過去幾年，“爆雷”成為地產圈出現頻率最高的詞語，也給整個行業蒙上了悲涼底色。
日子不好過，成為大家的共識。有人選擇躺平，有人奮力抗爭，也有人主動或被動的，改寫着命運。
債務重組成功，利好旭輝，也振奮行業！艷姐覺得，這也將給到還在重組路上的同行一些借鑒和思考。
境外債重組成功
境內債重組也要來了？
當人們還在懷疑旭輝能不能緩過來的時候，旭輝卻用92.66%的支持率向外界宣告將迎來“重生”。
就在這個月初，旭輝境外債重組方案獲得債權人高比率通過：
1250名持有總額79.33億美元的計劃債權人參與投票，其中持有總額73.51億美元的1236名債權人支持該計劃。
支持率高達：
92.66%。
另外，有超過一半的計劃債權人選擇了包含強制性可轉股債券(mcb)成分的選項。
這麼高的支持率，在這兩年房企化債方案中相當罕見。
艷姐看了下市場的反饋，覺得是2個字：
信心！
沒有選擇躺平的旭輝，給了債權人以極大的信心，願意接受債轉股計劃，看好未來的收益。
道理很簡單，他們相信林中，依然看好旭輝！
在境外債重組獲得意想不到的高支持率後，旭輝在境內債重組方面的方案也在跟債權人的溝通中不斷優化。
6月13日，旭輝向債權人發送了優化後的整體境內債券重組議案。
艷姐看了下，根據優化後的重組方案，旭輝做了幾項調整：
| 優化了部分條款的處置時間；
| 拿出了壓箱底的一線黃金地段優質資產。
這兩年不少出險房企債務重組選擇了傳統單一的展期模式，旭輝的這次重組方案融合了創新工具，為債權人提供了多元化退出通道。
應該來說，旭輝的這次境內債重組方案，對債權持有人來說相當友好。
艷姐也了解到，旭輝境內債重組方案將於6月27日～6月30日召開債權人會議，正式啟動境內債重組的投票工作。
化債“模範生”？
這幾年，境內出險房企債務重組，本質上是債務債權人雙方的博弈。各有各的無奈，各有各的訴求，都沒有“壓倒性”的籌碼，而且隨着時間推移，雙方籌碼也在動態變化。
尤其這2年房地產深度下行乃至各種不確定性後，債權人對最終能夠還債的金額、時間、方式等都已接受較大的讓步。
在這樣的局面下，作為重組方案發起人，房企自身的真實態度、立場、初心、誠意，尤為重要！
換句話說，重組是否成功，首先看房企的“人品”。
在“人品”這一塊，艷姐覺得旭輝這次可以拿“滿分”。
從艷姐觀察到的三家房企已公布的方案來看：
艷姐整理
現金回購方面，旭輝100億規模對應2億現金回購，龍光220億對應4.5億現金回購，兩家現金回購條款相仿，佔總債務規模均為2%左右，低於融創的5%。但現金回購選項也是重組方案的各類選項中，削債比例最高的選項；
在以資抵債的安排方面，融創、龍光和旭輝各有不同。融創的底層資產主要是政府合作項目的應收賬款；龍光的選項是實物資產加上實物資產的信託收益權；而旭輝則選擇了實物資產的信託收益權。這三者的差異較為明顯。
在目前債權債務雙方彼此心知肚明的格局下，作為債務人，一旦擁有極大誠意、尊重度，尤其力所能及給予債權人利益保障和可信的未來預期，那麼，弱勢方的債權人是願意在重組方案上投出贊成票的。
這麼一看，旭輝這次要做房企化債模範生！
一線核心資產打底
旭輝“拿真貨”換誠意
種種跡象顯露出旭輝足夠的誠意，這種誠意，足以讓債權人更具安全感！
艷姐也注意到，這次旭輝境內債新版重組方案中，最大的看點在於以資抵債。
具體來看：
這部分債券額度上限為60億元，佔整體重組規模的六成。兌付比例設定為每100元債面對應36元信託份額。
六成的配置比例，已足見這部分在整體方案中的重要地位。在整個方案里，這部分就是正面頂上的主力，它承擔主要兌付任務，支撐債務化解節奏，是構成債務解決路徑的關鍵板塊。
資產包來自三座城市，分別位於上海內環、廣州主城區和北京密雲。
上海的資產為長壽路旭輝里及企業大廈，這是旭輝在上海最核心的資產之一。
項目位於上海內環內黃金地段，總建面約7.2萬㎡，其中寫字樓約3.7萬㎡、商業約1.8萬㎡。項目已獲leed金級、well金級、綠建二星等多項認證。艷姐看了下，這裡彙集了不少上海“首店”，商業運營已成型，租戶結構明確，租金收入也相當可觀。能把這種已投入運營、指標齊全的項目放進重組方案里，既體現了可兌付的誠意，也傳達出旭輝希望快速推進的信號。
長壽路旭輝里項目
廣州的資產為光嶼南方項目。位於白雲主城區，緊鄰鍾落潭tod樞紐，距離白雲機場約10公里，是旭輝與地方國企聯合開發的大型產城融合項目。
光嶼南方項目效果圖示意
項目總建面約24萬㎡，包括住宅組團、2.5萬㎡的社區商業街、教育資源配套以及康養機構。片區定位為大健康產業基地，疊加教育資源板塊，整體已具備運營條件，規劃清晰，開發節奏有序，是典型的產業型資源轉化為現金型價值的組合項目。
從結構看，這類項目細水長流、踏實穩定，具備長周期價值承載能力。旭輝將它放入抵債方案內，不是一次回款、用完即棄的短周期資產，而是整個兌付系統中的中流砥柱。
北京的資產為北京國祥府、國祥雲著項目，這是密雲區較為稀缺的低密住宅項目，也是北京傳統的低密豪宅區。
北京國祥府項目佔地約6.5萬㎡，建面約12.4萬㎡，由24棟精裝洋房和小高層組成，現已進入現房銷售階段。國祥雲著項目佔地約5.84萬㎡，總建面約11.67萬㎡，正按節點推進銷售。
北京國祥雲著效果圖示意
目前，兩個項目銷售均價穩步提升，客戶群體以改善家庭為主，整體流速表現符合板塊預期。
另外項目股權結構清晰，銷售節點明確，現金流穩定，具備兌現條件。兩者配合，一靜一動，在兌現節奏上形成錯落，保障不同階段的兌付所需。
三座城市，三種打法，三個明確的回款節奏。整體看下來，這套組合分層推進，條線清晰，回款安排有邏輯。旭輝確實是把家底反覆拆解，才挑出這幾塊放進方案里。
以資抵債在行業內並不新鮮，但將其做到資產具體、權益明確、估值穩健，並將項目組合與債務結構高度對應，依然需要管理體系的執行力。
這一整組資產，選得乾淨，排得合理，落得精準。旭輝此次將這些資源推入債務化解體系，拿出的不僅是真金白銀的家底，更是一種處理債務的誠意。
從債務化解角度看，這是企業主動清表的具體路徑；從資產管理角度看，這是一場資源重組的管理實踐；從市場信心角度看，這是給債權人一個有據可查、有資產可兌、有節奏可控的選擇空間。
這樣的處理方式清楚、乾淨、可執行，也體現出一個民營企業在當下市場中的主動應對、穩步化解。這一點，在如今這個階段，本身就具有稀缺價值。
誠意兌現
未來可期
債務重組是路徑問題，也是執行問題。旭輝在這輪重組中，既交出了實質資產，也搭建了完整機制。
從方案設計到落地執行，始終圍繞債權人權益在推進。資產真實、兌付路徑清晰、反饋機制順暢，操作表現經得起行業端的評估與拆解。
當下行業正處於重塑與出清的交匯階段。民營房企通過削債、兌付、結構重組，正逐步尋找穿越周期的能力邊界。從方案設計到資產安排，從兌付機制到執行節奏，旭輝用一套結構清晰、路徑明確的重組方案，回應了當前市場對“可兌現”“能落地”的現實期待。
毫無疑問，在行業信心尚處修復期的當下，這類紮實的操作，不僅為自身爭取了空間，也在為行業探索出一條具備執行可能性的化債樣本。
最後的最後，艷姐希望旭輝能夠順利完成本次債務重組，對投資者、債權人，對員工、對股東、對公司、對社會來說，這都是一件好事。
