本文來源：時代周報 作者：張揚
在2024年中國房地產市場整體止跌回穩的大背景下，中國金茂（00817.hk）去年實現扭虧為盈。
3月25日，中國金茂發布2024年業績報告，當期其收入為590.53億元；本公司所有者應占溢利為10.65億元，同比增長115%，而2023年該項數據為-68.96億元；若未計及投資物業公平值虧損（已扣除遞延稅項）的本公司所有者應占溢利為13.33億元，同比增長120%，而上年度為-67.94億元。
中國金茂在財報中表示，上述利潤增長主要由於集團持續強化精益管理，全力推進控費提效，2024年管理費用、銷售及營銷開支、融資成本等有所下降;集團及其部份聯營及合營企業項目計提發展中物業、持作出售物業等資產減值撥備有所下降。
回顧2024年國內房地產市場，延續築底調整態勢，前三季度市場處於低位運行。9月末得益於連續的新政利好，四季度房企銷售翹尾回升。
中國金茂董事會主席陶天海在主席致辭中表示，短期來看，經濟全面回暖與市場信心恢復仍需一定周期，行業仍將處於築底過程中。公司將堅定“盤活存量、做優增量”策略不動搖，系統提升全鏈競爭力，以破常規思維、非常規之舉、超常規成效，推動公司跨越行業周期、實現更高質量轉型發展。
—中國金茂2024全年業績發布會現場—
盈利能力顯著提升
根據財報，2024年中國金茂集團整體銷售毛利率為15%，較上年的12%增長3個百分點，盈利能力明顯提升。
這背後有多重影響因素，一方面，中國金茂各項非開發業務在去年仍保持較高毛利水平。財報顯示，去年其商務租賃與零售商業運營、酒店經營、金茂服務毛利率分別為81%、36%、24%。
另一方面，中國金茂的核心業務“城市運營與物業開發”獲利能力有所提升，去年該分部毛利率為11%，較上年增長2個百分點。近幾年，中國金茂一直在推進改革，對於開發板塊，其最核心的策略是“盤活存量、做優增量”。
在做優增量方面，去年四季度以來，中國金茂明顯加⼤投資拓展⼒度，通過優質投資提升開發板塊毛利率水平。中國金茂在2024年開盤的上海中環金茂府、天津體北金茂府、西安金茂璞逸曲江等項目，毛利率均超過20%。
中國金茂高管在業績發布會上表示，2023年以來，公司獲取的項⽬凈利⽔平都不錯，整體凈利⽔平平均達到10%以上。
而對於解決存量問題，去年6月，中國金茂制定了“奮進計劃”，提出用三年時間解決80%的存量問題，加快存量去化，讓公司輕裝上陣。陶天海表示，金茂部分城市運營項⽬的存量盤活得到地⽅政府⼤⼒⽀持，其在盤活存量⽅⾯取得顯著成效。
上述策略作用下，中國金茂2024年度簽約銷售額約983億元，位居行業12名，較上一年前進1名。“行業地位穩中有進，現金流總體充裕，公司處在企穩回升、正向循環的發展道路上。”中國金茂在財報中表示。
控費提效和資產減值計提下降也是影響中國金茂盈利能力的關鍵因素。從各項開支上來看，中國金茂銷售及營銷開支、管理費用、融資成本都大幅度下降。財報顯示，上述三類費用支出分別同比減少23%、25%、16%。去年中國金茂其他費用及損失凈額合計20.34億元，較2023年下降63%，主要是資產減值的計提金額減少。
此前金茂精簡組織架構的效果也在2024年財報中有所體現。2023年，中國金茂曾將總部原本多個中心和部室合併，區域公司合併為5大區域。
面對瞬息萬變的市場，今年中國金茂依然延續了縮短管理半徑、管理提效的動作。今年3月，陶天海上任公司董事會主席後，便對金茂進行組織架構大調整，將“總部-區域-城市”三級管控架構，調整為“總部-地區”二級管控架構，取消華北、華東、華南、華中、西南5個區域公司，對現有城市公司撤併重組調整為14個地區公司。
當時，中國金茂稱，此次架構調整總體導向為公司重點城市做大做優，強化總部運營管控及管理穿透，提高組織敏捷度，提高決策效率和質量。
在外界看來，精簡整合意味着經營效率進一步提升、組織體系更高效，同時聚焦核心城市也能夠確保項目盈利。
加速核心城市拿地
聚焦有望實現結構性企穩的核心城市，是中國金茂2024年的另一個重要關鍵詞。
2024年四季度以來，一線及強二線城市二手房成交量價已呈現築底回升態勢。中國金茂也自去年四季度起，一改近兩年在土地市場的低調錶現，在拿地方面展現出積極“攻勢”，而其拿地的重點，則聚焦在一二線核心城市。
中國金茂在業績說明會上表示，2024年，中國金茂堅持“聚焦核心城市、核心板塊”的投資策略，精準獲取22個優質項目，其中一線、二線城市貨值佔比達99%。2024年至2025年2月，公司近七成投資位於北京上海。
去年，中國金茂68%的銷售額來自華北和華東區域，90%來自一二線城市。截至年底，中國金茂累計未售貨值約2800億，63%集中在華北及華東等經濟發達區域，87%位於一二線城市。
土地儲備對於房企的重要性不言而喻，作為房地產企業發展的基礎，其手中的土地儲備直接影響公司銷售業績和市場份額。尤其是在一線城市的核心地段拿地，意味着房企的市場競爭力的進一步提升。
根據媒體報道，2024年11月和12月兩個月，中國金茂合計拿下12幅土地，拿地金額高達158億元。僅去年12月30日，中國金茂在上海土拍中就一舉拿下3宗土地，重倉寶山，成交總價超過百億元。其中，有兩宗地為金茂聯合招商蛇口溢價拿得，另一宗為金茂聯合寶冶底價拿得。
這樣的拿地節奏，讓中國金茂在2024年拿地金額方面位居行業前列。
中指研究院數據顯示，2024年top100企業拿地總額9280億元，其中，中國金茂以187億元的拿地金額位居行業第10位。
今年開年以來，中國金茂在土地市場拿地態勢“兇猛”。短短兩個多月，中國金茂連下6城，相繼在北京、上海、武漢、青島、廣州、杭州拿下地塊。
1月26日，在青島2025年首場土拍中，中國金茂聯合保利、青鐵斬獲位於市南的瞰海新地塊，成交總價8.84億元。2月11日，金茂又聯合保利摘得北京朝陽三間房組合地塊，成交價87.295億元；2月中旬，金茂以底價2.759億元拿下武漢漢陽區地塊。
2月20日，金茂聯合新加坡房地產企業慶隆以約89.64億元，拿下上海虹口地塊，溢價率38.2%，樓面地價達到11.74萬元/平方米。相比去年年底在中國金茂拿下上海郊區三幅地塊，此次中國金茂拿下上海市中心地塊，質量顯然更高，高端路線也能令其實現利潤最大化。
近日，中國金茂又在兩天時間內接連摘得兩宗地塊。3月31日，中國金茂以10.77億元拿下廣州天河區世界大觀四期地塊；4月1日，經過72輪競價，中國金茂以總價19.18億元競得杭州拱墅區一宗宅地。
來自高能級城市的土地儲備，將為中國金茂在2025年繼續穩步發展補充彈藥。而在樓市止跌回穩的關鍵一年，擁有不少優質土地儲備及強大產品力的中國金茂或許將迎來更多發展契機。
