界面新聞記者 | 王妤涵
在經歷三年多的財務困境後，金科股份終於邁出了“重生”的關鍵一步。
5月11日，金科股份（*st金科）發布公告稱，《金科股份重整計劃》及《重慶金科重整計劃》均已獲第二次債權人會議表決通過，且重慶五中院已裁定批准公司及重慶金科的重整計劃，並終止公司及重慶金科的重整程序。
這也意味着，金科股份歷經一年多的司法重整取得了重要的階段性成果，這一涉及1470億元債務規模、超8400家債權人、超2000億元資產規模的重整方案即將進入執行階段。
這一案例不僅是企業的自救，更是中國房地產行業首次以法治化手段化解千億級債務的破冰嘗試。
從輝煌走向危機
金科股份成立於1998年，其以重慶為起點，憑藉花園洋房產品迅速打開市場。
2011年，金科股份借殼st東源在深交所上市。上市以後，其通過高槓桿融資加速擴張業務版圖，自2018年跨進千億門檻後，迅速發展，至2020年公司的簽約銷售已衝破2000億元，從一家區域性房企迅速躋身到全國性房企的頭部陣列。
這種激進擴張模式雖然在行業上行周期可以帶來規模躍升，但也埋下了流動性隱患。
按照金科股份此前的規劃，到2025年，金科銷售規模要達到4500億元以上。
不過在2021年以後，隨着整個房地產行業進入深度調整期，再加上“三道紅線”政策落地後、房企融資渠道的全面收緊，金科股份作為典型的高槓桿房企首當其衝，流動性迅速惡化。
截止2023年三季度末，金科負債總額已達到2271億元，一年內到期債務350.6億元，而貨幣資金僅27.69億元，現金短債比低至0.05136。
更嚴峻的是，2023年6月，金科股份因3.25億美元境外債違約正式暴雷，市場信心跌入谷底。
在此背景下，司法重整成為唯一出路。
若實施破產清算，金科股份普通債權清償率僅3.02%，債權人將面臨巨額損失。而通過重整，不僅能系統性化解債務，更可通過引入戰略投資者、優化資產結構，實現“保交樓”與企業再生的雙重目標。
正如裁定書中所言，重整計劃既保障了債權人利益最大化，又給企業轉型提供了制度空間，符合法治化、市場化的原則。
重整背後的“白衣騎士”
金科股份的重整歷程始於2023年5月，彼時公司首次在內部董事會提出主動申請司法重整及預重組的設想。
2024年2月，金科正式向重慶五院遞交重整申請，並在4月份獲得法院受理。自此，其也成為近年來a股首家正式進入重整程序的大型上市房企。
2024年11月，重整投資人敲定，由上海品器管理諮詢有限公司與北京天嬌綠苑房地產開發有限公司聯合體，為金科股份及重慶金科的中選投資人。
隨後，金科又引入中國長城資產、四川發展證券基金等產業投資人，至此，形成“優質資本+央企amc+地方國企”的投資組合。
從幾家戰略投資人的背景來看，上海品器聯合體作為牽頭方，背後為北京品器諮詢有限公司。
根據天眼查app，穿透股權結構可見，北京品器諮詢有限公司目前由馮侖、單大偉、張勇和上海鉑生建設管理諮詢有限公司各持股約22.22%股權，張冬冬持股11.11%。
據了解，這幾位核心股東中，馮侖曾參與創立萬通地產、張勇是房地產開發企業鑫苑中國的創始人，單大偉則是優博集團董事長、鳳凰房產ceo、中國房地產報總經理，上海鉑生建設董事長王謙則為御灃房地產創始人，均為房地產行業的資深從業者，深諳地產行業周期波動規律。
兩者的結合，不僅為金科注入了稀缺的資本，更帶來了項目紓困、資產證券化等領域的操盤經驗。
而中國長城資產作為四大amc之一，其參與不僅提供信用背書，更通過共益債投資、不良資產處置專項基金等工具注入流動性；四川發展證券基金作為地方國企，其加入強化了區域項目紓困能力，尤其在重慶“保交樓”任務中可以發揮協調作用。
根據重整方案，戰略投資者以26.28億元認購資本公積轉增的30億股，每股成本僅0.876元，並承諾額外提供7.5億元流動性支持。
這一設計以極小資金撬動千億級債務重組，同時通過股權稀釋實現控制權轉移，為後續治理結構改革鋪路。
多元化債手段破局
拆解金科的債務重組計劃，其核心邏輯在於通過“現金清償+以股抵債+信託受益權抵償”等多元工具組合，以較小的代價撬動千億級債務化解。
在清償策略上，金科主要採取了分層處理。
根據企業破產法的相關規定，結合債權申報與審查情況，金科股份的債權主要分為職工債權、稅款債權、有財產擔保債權、普通債權及劣後債權五個大類，具體來看：
對於職工債權，將由金科股份在重整計劃裁定批准，且重整投資人累計支付投資款達18億元（重整計劃裁定批准後60日內）後的6個月內以現金方式一次性全額清償，共涉及金額4201.4萬元、299名職工；
對於稅款債權，首期清償款將由金科股份在重整計劃裁定批准，且重整投資人累計支付投資款達18億元（重整計劃裁定批准後60日內）後的6個月內以現金方式一次性支付，剩餘稅款債權以現金方式分3年清償。
對於財產擔保債權，該類債權人有權就擔保物優先受償，將通過公開處置變現或以物抵債等方式，在擔保物價值範圍內優先受償，共涉及金額124.39億元、債權人977家；
對於劣後債權，不予清償，不佔用償債資源，共涉及金額3.04億元、債權人482 家；
而對於普通債權，則根據金額大小差異化對待：5萬元以下的小額債權全額現金償，大額債權人則需接受“債權轉股權+信託受益權”的組合方式予以清償。
值得關注的是，此處的“信託受益權”是金科為保障本次資產優化調整的平穩，新設的致澤金選、甄澤金選兩家信託持股平台公司，底層資產為金科的地產項目，債權人未來可通過信託份額分享資產處置收益。
其中，由金科股份新設全資持有的致澤金選，而後由金科股份、致澤金選以51%和49%的持股比例共同設立甄澤金選；在兩家公司成立後，由兩家公司按照51%、49%比例承接非保留一級子公司的非保留股權。
金科信託財產架構示意圖 圖源：重整計劃原文
業內人士指出，這一設計巧妙規避了當前資產賤賣的風險，同時也將債務壓力轉移至長期時間維度，本質是以時間換空間。
若未來房地產市場回暖或reits發行渠道打通，債權人或可通過資產增值獲得超額補償。而金科則得以輕裝上陣，將管理精力集中於保交樓與輕資產運營。
“重生”之路仍非坦途
儘管重整方案獲批為金科股份贏得了喘息之機，但其2024年的財報數據仍暴露出深層次危機。
最新財報數據顯示，2024年金科股份全年實現營業收入275.55億元，同比下降56.43%；凈利潤虧損319.69億元，同比擴大266.11%；扣非歸母凈利潤為-284.18億元，同比下降284.37%；基本每股收益-6.04元；結算面積同比下降約53%至405萬平方米。
對於虧損原因，金科股份在年報中解釋稱，一方面，公司整體項目銷售下滑，報告期內達到交付條件的項目同比大幅減少，結轉收入下降至276億元，結轉毛利潤同比減少48億元；同時，經營性物業的出租率、租金水平及客流量的下降，導致以公允價值計量的經營性物業價值同比減少約12億元。
另一方面，受市場因素、公司債務逾期導致項目板結，以及剩餘可售項目多集中在三四線城市的影響，2024年金科股份按照會計準則計提並表子公司存貨跌價準備130億元。另外，受利息支出費用化及債務逾期影響，財務費用大幅增加至79億元。
更嚴峻的是現金流狀況，2024年金科經營活動現金流凈額為-6.74億元，雖然較2023年的-35.38億元有所改善，但仍處於負值狀態。
轉型之路也同樣步履維艱。儘管公司提出向“投資管理+開發服務+特殊資產運營”轉型，但公司2024年代建業務收入僅5.6億元，佔總營收的2.03%。
不過，雖然公司的經營狀況並不理想，但金科股份去年在“保交房”領域取得了一定進展。
截至2024年末，金科股份及所投資的公司完成交付住宅及商業約7.24萬套，交付面積約1205萬平方米，達成年度交付目標；自“保交房”工作開展以來，公司累計交付總面積4631萬平方米，交付總量30.04萬套，交付進度達成率95%。
對於2025年，金科股份在年報中也表示，“預計2025年度將完成全部保交房工作”，要確保所有項目“零爛尾”，確保交付面積不低於290萬平方米，利用好“白名單”機制，積極籌措保交房增量資金。
總體來看，金科股份此次重整獲批並非終點，而是漫長復蘇的起點。儘管重整計劃為金科爭取了喘息空間，但行業整體下行壓力仍未緩解，在這一背景下，在未來如何回正經營現金流、優化資產結構，對其來說仍然是一個不小的難題。
