本文來源：時代財經 作者：林心林
2022年5月，李欣正式獲任華潤置地董事會主席及提名委員會主席，華潤置地進入“李欣時代”。
華潤置地2022年度業績會
上任即將滿一年，華潤置地交出了新掌舵者李欣帶領下的首份年報。
2022年，華潤置地實現綜合營業額2070.6億元，同比下降2.4%；股東應占溢利280.9億元，同比下降13.3%；綜合毛利率為26.2%，同比下滑0.8個百分點，與前幾年超40%的毛利率相差甚遠。
分業務類型看，開發銷售型業務全年實現簽約額3013.3億元，同比下滑約4.6%；結算營業額為1761.6億元，同比下降4.2%。錄得租金收入170.2億元，同比下降2.4%，這也是華潤置地經營性不動產業務近年來首次出現下滑。
儘管業績錄得小幅下滑，但華潤置地在過去一年仍跑贏了不少房地產企業，並在行業節衣縮食時拿出超千億擴儲。
對於未來的發展節奏，李欣稱華潤置地是一家長期主義的企業，“地產行業高歌猛進時不冒進，市場低迷時也不過分悲觀，未來還是長期主義者，不會唯規模論。”
銷售擠進前四，全年闊綽拿地超千億
一年前，權杖交給李欣時，行業正面臨著複雜艱巨的形勢。如何驅動這艘巨輪在大風大浪中保持前行，是接任者李欣的任務。
2022年，華潤置地未能擺脫大環境的影響，銷售額同比下降4.6%，但在全國商品房銷售額下跌26.7%背景下，這家企業在去年實現了逆勢趕超。
根據中指研究院數據，2022年華潤置地銷售額位列行業第四，緊追碧桂園、保利、萬科，距離第三名的差距約1000億元。這也是華潤置地近年來排名上升最迅猛的一年，自2016年跌出前十榜單後，華潤置地一直在第九、第十徘徊。
在被問及2023年業績目標時，李欣並未正面回答，僅以2023年供貨情況推測。“按照今年總可售貨源5384億元、60%去化率估算，超過3000億（約3230億）的銷售應該可以實現。”
與2022年的銷售金額相比，華潤置地這一增長目標顯然過於保守。
2023年1-2月，華潤置地實現銷售額402.2億元，同比增加60.4%，其中2月份銷售同比增長超過1倍。首席運營官張大為亦指出，春節以後房地產市場回暖明顯，監控的50個城市案場到訪量增加、成交周期縮短。
但華潤置地也感受到了3月案場到訪及成交下滑的走勢。“今年市場還是面臨波動、不確定性和不小的壓力，城市分化明顯，整體呈現平穩復蘇。”張大為稱。
分區域來看，2022年大本營深圳大區實現銷售額317億元，相較2021年的630億元縮水明顯，銷售佔比也從20%下降至10%。因此在過去一年，華潤置地在深圳大區積極補倉，財報顯示該區土儲年內增長約80萬平方米至645萬平方米。據時代財經了解，今年華潤置地對深圳大區寄予厚望，業績保守估計在500億元以上。
不止深圳大區，2022年華潤置地在全國都進行了大手筆補倉，以1442.3億元總地價新獲取項目71個，新增土儲計容面積1095萬平方米，一二線城市投資佔比92%。截至2022年12月31日，華潤置地的總土地儲備達6478萬平方米。根據中指研究院數據，去年華潤置地拿地金額位列行業第一，而2021年華潤拿地金額則位列第五。
不過，在市場下行之時，華潤置地也面臨著利潤空間縮小的問題。業績會上，管理層指出，受一線城市結算收益佔比提升影響，結算單方成本上升15.9%，綜合影響下，開發物業結算毛利率由去年23.7%下降至23.0%，而2020年該數據為29.1%。
對於未來綜合毛利率的水平，華潤置地首席財務官郭世清回應稱，2023年毛利率會比2022年略微高2%-3%。
此外，截至2022年底，華潤置地鎖定已簽未結算開發物業營業額2493億元，其中1632億元將於2023年結算，為未來的收入奠定基礎。
2026年在營購物中心要達111家
受疫情反覆影響，“包租公”華潤置地在2022年少見地出現租金負增長，投資物業（包括酒店經營）營業額為170.2億元，同比下降2.4%；華潤置地在財報中強調，如剔除租金減免影響營業額192.6億元，同比增長10.5%。
近年來，除2020年租金增速放緩至個位數外，其他年份華潤置地的租金增速基本都在25%以上，2021年經營性不動產租金收入增速達35.94%。
具體到各項業務上，購物中心實現營業額137.6億元，同比降低1.3%；出租率96.2%，同比降低0.8個百分點。投資收益上，2022年華潤置地購物中心租售比在12.1%的相對低位，管理層在業績會上也直言“未來租金收入仍有充足上升空間”。
截至2022年末，華潤置地在營購物中心面積798萬平方米，同比增加19.3%；在營購物中心66個，較去年增長12個；而今年，華潤置地計劃在北京、杭州、南京、重慶等地新開約10座購物中心。
業績會上，華潤置地宣布未來幾年將每年新開業購物中心10個或更多，預計2026年末在營購物中心將增加至111個。與之對比的是，目前，國內在運營商場超過百座的運營商僅有萬達商管、新城控股、萬科（含印力）。
寫字樓業務方面，2022年華潤置地錄得營業額18.7億元，同比降低3.0%；寫字樓出租率79.2%，同比持平；毛利率下降1.2個百分點至69.2%。
值得一提的是，華潤置地也披露了其他非核心、多元化業務情況。2022年，華潤置地旗下的建築施工、代建代運營、長租和產業地產等生態圈要素型業務營業額182.7億元（含集團內業務），其中，建築施工營業額163.9億元（含集團內業務），代建代運營營業額10.4億元，長租營業額3.9億元。其中，截至2022年底，長租業務“有巢”共持有56個項目5.6萬間；已開業項目34個，在營房間數3.1萬間，出租率92%。
此外，輕資產管理服務平台方面，旗下華潤萬象生活（01209.HK）2022年實現營收120.16億元，同比增長35.4%。
業務穩健增長的同時，公司財務狀況持續穩定，財報期內華潤置地凈有息負債率為38.8%，平均融資成本3.75%，處於行業低位。
