失去了金融屬性的房子，基本就只剩下居住屬性了，這當然就是房子本身的自然屬性，對應的說法就是“房子是用來住的”，在這種情況下，其價值評估模型都要改變。
以前是可以用“收益法”來確定其價值，甚至可以用強流動資產的“公允價值”來確定其價格。
現在可能就要用現金流折現法了，在這種情況下，租售比平均50多年就是不現實的了。一般情況下8-11年是比較合理的，為什麼不能是50年，而只能是10年左右呢？我們就試着分析一下，並算算賬。
首先是房子是有壽命的，這還不僅僅是因為我國土地使用權的年限是40年、50年和70年，而是建材等本身就存在壽命問題。鋼筋混凝土的最長使用年限是100年，過了100年後就會成為危房，越來越增值只是短期內情況，技術上不可能辦到。
不僅僅是鋼筋混凝土有壽命，玻璃、下水管道、防水層和保溫層這些的壽命更短，居住超過10年的房屋，體驗就會明顯下降。一般情況下，為保證居民的生命財產安全，房屋在使用50到70年就會被拆除。
既然壽命有限，就可以把其視為一台出租的汽車或者機器設備來折現。比如，一套成都高新區的房子，如果其每年的房租收入是3萬元，如果按50年折現，折現率選定期存款2%的利率計算，其現值加總也才96萬元左右。
有朋友肯定要說，物價要漲，房租也會跟着漲的。這當然是事實，但是，不要忽視房子變舊以後租金收入會下降，以及維修成本增加這類支出。所以說簡單按房租折現，並不見得就要差很多。當然惡性的通貨膨脹這類情況，確實是我無法預計也無法計算的，那是另一個實物資產抗通脹的問題，我們今天就不討論了。
然而，我聽到的消息是，這類房子現在的市場價格加上裝修下來，絕對是不會低於200萬，甚至高達300多萬。也就是說，要麼房價高了一倍，要麼房租低了一倍，總之一句話，如果不是自己住的話，靠收租收保本是不會有人買房了，因為後續房價不漲，沒得高價接盤的人，就只有房租這一項收益了。
房租能漲嗎？當然可以，比如直接漲到6萬，這樣的結果肯定會影響到租客的生活質量，一算賬，還不如回老家縣城算了呢；搞通脹把工資也搞起來，行不？行是行，但實際上房子還是相對貶值了。如果緩慢地溫和增長，還是可以基本解決這一問題的，但有些事情，速度是不受控制的。
房價能降嗎？開什麼玩笑，開發商怎麼辦？銀行怎麼辦？賣地的又怎麼辦？從現在的政策來看，這三個怎麼辦是比較嚇人的，沒有人敢去嘗試。
不管承認不承認，事情已經是這樣了。我本來就是100萬買的房，我也有其從400萬跌回100萬的心理準備，因為我壓根就沒法賣，自己還得住。
就說到這裡，究竟要漲還是降，留給朋友們自己判斷吧！
