2021魔幻之年，重慶房價為何漲了8%

昨天釋放了【2022春已暖花開否】跨年直播的多空對決大戲預告後，很多粉絲跑來問我，能不能先來個今年重慶樓市漲跌分析文作為開胃菜。

好的，這就上菜：

回顧2021年的重慶樓市，可以用跌宕起伏四個字來形容。

先是隨着4月土拍的熱度迅速升溫，全重慶的購房熱情都被點燃了；然後又是陷入低迷行情，似乎人人背着手在觀望。

有人說“重慶樓市涼涼，十萬炒房客被套”；

卻也有人說12月出現的渝中某高層豪宅套內擬售單價突破10萬元大關，讓重慶天花板“終於有一套單價破10的商品房”，還是很長臉。

（圖源重慶網上房地產）

面對如此魔幻的劇情，很多粉絲會問：

2021年重慶商品住宅房價真相到底是啥樣，漲了還是跌了？

主城核心區（9區+兩江新區、高新區）的房價差到底有沒有擴大？誰在領漲？誰最抗跌？

該如何看待4月後的火熱和10-11月的冷淡？

今天我想以一個重慶樓市觀察者的角度來撥開迷霧，幫大家探究一下真相。

01

重慶上揚了8%？

先說個讓一些人意外的結論：重慶經過了先漲後跌的行情，最後依然比去年上揚了8%！

行情拐點出現在哪兒？剛好是上半年結束的時候。

根據銘騰機構的數據，今年上半年的成交均價比2020年漲了13.59%。

（圖源銘騰機構）

市場表現大家也有目共睹，可能當初誰都不會想到，高溫不退+量價齊漲+開盤售罄......

這種火熱幾度站在全國C位之一，很多房企項目都幾乎在上半年完成了全年的KPI。

不過之後這躁動的心跳，就被抑制住了。

儘管如此，根據國家統計局11月的數據看，重慶新建商品住宅銷售價格同比上漲了8％！

（圖源國家統計局）

這個官方一年累計數據算不算打臉了“涼涼黨”？

因為不管是與去年比，還是和全國70個大中城市比，+8％的數字都相當亮眼了。

這樣看來，下半年大概也就跌了5.6%左右，並沒大家想象的那麼厲害。

那麼為何上半年行情這麼牛掰？我認為是兩方面原因造成的。

1）土拍引導

4月前后土拍市場“不斷刷新DW紀錄+高溢價率+萬元地頻出”的火熱，讓房價出現結構性上揚的趨勢。

2）補漲推動

另外，由於大家所說的“天量供應”，重慶這幾年的房價表現一直都比較穩健，不過隨着全國板塊輪動，以重慶為代表之一的城市出現了補漲現象。

（圖源：銳理數據）

那麼又如何看待下半年行情的萎縮，10月成交量創下10年新低，11月商品房市場成交跌破萬元呢？（來源：銳理數據）

1）重慶跌情並沒有脫離全國樓市步伐

由於“利率不斷上浮+全國性的信貸收緊+部分城市二手房指導價+土拍新政等”金融、土地、新房、二手房市場全方位的調控影響，今年全國的走勢都是上坡→下坡。

而重慶從6月開始行情轉向，成交量連續下滑，是與全國樓市步伐一致的。

2）10-11月跌情並沒想的那麼糟糕

我對10-11月的個人評價是，兩顆耗子屎壞了一鍋湯。

因為大家覺得重慶涼涼實錘，房價開始跳水就是從這兩個月谷底期開始的。

然而：

10月全國新建商品房銷售價格就已經跌破萬元（9749元），而重慶成交均價仍在萬元以上。

根據國家統計局的數據，11月份重慶新房下跌是今年的首次；根據中指研究院的監測，是由於低價物業大量成交+住宅佔比下降雙重因素造成的。

也就是說，重慶並未走出獨立行情，而且下浮得也比全國慢，已經很穩健了。

那麼，重慶主城核心區（9區+兩江新區、高新區）今年各自的新建商品住宅價格漲跌情況又如何呢？

我們接着聊聊。（文末有總結哦~）

02

核心區房價表現

（本文各區數據均來自：銳理數據，由於是手動整理，圖表缺少部分月份的梳理，望理解哦~）

1、渝中區

（僅為大致趨勢參考）

母城還是那個母城，始終穩居C位不說，還始終比核心區均價高個9000元左右。

但是風頭都來自於那些高層豪宅，4年不供地的寸土寸金，讓渝中與大渡口和巴南的均價拉開了超過2倍的差距。

2、渝北區

（僅為大致趨勢參考）

渝北區雖然全年都高於核心區均價，但價差小且並不如江北的房價堅挺。

雖然兩江新區是洋房成交面積大戶，但渝北區的洋房價格才是高居核心區TOP1（1-10月的成交均單價16491元）。

3、江北區

（僅為大致趨勢參考）

江北整體比核心區均價高出2000元左右，穩如狗！

隨着江北嘴-北濱路一帶的崛起；

隨着觀音橋商圈升級擴容，長安三廠城市更新等動作；

隨着寸灘國際新城的規劃......

江北區的價值得到夯實，眾多的品質住宅保值增值力還是比較強的。

4、兩江新區

（僅為大致趨勢參考）

兩江新區房價基本上都微高於核心區均價，走勢也非常平穩。

不管是小高層、花園洋房還是別墅，銷售套數都佔據主城總量的小半壁江山。

誰說英雄遲暮？

5、北碚區

（僅為大致趨勢參考）

北碚的花園洋房業態毫無疑問的“一家獨大”，不過超強的存在感帶來的問題可能是：同質化會比較嚴重。

從9、10月表現來看，三橋一隧的通車對北碚房價還是有支撐作用的。

6、南岸區

（僅為大致趨勢參考）

南岸整體都高於核心區均價，雖然全年風頭比較小，但5-7月的房價表現挺突出，上半年排在核心區TOP3。

南岸區的住宅業態比較豐富，改善可選空間比較大，南濱路CBD的規劃，或許將帶領南岸區迎來一波價值騰飛。

7、高新區

（僅為大致趨勢參考）

下半年的冷淡期房價還能竄上來，確實有點東西。

雖然1-7月整體還能看到高新區的均價低於核心區均價約2400元，但從8月開始它的欣欣向榮就非常明顯了，10月甚至差距都不到1000元。

可見各種政策利好的落地+樓麵價不斷攀升，對高新區房價提升有實質性的作用。並且它的改善屬性日益明顯，1-7月花園洋房銷售套數也佔據了半壁江山。

高新區並不是從前那個剛需少年了。從前它可能是弼馬溫，但以後說不定就是孫悟空了。

8、沙坪壩區

（僅為大致趨勢參考）

沙區這一年房價整體至少漲了1000+元，只不過還是很少跑贏核心區均價。

以後物流園片區充足的供地出來後，改善業態又能上個台階。

享受重慶向西風口+房價可接受度高的沙區，未來也非常可期！

9、九龍坡區

（僅為大致趨勢參考）

坡區房價整體還是不高。與南岸上半年“表現可以”不同的是，坡區下半年稍稍微有點拉胯。

坡區的高層一直賣得比較好，如果洋房等改善產品不是在陶家等新興板塊這麼遠的話，改善價位也可以再拉一波房價。

10、大渡口區

（僅為大致趨勢參考）

大渡口的存在感一直不太高，一年中並沒有哪個月有特別亮眼的成績。

但是與核心區均價差3000元左右的房價門檻，在核心區里還是很值得自住者考慮。

如果再多點改善大盤填補業態空白，價值會更高。

11、巴南區

（僅為大致趨勢參考）

巴南房價基本都弱於核心區均價2500+元左右，但是已經是在迅速崛起。

不僅高層住宅成交量佔據核心區C位，花園洋房的成績單也比較可觀。

03

總結

最後，我來做個總結：

始終“斷層”高居C位的：渝中

始終高於核心區均價，走勢穩的：渝中、渝北、江北 （兩江新區、南岸偶爾冒頭）

1-10月漲幅超過單價1000元的：坡區、渝北、沙區、大渡口、高新區

下半年冷淡期更“抗跌”的黑馬區域：高新區

總體來說，房子也是商品，有升有降才是正常規律。

重慶下半年的冷淡並沒有對上半年的火熱造成太大衝擊，總體還是一如既往的穩健。當下行情已經觸底，市場正在回溫。

那麼，明年重慶樓市是漲是跌？歡迎12月30日來【新一線浮雲視頻號】關注我們的跨年直播！

明年重慶房價漲不漲？12.30浮雲和小樹要上直播辨個輸贏！