恆大香港總部大樓：許家印的超短融提款機

許家印

位於香港的灣仔告士打道38號大樓在2015年被恆大購入後，一直是許家印進行短期抵押融資的提款機，直到2022年9月被債權人接管。

近日，據香港公開文件披露，中國恆大（03333.HK）的香港總部大樓中國恆大中心已於9月6日被債權人中信銀行旗下的中信銀行國際（簡稱「信銀國際」）委任接管人接管。

來自香港公司註冊處的一份《委任接管人或經理人通知書》顯示，中國恆大旗下持有香港恆大中心的項目公司Pioneer Time，委任安邁企業諮詢公司(Alvarez & Marsal)香港董事總經理黃詠詩及高級董事楊美莉為恆大中心的接管人和經理人，2022年9月6日生效。

36氪注意到，香港恆大中心多次被抵押。據香港公司註冊處網站顯示，在2020年12月4日、2018年12月3日、2018年2月23日、2016年1月19日、2016年11月29日共5次發生了該棟物業被抵押登記的情況，而2020年12月4日正是抵押給了現在的接管方信銀國際。

一位在香港銀行業從事結構化融資業務的人士表示，香港大宗物業及豪宅的抵押融資行為較為常見，但大多數案例融資的周期長達5-10年，恆大中心短期滾續融資的情況較少見。

2020年11月26日，Pioneer Time作為押記人（Chargor）以該商廈作抵押向信銀國際貸款融資。據香港公司註冊處2020年12月4日的一份文書文件顯示，有關抵押貸款涉金額76億港元，借款人為恆大旗下全資附屬公司天基控股。

香港土地註冊處文件顯示，恆大中心業主仍為Pioneer Time，但登記資料顯示，接管人在其間具有物業的全部權益，包括租金收入、處置權益等。

有消息稱，接管人已將恆大中心於市場放售，估值約12億美元，約合94億港元（83.575億元）。36氪作者向恆大方面求證，對方表示暫未收到準確消息。

如果該估值屬實，恆大香港中心不僅面臨被多次抵押，同時還存在估值價格不斷下降的情況。

2015年，香港恆大中心的前身為美國萬通大廈，許家印從華人置業劉鑾雄的手中購置，並以125億港元的收購價格，創下香港商廈買賣的最高紀錄。

除了2020年信銀國際提供的一筆76億元抵押貸款融資，2018年11月，恆大也曾以旗下另一家子公司EV Wanchai 1 Land作為擔保人、抵押中國恆大中心以獲取80億元的貸款融資。

雖然相關貸款在今年較早時已解除質押，但目前EV Wanchai 1 Land亦有文件正待遞交或存檔，以「委任接管人或經理人通知書」，故而未知是否尚有其他債權人提出接管申請。

2021年8月，恆大曾開價156億港元尋求香港恆大中心接盤方，據港媒報道，恆大其後向越秀地產（00123.HK）降低售價至105億港元，但最終雙方未能成功交易。據香港商辦市場人士分析，當時恆大中心的市場價格大概在124億至132億港元之間，但是出租率僅在80%左右。

2022年7月底，恆大再度標售香港恆大中心，李嘉誠家族旗下長實集團（01113.HK）確認入標參與，彼時市傳恆大中心估價進一步降至約90億港元，從當下信銀國際接管情況看，最終交易也未能落實 。

36氪從香港代理行人士獲悉，該筆交易由戴德梁行負責處理競投標業務。關於長實為何放棄接手，36氪試圖聯繫香港戴德梁行方面，但截至發稿，暫未得到回復。

9月1日晚間，中國恆大發布額外復牌指引，另外還披露了公司在香港的主要營業地點進行變更，自9月1日起變更至香港灣仔告士打道38號中國恆大中心15樓。

北京國貿CBD區域的北京中信大廈由中信銀行母公司中信集團持有，是北京市最高的地標建築。但接管恆大香港總部大樓後，信銀國際很可能不會長期持有，而是繼續尋求轉讓、退出。

世邦魏理仕(CBRE Group)估計，今年上半年末，香港商辦市場的空置率為11.9%，為2003年第三季度以來的最高水平，有980萬平方英尺空置。高力國際(Colliers)統計，截至8月，香港高檔寫字樓空置率已升至12.3%。

第一太平戴維斯(Savills)估計，未來四年，香港甲級寫字樓的可租空置面積將總共達到1720萬平方英尺，而預計每年的租用面積將為100萬平方英尺，導致供應過剩，面積相當於近250個足球場。

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