11月14日，中國銀行保險監督管理委員會（以下簡稱“銀保監會”）官網發布消息稱，為支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防範化解房地產企業流動性風險，促進房地產市場平穩健康發展，銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合印發《關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。
業內人士分析，結合此前多個監管部門釋放的政策利好，房地產市場信心有望得到進一步提振，多項政策疊加也可以更好地發揮政策效果；下一步更重要的仍是促進市場銷售企穩，唯有企業銷售回款得到明顯改善，才能使房地產行業真正恢復平穩發展。
三部門聯合印發《通知》，指導商業銀行向優質房企出具保函置換預售監管資金。圖/IC photo
方向：
防範化解房企流動性風險
根據銀保監會網站消息，該《通知》的發布是為支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防範化解房地產企業流動性風險，促進房地產市場平穩健康發展。
《通知》提出，允許商業銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務；監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度後，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。
“央行、銀保監會剛聯合發布16條金融政策支持房地產，房地產市場就又迎來預售監管資金方面的利好，可以看出這是明顯的積極信號。”一位房企負責人向新京報記者表示，“這說明政策方面的目的是保住企業主體、穩定市場。三部門《通知》可以理解為房企可以通過保函提取預售資金，改善其流動性，可以說從根本上對房企提供了大力支持。”
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當前，樓市供需兩端相互制約，要實現“保交樓”和行業穩定，供需兩端要同步發力、相互扶持以穩定預期，近期政策就是這種基調。此次《通知》提出的“保函置換”是供給端的政策，而在供給端，圍繞保交樓還有如16條金融政策等一攬子紓困措施；當然，近期需求端方面的政策也在“加大力度”，供需兩端一起發力，樓市穩定就有了希望。
關鍵：
保函可置換金額有明確限制
值得關注的是，《通知》明確，保函僅可用於置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度內資金，置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換後的監管資金不得低於監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
保函的額度和期限有哪些具體要求？三部門有關負責人在答媒體記者問時表示，監管額度內資金撥付使用時，保函金額相應下調，確保監管賬戶內資金始終不低於項目竣工交付所需資金額度的70%。如房地產企業未向監管賬戶內補足差額資金，保函金額不得調整。此外，要求商業銀行合理確定保函期限，確保與項目建設周期相匹配。
根據《通知》，監管評級4級及以下或資產規模低於5000億元的商業銀行不得開展保函置換預售監管資金業務；同時，商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房地產企業出具保函置換預售監管資金。企業集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。
對於備受關注的保函使用流程，上述相關負責人介紹，房地產企業提供商業銀行出具的保函，向住房和城鄉建設部門請求釋放預售資金監管賬戶相應額度資金的，監管賬戶行應配合住房和城鄉建設部門做好必要的審核工作，住房和城鄉建設部門研究同意後向監管賬戶行發出撥付指令；監管賬戶行根據住房和城鄉建設部門撥付指令做好資金撥付，並等額減少賬戶管理額度。
那麼，商業銀行又應如何防範保函業務風險？對此，上述相關負責人指出，商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，選擇經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業，保函額度全額計入對房地產企業及其所屬集團的統一授信額度；要通過保證金、房地產企業反擔保以及其他增信措施，防範保函業務風險，按要求計提風險資本，提取風險準備；一旦出現墊付，出函銀行要及時向房地產企業採取追索措施，保全債權安全，墊付資金應足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風險。
此外，上述相關負責人表示，房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用於項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用於購置土地、新增其他投資、償還股東借款等；房地產企業要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。
影響：
多項政策疊加有助房企紓困
業內多位人士向新京報記者表示，近期出台的一系列政策，開始從“保項目不保房企”轉向“保優質房企”，將有助於扭轉房企融資困境，有效遏制企業“爆雷潮”。
李宇嘉稱，銀行出具保函置換預售監管資金，實際上在年初住建部發布的《關於規範商品房預售資金監管的意見》中就有規定。去年以來，各地優化預售資金監管規則，在推進保交樓、緩解資金鏈緊張等方面都有措施，比如北京去年11月規定房地產開發企業可憑非監管銀行出具的現金保函免除同等額度的監管資金。
“由於開發商存在多頭融資、預售資金挪用等問題，當出現債務風險及相應風險預期時，就發現監管賬戶的預售資金不夠用了。地方要保交樓、銀行要保貸款債權、信託要保權益、施工單位要工程款、供應商要材料款……於是有可能導致預售資金監管賬戶被‘鎖’住了。”李宇嘉表示，“有了保函，預售資金賬戶內的重點監管資金（等於項目竣工交付需要的額度），就可以釋放出一部分。即使這時賬戶內的資金小於項目竣工交付需要的額度，但有銀行保函的保障，變相等於維護了預售資金監管的規則。”
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，三部門銀行保函政策出台，其實有一個大背景，即近期處於流動性風險邊緣線的企業受到關注。此次銀保監會的定調，有助於各地工作的開展。通過銀行保函的方式來置換預售資金，減少了預售資金的沉澱，對於加快此類資金使用和周轉有積極作用。被置換出來的預售資金，在使用方面已有非常大的創新——“可以蓋樓也可以還債”，有助於房企通過此類資金更好地償還債務，也有助於債務風險的更好化解。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，2022年以來，面對諸多開發企業發生資金流動性問題，全國已有超110省市調整預售資金監管政策，或放鬆預售資金監管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項目建設資金安全。此次三部門政策從全國層面對“保函置換預售監管資金”的方式提出細緻要求，既允許房企以保函置換部分監管資金，提高資金流動性，又要求資金監管賬戶留存充足額度，保障項目竣工交付。
陳文靜認為，此次政策出台後，各地的預售資金監管政策有望加快落地執行，為優質房企釋放更多資金流動性，短期來看，政策效果或有限，但近期多項政策疊加可以更好地發揮政策效果。下一步更重要的仍是要促進市場銷售企穩，只有房企銷售回款獲得明顯改善，行業才能真正恢復平穩發展。
新京報記者 張建
編輯 楊娟娟 校對 付春愔
