海報新聞首席記者 陳嘉偉 報道
近日，陝西省市場監督管理局公布了《港鐵中國商業管理第一控股有限公司與西安市地鐵資源開發有限公司新設合營企業案》。
根據公告，雙方擬新設合營企業，合營企業主要在西安市從事中小型零售商業地產開發和運營業務。
全球範圍內，中國香港地鐵是公認盈利能力最強的地鐵系統，而我國其他城市的地鐵大多數需要靠補貼來“輸血”才能勉強盈利，雖然地鐵是具有公益屬性的公共產品，盈利不是最主要目的，但是若能實現盈利，對於地鐵公司持續、健康的運營肯定是有所幫助的。
港鐵與西安地鐵擬新設合營企業
根據公告，港鐵中國商業管理第一控股有限公司（“港鐵中國商業公司”）與西安市地鐵資源開發有限公司（“西安市地鐵資源開發公司”）簽署協議，擬新設合營企業，合營企業主要在西安市從事中小型零售商業地產開發和運營業務。交易後，港鐵中國商業公司將持有合營企業51%的股份，西安市地鐵資源開發公司將持有合營企業49%的股份。港鐵中國商業公司、西安市地鐵資源開發公司共同控制合營企業。
據介紹，港鐵中國商業公司於2001年8月15日成立於中國香港，主要從事商業物業管理業務。港鐵中國商業公司的最終控制人為香港鐵路有限公司，主要在中國香港、海外及中國境內從事鐵路營運及其他多元業務等。
西安市地鐵資源開發公司於2007年10月29日成立於陝西省西安市，授權負責西安地鐵商業資源招商工作。西安市地鐵資源開發公司的最終控制人為西安市軌道交通集團有限公司，主要業務為軌道客運和地鐵資源開發。
目前，關於新公司的還沒有更多信息披露。草蛇灰線、伏脈千里，回溯過往信息，海報新聞記者注意到，雙方的合作意向由來已久。
2023年3月31日，陝西省委常委、西安市委書記方紅衛曾會見香港鐵路公司行政總裁金澤培一行。根據此前報道，雙方圍繞加快建設現代化西安都市圈，提升軌道交通互聯互通水平進行深入交流，表示將在軌道交通項目投資、建設、運營等方面開展務實合作，全面提升運載能力和服務水平，讓軌道交通賦能城市高質量發展。
會見後，陝西軌道交通集團與香港鐵路公司簽署了戰略合作意向書。
兩年後，合作終落地。
港鐵能帶來什麼經驗？
港鐵作為全球少數實現盈利的地鐵運營商，其“軌道交通+物業/社區”的TOD開發模式聞名遐邇。從1996年實現盈利至今，港鐵通過地鐵建設帶動土地價值提升，再以物業開發利潤反哺軌道交通運營，形成了良性循環。例如，香港十大屋苑之一的康怡花園，便是由港鐵聯合恆隆地產、新世界發展等開發商於上世紀80年代開發的。該項目所在地本是康山，一個未被開發的山頭，港鐵通過港島線建設將這一工業用地轉化為高端住宅區，已成為香港目前極具代表性的樓盤。
從港鐵公司2024年的財報數據來看，其物業板塊的利潤表現遠超傳統“以地養鐵”的範疇，佔總利潤的比重已達到65%，遠超客運、車站商務等傳統業務總和。
據港鐵方面透露，物業發展利潤的增加主要來自於其多個早年開發的項目在去年進入到收穫期。
如日出康城第十一期、何文田站第一期，以及港島南岸第一期、第二期等幾個住宅項目，都在去年的銷售中取得了不錯的成績。
但西安地鐵似乎沒有將房地產開發作為下一階段運營的重點，其與港鐵中國商業公司合作成立的新合資公司，將重心放在了從事中小型零售商業地產開發和運營業務上。
不過，這也是港鐵公司所擅長的領域，根據港鐵公司2024年財報，一些重點樞紐站點的上蓋寫字樓和商場，也成為其資本運作的重要支點。物業租賃方面，2024年港鐵公司收入按年增加5.9%至50.76億港元，主要得益於2023年下半年開業的兩個新商場所帶來的收益。
西安地鐵能學會嗎？
2024年1-12月，西安市軌道交通集團營業收入33.62億元，同比下滑0.50%；歸母凈利潤-5.26億元，上期為2109萬元，由盈利轉為虧損。據了解，2024年，獲得的政府補貼是23.33億元，而2023年獲得的政府補貼是31.82億元，減少8.49億元。西安地鐵的運營，對於補貼的依賴程度很高。
事實上，西安地鐵商業開發並非一張白紙，目前，西安地鐵已在行政中心、北大街等車站出入口通道打造了商業街，引入了快餐、茶咖、零售及便利店等商戶。2024年4月，西安地鐵還聯合肯德基推出了早餐車，服務早高峰客流。
但目前西安地鐵商業仍存在覆蓋範圍低、業態形式單一等問題，大唐芙蓉園等車站商業街客流稀少，甚至出現整體關閉的情況。這反映出西安地鐵商業在規劃、招商、運營等方面還存在不足。而港鐵的加入，有望憑藉其先進的商業管理理念和豐富的運營經驗，改善這一狀況。
2020年，港鐵與成都地鐵成立成都蓉港商業發展有限公司，至今已在15條線路、270餘座車站實施商業開發，引入品牌40餘個。2024年10月，港鐵又與鄭州地鐵成立合資商業公司，今年1月首批示範站商鋪“豫盒”正式開放，涵蓋飲品、烘焙、便利店等業態。
這些成功案例為西安地鐵商業開發提供了寶貴經驗。在成都，港鐵通過既有車站地下空間二次開發，豐富了商業業態，提升了車站價值；在鄭州，“豫盒”的亮相則為地鐵商業注入了新的活力。可以預見，西安地鐵未來也可能借鑒這些模式，對大客流車站進行二次空間開發，引入更多便利店、飲品鋪等便民業態。
西安地鐵能否通過與港鐵公司的合作，在運營能力上有一個飛躍，目前還有待觀察，但是一個不容忽略的基本盤是，目前，西安地鐵線網總里程已位居全國第11名，城市客運分擔率超過60%，日均客流量達400多萬人次，龐大的客流可以為後續地鐵商業開發提供堅實的基礎。
