出乎意料的還是來了？樓市走完1-2月，有一種預感越來越強烈

回想起當年央行原副行長那番話還歷歷在目：

在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻後的準備，是每個國家、每個人都需要面對的現實。

當時或許大家還不以為然，基於我國國情“特殊”之處，認為國家不會讓房地產硬着陸，不會出現像當年日本樓市泡沫破滅情形。

之所以對穩樓市有十足信心，從各方面數據來看，我國樓市貌似還有發揮空間。

第一、從居住需求角度來看。我國目前城市常住人口數量約2.4億人，未來還有約1.4億人進城空間，結合城鎮化率低於70%，住房需求還比較龐大。

第二、從住房改善角度來看。全國城鎮大約有300億平方米存量住房有改造空間，這些房子大部分都會拆遷重建，拆遷之後可以快速消化市面上的庫存房，2014年啟動的棚改拆遷就是成功案例。

第三、從我國購房政策角度來看。諸如限購、房貸利率、首付比例也都還有調整空間，超大特大城市還沒有完全取消限購，房貸利率相比部分發達國家還有約2個百分點的下浮空間，首付比例也還有調整空間。

理想很美好，但現實總與願違，隨着樓市走完2024年1-2月份，出乎意料的事還是來了。

國家統計局發布的《2024年1-2月份全國房地產市場基本情況》數據顯示，房地產開發投資增速、新房銷售面積和銷售額增速、房企到位資金增速、國房景氣指數這4個維度數據出現新折點，分別來看。

1.房地產開發投資增速

1-2月份全國房地產開發投資11842億元，同比下降9%，其中住宅投資降幅為9.7%。

解讀：房地產開發投資增速反映國家整體房地產開發規模增長情況，增長越快，表明房地產開發潛力越大，反之，房地產市場潛力越小，1-2月份增速為-9%，環比收縮0.6個百分點降幅，但是相比2023年1-2月份，擴大了3.3個百分點降幅，值得注意的是，從2023年全年趨勢來看，全年開發投資呈現出下滑趨勢，今年前兩個月增速明顯低於2023起點水平，按照去年趨勢，不出意外的話，今年還會下滑3-4個百分點，也就是到年底房地產開發投資增速達到-12%至-13%。

2.新房銷售面積和銷售額增速

1-2月份，新房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%，銷售額10566億元，同比下降29.3%。

解讀：單從銷售面積和銷售額增速來看，毫不誇張，可以用“大跳水”來形容，銷售面積同比增速下滑幅度是2023年同期的5.7倍，銷售額增速下滑幅度是2023年同期的293倍，結合銷售面積和銷售額，可以清晰看到房價明顯下滑，要知道歷年1-2月份都是返鄉潮時期，按往年慣例都會出現小陽春，然而2024年卻出現反常，突出2024年樓市嚴峻程度比2023年更大，以價也沒能換到去年的量，結合去年全年數據，不出意外的話，2024年全年銷售面積和銷售額增速分別接近-30%和-40%。

3.房企到位資金增速

1-2月份房企到位資金16193億元，同比下降24.1%，國內貸款、自籌資金、定金及預售款、個人按揭貸款分別為3144億元、5374億元、4630億元、2214億元，分別同比下降10.3%、15.2%、34.8%、36.6%。

解讀：房企資金到位情況，反映出房企在房地產市場的經營能力，到位資金越多，越有利於房企發展，反之容易出現資金鏈斷裂，從房企到位資金分類看來，銷售端口資金降幅明顯高於籌集資金端口，表明房企資金回籠壓力進一步加大，如果按照2023年趨勢發展下去，全年資金到位增速預計在-20%左右，2024年房企資金回籠壓力不容樂觀。

4.國房景氣指數

2月份國房景氣指數為92.13，同比下降2.46。

解讀：國房景氣指數反映我國房地產景氣水平，合理波動範圍在95-105，95以內表現房地產景氣偏低，105以上表現景氣偏高，我國從2022年9月份開始，房地產景氣指數就開始低於95，儘管2023年全國各地出台了更多、更大力度的穩樓市措施，國房景氣指數依舊保持下行趨勢，2024年2月份景氣指數更是達到新低，說明距離樓市復蘇距離逐漸拉大，全國房地產發展整體比預期的軟着陸還要嚴峻。

通過以上國家統計局公布的數據可以看出，2024年房地產或將超乎意料，當然，有人就會問，剛召開的全國“兩會”上，住建部再次明確將“一視同仁滿足不同所有制房企項目合理融資需求”，1-2月份數據還不足以代表全年數據，房地產還有反轉機會。

實際上呢？很多人忽略了一點，那就是國家對房地產的表態，對於房地產，依舊堅持不發生系統性金融風險底線，一視同仁滿足房企項目合理融資需求，加上“項目”二字，範圍就沒那麼大了，在內行看來，這就是“保交樓”的升級版，有利好信號，但絕不是大利好信號。

為什麼這麼說呢？影響樓市的三要素（人口、土地、金融）中，人口增量已經由正轉負，短期內，住房需求得不到快速補充，如果連拆遷都形不成大規模，那麼這次樓市調整周期還將延長。

土地方面也是如此，土拍市場中，我們看到從2023年開始陸續取消了限價，土地拍賣溢價現象有所提升，然而溢價率提高之後的總量不增反減，從2023年全年數據就能看出，全年土地出讓收入只有57996億元，跌破6萬億新下限，比2022年低約1萬億元，這就說明，麵粉漲價雖然會帶來麵包價格上漲，但是買麵粉和買麵包的人變少了，總收入還是會下降。

金融方面不用多說，政策上的確很給力，各種降准、降息支持經濟發展，在2024年房貸利率更是直接大幅下調25個基點，金融機構存款準備金率下調0.5個百分點，向市場提供長期流動資金達到1萬億，不過這些錢最終能流入房地產的並不多，關鍵就在於房子成交量下滑，大家都不怎麼買房子了，即便給房地產灌水也沒有像樣的大容量盆子接。

所以，當樓市走完1-2月份，有一種預感越來越強烈：我國接下來的房地產發展，或許沒有想象中那麼容易了。

首先，房子的投資空間基本會趨於零。

說出來很多人或許不會相信，年前還有很多二手房房東認為今年樓市會回暖，結果春節之後市場比去年還要不堪，都是在以價換量，心思細膩的朋友其實已經發現了，這與國家控房地產風險緊密相關。

展開說說，國家為什麼要疏鬆二手房交易渠道？支持二手房市場發展，從全國實行二手房帶押過戶就開始了，讓二手房入市交易，其實就是在讓泡沫出清，你不降價，二手房很難出手，等投資者手中的二手房真正出清了，房價才會趨於穩定，當然這需要一個過程，或許5年，或許10年，或許更久。

此外，國家公開支持保障性住房建設，這個信號其實也十分明顯，住房需求不僅會分流到二手房市場，還會分流到保障性住房，住房需求可選項更多，這種大環境下，投資房產空間基本為零，即便通貨膨脹、貨幣貶值，房子隨着房齡增長，市場中的住房不斷供應出來，配套資源不斷轉移和流動，稀缺價值只會越來越弱。

其次，我國經濟發展正逐步降低對房地產依賴性。

數據表明，2023年土地出讓收入佔全國一般公共預算收入約26.75%，高峰時期（2021年），土地出讓收入佔比全國一般公共預算收入約42.98%，一般公共預算收入用於通過一般公共預算支出支持經濟發展，意味着我國經濟發展正逐步降低對土地財政的依賴。

為什麼經濟會降低對土地財政的依賴？相信不少朋友已經猜到了，過去的經濟過於依賴土地財政，導致房價不斷上漲，而房價又不同於黃金這樣的稀缺投資品，市面上的房子只會增多不會減少，供大於求只是時間問題，如果房價還保持上漲，泡沫遲早會破滅，經濟要想穩定發展，就不能去冒樓市泡沫破滅的風險，日本當年不斷上漲的房價，就是前車之鑒。

最後，樓市下行壓力或將繼續增大。

國家統計局公布的2024年2月份70個大中城市新房和二手房價格指數顯示，新房價格同比下跌的城市有57個，二手房價格同比下跌的城市有70個，二手房市場房價全線下跌，跌幅最大的徐州達到10.3%，相當於去年在徐州價值100萬元的房子，一年後的今天只價值89.7萬元，此外不少城市二手房跌幅超過5%，樓市下行壓力不容小覷。

至於房價是否還有下行空間，其實完全可以通過房價收入比來推算，全國百城房價收入比為11.5，是國際上公認合理房價收入比（3-6倍）的2-4倍，房價收入比優化空間還較大，只是時間早晚問題，如果按照房價收入比6倍計算，2023年城鎮人均可支配收入51821元，合理均價不超過7583元，計算公式：6×51821元÷41平方米（人均居住面積）＝7583元/平方米，要知道人均居住面積41平方米還包括約20%左右的公攤，實際合理房價應該比7583元/平方米更低才合理，總而言之，對於未來的樓市，作為普通人，還是不要抱有過高期望了，尤其是持有多套房的投資者。