【荷蘭】越來越多業主只裝修不換房屋

越來越多的房主選擇裝修房屋而不是搬家，尤其是老年人，從抵押貸款申請中就可以看出這一點。考慮到當前的房地產市場形勢，這種做法合情合理，但卻阻礙了房屋的流通。

“如今，房屋進入房地產市場的壓力很大。”根據金融服務提供商van bruggen 的分析，2025 年上半年，超過一半的房主抵押貸款申請都涉及增加抵押貸款額度。這家金融服務提供商根據抵押貸款數據網絡 (mortgage data network) 的數據得出結論：“這是有史以來的最高比例。”

van bruggen 的抵押貸款專家諾拉格（ oscar noorlag ）說：“在 2022 年之前，你會看到許多人仍然決定搬到更昂貴的房子里。2019 年，四分之三的房主抵押貸款申請都涉及搬家。他們這樣做是因為他們可以輕鬆避免利率更高的抵押貸款。”

這種轉變的主要原因是抵押貸款利率上升以及合適房屋的供應有限，使得裝修房屋比搬家更具吸引力。諾拉格說： “我們發現，選擇二次抵押貸款的人的總收入比搬家的人要低，而裝修是更經濟的選擇。”

裝修有很多好處。例如，人們可以繼續住在同一個社區，他們的孩子也可以繼續上同一所學校。諾拉格表示，這可以理解，但這確實會對房地產市場產生影響：“當人們裝修房屋時，他們的房子會升值，這意味着市場上價格較低的部分房源會變小，使得搬家變得更加困難。你真正希望看到的是，一套昂貴的房子被賣給了一個剛剛把自己的房子出售了的人。但是，裝修不會導致一連串的房屋出售。”

van bruggen 指出，60歲及以上的人尤其不願意搬家，因為他們找不到合適的房子。同樣，裝修，例如讓房子適合終身居住，在確保他們能夠繼續住在同一個社區方面發揮着作用。

諾拉格說：“但我們認為，政府的住房政策對老年人關注太少了。目前政府關注的是經濟適用房，而對合適的老年住房關注甚少，而人口老齡化在未來二十年將持續下去。我們必須確保老年住房的供應量大幅增加。否則，這些人將只能繼續住在自己的住宅里。”

過去四年，二次抵押貸款的平均借款額急劇上升，從7.5萬歐元飆升至9萬歐元。通貨膨脹尤其導致房屋翻修成本大幅上升。除了翻修之外，房主還會申請二次抵押貸款，用于贈予他人或家庭貸款，以便幫助子女購買第一套房子。

荷蘭馬斯特里赫特大學房地產融資與房地產投資教授艾希霍茨（piet eichholtz）說：“房地產市場非常緊張，所以人們寧願留在原地，也更願意加裝一個房間或老虎窗。”

據他所說，從搬家到裝修的轉變確實發生在過去十年：“如今，房屋進入房地產市場壓力很大，尤其是在沿海四大城市地區。你幾乎沒有時間競爭，不得不出高價，還要面對二十多位買家。這是一種非常不愉快的經歷，人們往往會避免不愉快的經歷。”

艾希霍茨深知老年住房短缺的問題，但他認為新建住房並不能解決問題：“新建住房只是住房總存量的一小部分。我們的目標是每年新建10萬套住房，但這個目標可以更高一些：12萬套。對於老年人來說，我們必須考慮荷蘭的住房總存量，就是800萬套。”

然而，這位教授確實在選定的建設地點看到了機會： “我們現在在市中心建設，這很有趣，但進展也非常緩慢。我們需要回到圍繞城市建設的模式，就像1945年到1990年期間我們把草地變成住宅區那樣。現在我們選擇的是牛而不是孩子，我們必須停止這種做法。”