疫情下的長租公寓 多位律師解讀“退租、漲價”事件

文 | 搜狐科技 黃陽

編 | 搜狐科技 王一粟

小文是一家互聯網公司的員工，她於2月15日回到北京復工，卻遭遇了公司裁員，當她抱着辦公用品回到自己年前租下的長租公寓，一條管家信息讓她再度陷入絕望，管家告知她房東要把房子收回，她需要在7天內完成搬家。

“現在進出小區都要測體溫，我怎麼搬家？”小文的質疑沒有換來管家的太多解釋，她在鄰居的幫助下聯繫到了房東，房東稱特殊時期自己也不願意收房，解約的原因是長租公寓不能如期交付租金。

小文的情況並非個例，疫情之下，很多租戶收到了長租公寓的“搬家提醒”，而業主端收到的卻是“房租延期”、“免押金或解約”等單方面告知。

輿論聲逐漸擴大，“蛋殼公寓要業主免租卻不向租客免租”、“青客公寓無法付租金”、“自如公寓漲價”等信息被推到風潮浪尖。長租公寓們的“反常舉措”是否有法律支撐？他們為何在風口浪尖“自亂陣腳”？

“疫情影響”可否為長租公寓開脫？

疫情之下，長租公寓亂象頻發。包括青客、蛋殼、自如等頭部企業，都被爆出拖欠業主租金、漲價、要求租客搬家等行為。

長租公寓發給業主和用戶的通知，往往帶着“疫情影響”相關字眼。“疫情影響”真的能夠成為長租公寓拖欠租金，以及要求住戶搬離的理由嗎？搜狐科技採訪了數位法律人士。

中國政法大學教授朱巍表示，疫情影響在特殊地區可以算作不可抗力，不可抗力是解除合同的法定事由，一級響應的地區和時段可以按照不可抗力執行，但是有幾種情況不行：“一種是疫情發生之後的合同，因為這個時候已明確知道疫情的存在，合同不能解除；一種是歧視，比如因為是湖北籍的就要求他退租，這是絕對不行的。”

煜恆基金律師吳桐表示，只有在街道辦要求租戶撤離，才可參考不可抗力要求租客搬家：“疫情屬於不可抗力，但不可抗力有嚴格的認定標準，當事人因為不可抗力遭受影響才能享受條款，所以二房東要求租戶搬家，只能是在租戶不交租金情況下要求搬家，在租戶沒有違約情況下，除非是疫情影響了整棟樓，街道辦要求每一個租戶撤離，這種情況才可以參考不可抗力要求租客搬家。”

北京市易行律師事務所律師劉君提出，租戶如沒有發熱咳嗽等癥狀，出租人擅自解除合同將構成違約：“如果租戶未從疫區返京，且沒有發熱、咳嗽等相關癥狀，也未接觸過受感染及疑似病患，也不存在《合同法》第九十四條之法定解除情形，出租人擅自解除合同，禁止租戶入住，構成違約。如租戶從疫區返京，且存在發熱、咳嗽等相關癥狀，或租戶接觸過受感染及疑似病患，此種情況下，應屬於‘情勢變更’，繼續履行租賃合同將導致房東或他人健康權及生命權受到嚴重威脅，房東出租房屋也面臨衛生及安全風險，繼續履行租賃合同對房東明顯不公平，且將對公眾健康安全產生重大威脅，合同基礎喪失，房東有權行使合同解除權。”

北京岳成律師事務所律師岳屾山則提出了極端情況下，不可要求租客退房：“比如說合同到期了，結果因為居家隔離不讓走。那這就是屬於不可抗力，是不能要求立馬退房的。”

顯然，長租公寓以疫情為由，在已解除一級響應的地區要求租戶搬家，從法律層面是得不到認可的，那麼，對於業主端來說，他們應該為長租公寓免除租金嗎？

吳桐律師表示，可以商談，但沒有法律規定要減租：“即便二房東自身沒法交錢，業主也沒有義務減租，但是，因為疫情導致了這個二房東的公司受到影響，可以和業主進行商談，但沒有強行的法律規定要減租。”

岳屾山律師表示，降價和減免是房東的權利，而不是必須履行的業務：“長租公寓不能因為受疫情影響沒租出去房子，就要求房東減免租金，因為租不出去房子是屬於市場風險。”

朱巍教授表示，包括北京等地住建部都出台了規定，對租金進行調整，這在法律範圍內是有支持的，沒有出台的地方可以比照出台的規定，雙方通過協商的方式解決。

朱巍教授強調了合同法中的公平原則：“公平原則是必須要說的問題，公平原則被提的很少，但也非常重要，因為這次疫情是合同雙方都不想看到的，按照公平原則應該是合同雙方共同承擔風險，特別是對於商業住戶，因為它本身就是一個商業行為，所以這種風險更應當分擔。”

自亂陣腳背後的資金壓力

疫情當前，長租公寓們不僅激化了業主和租客間的矛盾，帶來雙方維權，還引火燒身，再陷“租金貸”監管泥潭。

近日，因深圳眾多蛋殼公寓業主發起維權，中共深圳市委政法委員會向深圳地方金融監管局、深圳銀保監局發文，要求儘快對蛋殼公寓開展排查工作，全面了解蛋殼公寓以及深圳市其他房屋租賃公司“租金貸”情況。

租金貸指的是企業通過租客的名義，向第三方金融機構借貸房租，這麼做租客可以分期還貸，而企業也能夠提前拿到租金，用於運營和擴張。儘管“租金貸”能為租客帶來“押一付一”的短期便捷，可一旦長租公寓出現現金流問題無力向業主支付房租，租戶會被業主強制退租。此前，杭州鼎家公寓、上海愛公寓等多家長租公寓，皆因“租金貸”破產。

2019年年底，住建部等6部門聯合發布了《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，明確要求住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。

根據可查詢的最新數據，青客公寓租金貸佔比65.4%，蛋殼公寓租金貸佔比67.9%，自如公寓租金貸佔比低於25%。

令人不解的是，在其它行業，例如網約車、在線旅社、生鮮配送等，都試圖在疫情期間用服務質量爭奪用戶時，長租公寓們卻反其道而行之，這背後有何難言之隱？

業內人士吳先生分析稱，年後是租房高峰期，長租公寓按照以往經驗在年前從業主手中收入大量房源，準備年後出租，但受疫情影響，房源無法及時租出，對長租公寓而言是一筆不小的損失。

證券分析師陳先生則表示，和自己買下房源的重資產長租公寓不同，“二房東”模式運營的輕資產長租公寓往往比較缺資金，在疫情期間還可能面臨投資人撤資的問題，資金運轉出現問題無力支付業主租金。

此外，從兩家已經上市的長租公寓，蛋殼和青客公布的招股書和財報，可看出長租公寓面臨的資金壓力。

兩家長租公寓都屬於虧損上市。蛋殼方面，2017年蛋殼虧損為2.7億元，2018年全年虧損擴大到14億元，2019年僅前9個月虧損便達25億元，同比增長210%。青客2017年凈虧損2.45億元，2018年凈虧損4.99億元，2019年凈虧損4.98億元。

並且，兩家長租公寓都面臨著資不抵債的情況。青客2019年財年籌資活動現金流凈額為5.70億元，但需在2019財年償還租金分期貸款14.43億元。截至2019年9月30日，蛋殼公寓期末現金及等價物僅剩22.98億元，負債76.61億元。

此外，兩家長租公寓股價均已低於發行價，蛋殼公寓發行價每股13.5美元，截至發稿時間股價為每股11.63美元；青客發行價每股17美元，截至發稿時間股價為每股11.99美元。

面對資金壓力，長租公寓們試圖將風險轉移到租戶和業主身上，這引發了租戶和業主的強烈反抗，最終讓長租公寓處於背腹受敵的尷尬境地。不過，長租公寓如果被疫情擊垮，業主和租戶也將承受相應損失，只有各退一步，共同承擔風險，才能帶來對雙方最有利的結果。