界面新聞記者 | 張曉雲
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近日，界面新聞獨家獲悉，大業信託旗下一產品發布2023年度第一次受益人大會通知，就與交易對手達成和解進行表決，並推出一份紓困方案。
該產品全名為“大業信託・招業 13 號（融創湛江）股權投資集合資金信託”（下稱“招業13 號”），成立於2021年6月23日，目前存續規模42,515萬元，該信託計劃預計期限屆滿日為2023年11月23日。
因受多因素綜合影響，該原預計期限屆滿日信託財產無法全部變現，為維護受益人的利益，根據《信託合同》約定，大業信託作為受託人將產品延期至2025年 12月20日。
與此同時，大業信託作為受託人以通訊形式組織召集本信託計劃2023年度第一次受益人大會，就與交易對手達成和解進行表決，表決的時間為2023年10月31日至2023年11月14日。該和解方案主要是將招業13號的股權關係轉換為債權關係。
具體來看，如通過和解方案，債權本金為5億元，主債務人為海南科晟融置業有限公司、融創房地產集團有限公司、創航（深圳）房地產有限公司，連帶責任保證人為湛江博盈置業有限公司、海南匯鑫源置業有限公司、三亞青田旅遊產業有限公司，抵押人為三亞青田旅遊產業有限公司，抵押物：三亞海棠灣兩塊土地使用權（第二順位抵押），產權證編號為“三 土房（2014）字第16184號”、“三土房（2014）字第16186號”。
在還款安排上，債務人還款期限為2025年12月20日前。在此期間，債務人根據其全國轄屬房地產開發項目銷售情況和整體的財務情況動態還本，先本後息，最後一次還本時結清全部利息。2025年9月20日之前，債務人可向大業信託就是否延長還款期限提出申請，大業信託可根據債務人財務情況單方自主決定是否展期1年（即不超過 2026年12月20日）。
為何會有此次和解方案？大業信託介紹了目前在司法訴訟和債權轉讓進展中的部分困難。
司法訴訟方面，招業13號訴訟案件於2023年10 月8日第一次開庭審理。大業信託稱，由於訴訟標的金額大、案涉公司主體眾多、交易結構法律關係較為複雜等原因，預計一審、二審、再審（若有）等訴訟程序合計對應的審理周期較長，訴訟結果可能存在與受託人預期裁判結果不一致、有所偏差的訴訟風險。
大業信託表示，債務人、擔保人目前已面臨較多的訴訟、執行案件，後續取得生效判決進入執行後，預計司法強制執行效果一般，包括：基本無現金類資產可供扣劃執行；抵押物資產以及其他在建在售的資產，因受限於“保交樓”、“購房小業主”、“工 程款債權人”、“處置稅費”、“欠付稅款”等多種因素影響，後續司法執行也面臨較大的困難，預計司法處置周期較長，且可能面臨流拍後被動抵債無法變現的風險。
大業信託表示，從回收價值最大化，從信託計劃及受益人利益最大化角度出發，以和解方式快速釐清債權債務，理性面對現實，與債務方形成合力，促進底層資產復工復產，有利於債權回收價值最大化。
債權轉讓方面，大業信託表示，已在阿里、京東發布信託計劃資產推介公告，線下已向東方資產、信達資產、粵財資產、廣州資產發出不良資產轉讓邀請函，並與部分資產管理公司就資產轉讓進行了接洽交流。目前尚無實質性收購意向的資產管理公司。
大業信託表示，和解方案的實施與繼續推進債權轉讓（含債權結構化轉讓）並非衝突排斥的關係，相反，和解方案的有效落地實施，有利於後續推動債權轉讓工作。釐清債權債務關係、促進底層資產復工復產，系資產管理公司等專業機構決策是否收購債權及如何報價重要考慮因素。
針對和解方案，大業信託提出三點必要性。
一是招業13號原為為股權投資類產品，涉及交易主體眾多，交易結構較為複雜，通過和解確認已轉換為債權債務關係，明確信託計劃對融創方面相關主體的主債權及其擔保權利，有利於受託人對融創方面主張權利，同時有利於與潛在收購方進行洽談。
二是如上分析所述，現階段司法訴訟和債權轉讓難以取得處置回收的實質性成效，目前較為可行的處置節奏為：首先，通過和解方式理清債權債務關係；第二，與債務方達成共識形成合力，梳理盤活底層資產，推進底層資產復工復產，最終實現債權回收價值最大化。
三是通過債務重組（“展期”+“降息”）與債務方達成和解，有利於提高債務方解決債務的積極性。通過實施債務重組方案盤活和提升底層資產價值，努力實現債權回收，系目前針對困境房地產項目較為常見、可行的市場化處置方案。
與此同時，大業信託還推出一份紓困計劃，計劃分5次每次按照本金4%的比例向信託計划進行紓困，紓困金額累計不超過初始投資本金 20%（含）。
此外，知情人士向界面新聞透露，購買招業13 號的投資者中有較多其控股股東中國東方資產管理有限公司的員工。大業信託財富總監在中國東方相關投資者群內發布了一封《致融創項目東方系統投資人的信》表示，希望這些投資者能更深入地了解大業信託與底層項目在風險處置過程當中面臨的情況以及提出的處置思路和解決方案，並在受益人大會中投出寶貴的一票。
天眼查APP顯示，大業信託的股東為中國東方資產管理有限公司、廣州金融控股集團有限公司、廣州京信電力集團，持股比例分別為41.67%、38.33%、20%。
