最近大家都在聊房貸利率上漲的事情，央行也吹風，對房價有上漲苗頭的城市，應及時退出利率支持政策。至此這場房貸上漲的風，也越刮越猛！
雖然外面喊漲聲一片，但從房說君的摸排結果來看，大部分城市利率水平仍會維持現狀，主要這是針對實施過動態首套房貸利率的城市，在評估期新房價格連續3個月環同比都上漲的話，應從下季度起恢複利率下限。
據貨幣政策司長鄒瀾介紹，截至3月末，在96個符合放寬利率條件的城市中，有83城下調了首套房貸利率下限，12城取消了利率下限，其中太原、金華、鄭州、珠海等超40城利率下限至4%以下。
也就是說，之前這些城市之所以下調利率，是因為有下調空間，現在房價漲了，受政策影響則需要恢復至lpr基準水平。至於哪些城市會漲房貸，申萬宏源研報預測，主要會集中在二三線城市，約有20-30基點的上調幾率。
另一方面，4月樓市已經原形畢露，表現出疲態了。據機構統計數據，4月百強房企實現銷售操盤金額5665.4億元，單月業績環比降低14.4%；同比保持增長，漲幅超30%。雖然比去年成交要好得多，但對比3月的躁動可明顯看出，樓市後繼乏力。
具體到城市面，克而瑞4月30重點城市新房成交面積中，都處於同比上升，環比下降的局面，大部分城市經歷了一季度小陽春之後，市場又將重回調整階段。
如果此時上調利率，會進一步削弱購房者入市情緒，這與銀行火力衝刺貸款的主線不符。而且近段時間以來，排隊提前還貸的人還有不少，西安新聞網報道，某銀行提前還貸要等6個月，可見利率如果上調，錢更貸不出去了。
綜合兩方面因素看，這對銀行傳統經營模式帶來了很大挑戰。
截至4月25日，已披露2022年報數據的29家上市銀行中，民生銀行、重慶銀行等8家上市銀行凈息差低於1.8%。
為什麼要突出1.8%這個數據線？按照4月份剛發布的凈息差評分標準：不低於1.8%（含）為100分；0.8%（含）至1.8%為60分（含）至100分；0.8%以下為0分。1.8%可以理解為銀行維持合理利潤的參考線。
如果把時間維度拉長一些，就能發現，2022年底，商業銀行整體凈息差為1.91%，同比下降了17個基點，這也是自2010年以來凈息差首次跌破2%。今年一季度，凈息差仍存在一定程度下行壓力，南都·灣財社梳理六大行一季報，農行、建行、郵儲、工行、中行、交行的一季度凈息差分別為1.7%、1.83%、2.09%、1.77%、1.70%、1.33%，較上年末下降6至20個基點。
息差下降的原因，可以分“資產”和“負債”兩部分來說。
今年，可能是銀行近10年來最暗淡的時刻。
經過去年多次下調，lpr降至低位，導致貸款收益率持續下行，個人和企業的貸款需求都比往年要弱。今年一季度，住戶貸款增加1.71萬億元，同比多增4496億元，其中，短期貸款增加7653億元，中長期貸款增加9442億元。
看來，放開後，大家是願意去消費，看商超、景區烏泱泱的人都知道，但像房貸這種，動不動就背幾十年的，沒多少人敢去貸。
與貸款減弱形成更鮮明對比的，是存款數據。一季度，人民幣存款增加15.39萬億，住戶存款增加9.9萬億，3個月存的錢比肩年度數據，這是誰都沒有想到的，相當於1-3月份，平均每天110億存款湧入銀行。存款的大幅度增長，使得銀行的付息率上升，進而導致負債成本一路上行。
換位思考一下，我們才能明白銀行的處境。源源不斷的存款流進來，雖然不用擔心攬儲問題，但這是負債，是需要給人家付利息的，只有將錢借給別人，放貸出去收利息，這才是資產。
誠如招行董事長繆建民說的，銀行業在過去得以快速發展，吃到了三個紅利：一是經濟高速增長：二是房地產市場繁榮；三是利差比較高。但如今，這三個紅利又雙叒叕轉折，意味着銀行過去的興旺一去不復返。
當然，面對利潤大幅度流失，銀行一定不會坐以待斃。
第一是調降存款利率。浙商銀行、渤海銀行、恆豐銀行三家股份制銀行發公告，5月5日起調整存款利率，其中3年期、5年期定期存款利率調降幅度最大，均已降至3%以內。
此前已經有山東、河南、湖北、陝西等地多家中小銀行下調存款利率，降息潮可能會一觸即發。
第二是帶押過戶。顧名思義，帶押過戶就是賣二手房，不用繳清貸款就能交易了，給房主節省了一筆交易成本，而剩餘的貸款就由買房者繼續執行，交易完成後，銀行又能繼續收貸款利息，雙贏。
房說君有話說，說來說去，最根本的、最底層的問題還沒有大的改變。比如說，大多數人對經濟與收入復蘇的樂觀預期，並沒有出現。
國家統計局披露數據，4月製造業pmi為49.2%（前值51.9%），非製造業商務活動pmi為56.4%（前值58.2%），為2021年以來次高值；其中服務業pmi為55.1%，建築業pmi為63.9%，均保持高景氣度。
這表明，當下的製造業壓力巨大。與服務業不同的是，製造業的發展很大程度影響了我們的就業，第一財經測算，製造業就業人員占就業人口高達18.1%，在此背景下，年輕人失業率創下6個月新高。
總結下來就是，經濟的持續回暖，需要各行各業的樂觀表現，在就業、收入仍充滿不確定性的當前，復蘇有待時日。所以銀行這一輪下調存款利率的做法，試圖讓更多民眾不再存錢，甚至多花錢，顯然本末倒置了。
本文所用圖片均來自網絡，如有侵權請聯繫刪除。文章為“每日房說”原創，嚴禁轉載抄襲，發現必深究。（撰文：風風）
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