多，交易鏈條越長，成本越高，我們的試點交易結構是最複雜的結構，在這樣一種情況下，探討我們中國版的公募REITs會不會出現代理成本過高，機構之間職責怎麼分配的問題是正當其時，應該提前預判和關注的。

治理的基本問題就是解決代理成本的問題，目標是什麼呢？我們簡單歸納了一下，有五個方面的目標，第一就是完善監督制衡體系。主要體現的是REITs持有人、受託機構以及管理人之間的權利義務怎麼平衡的問題。第二是建立激勵相容的利益協調機制，大家利益一致，要共贏。第三，應該督促受託人切實履行信託責任，履行信息義務，這是另外一個目標。第四，應該最大程度上保障持有人的合法權益，這也是我們在比較關注的一點，一定要保證這個基本權益。第五，從職能劃分來看，職能不能重複，不能缺失，機構之間的邊界要分析，兼顧各方利益，這是我們應該實現的治理方面的目標。

圖：中金基金總經理、董事總經理，孫菁發表《從公募基金角度談公募REITs》的主題演講

孫菁提到公募REITs的產品結構時指出，層級的確非常多，但是整體來看，大概分成兩層，基金層、物業層，不動產這一層。這裡面比較重要的一個是基金管理人，盡量減少委託的關係，另外就是託管行。在外部運營管理模式之下，資產的運營管理機構現在通常也是原始權益人或者其關聯方，也可以視為一層，這樣來看，很重要的有三個角色，財務顧問如果有的話是跟計劃管理人是重疊的。最終看到這個設計是資產的殼套到公募里，公募的殼要適應資產的運營模式。我同意把它稱之為過渡階段也好，起步版也好，但是現階段得互相適配，互相裝進彼此的殼裡，這個過程是一個磨合的過程，只有磨合才能結合。

圖：上海和逸信息科技服務有限公司（CNABS）董事長，龐陽發表《日本基礎設施公募REITs實操經驗》的主題演講

龐陽以日本某光伏電站項目為例，談到公募 REITs解決了很多可再生能源開發商的痛點，就是長期最終持有者應該是誰，這個最適合的投資者就是REITs，而且有了REITs以後，開發的每個階段就可以匹配上非常好的資金。第二， REITs是非常好產品，這個基礎設施REITs，尤其是以光伏為主的基礎設施REITs是沒有任何波動性的，因為電價是完全保證的，最多有小氣候的變化，今後光伏不需要政府補貼了，電價就是實時的電價，中間還有一些通貨膨脹的因素在裡面，所以還有上升的空間，現在是非常穩定，固定的。基礎設施 REITs跟J-REITs和非基礎設施的REITs區別是對項目的投資，對項目的分析，對項目的定價和項目的管理運營要求非常高。

圖：高峰對話1，公募REITs的推出給資本市場、基礎設施和房地產行業帶來的影響：如何讓公募REITs市場在穩健發展的同時更加積極有效？

主持嘉賓：

張永誠，中金公司固定收益部董事總經理、全球結構化

討論嘉賓：

付福生，北京市競天公誠律師事務所，合伙人

孔令藝，深創投不動產基金，首席投資官

陳曉歐，富尚資產集團董事長兼CEO；香港越秀REIT獨立董事

顧悅如，戴德梁行高級董事

嚴冰燕，啟迪控股，新基建投資部總經理

圖：高峰對話2，不同機構視角下不動產證券化的風險與防控

主持嘉賓：

曹海亮，中銀國際證券，資產證券化業務負責人

對話嘉賓：

蔣海洋，蘇寧控股集團，不動產投融資總裁

解宇昊，金誠同達律師事務所，高級合伙人

阮曉俊，晨曦基金，戰略發展中心總經理

曹亞琨，世聯評估集團副總經理、價值研究院院長

魏芸，中誠信國際，結構融資部評級總監

圖：高峰對話3，房企供應鏈金融證券化的實踐與轉型升級

主持嘉賓：

舒雷，Greensill Capital，董事總經理

對話嘉賓：

陳府申，金杜律師事務所，合伙人

張振鐸，中信建投證券，高級副總裁

羅輝映，融創集團，北京區域集團創新融資部總經理

劉勇剛，海爾金融保理，融資總監

宋旭，聯合資信，高級分析師

圖：公募REITs專場 -- 圓桌討論A：從公募基金、投資銀行、投資者及市場參與機構的角度，怎樣看待公募REITs帶來的機遇和挑戰

主持嘉賓：

汪誠，中金公司，投資銀行部執行總經理

討論嘉賓：

湯琰，中金基金副總經理，執行總經理

孫鑫，平安理財，固定收益投資部創新投資業務負責人

林凱，興業銀行，資產管理部 REITs業務負責人

沈亞雄，中金公司，投資銀行部執行總經理

秦茂憲，競天公誠律師事務所，合伙人

REITs TRACK -- Roundtable B: C-REITs, an International Perspective

Moderator

Zhiming Li "Mark", Managing Director, Executive Head of ABS IBD, CICC

Panel Speakers

Charles Chan, CEO CapitaLand China Commercial
Lester Lee, Senior Vice President, Acquisitions, LaSalle Investment Management
Keith Chan, CEO FUNLIVE Holdings Limited
Allan, Zhang Wenliang, Vice President, Country Principal-China, APREA
Stephen Luo, Partner, Jingtian & Gongcheng
Alex Sun, Executive Director, IBD, CICC