2012年，伴随着美国次贷危机蔓延到欧洲，欧洲深陷欧债危机，所有资产价格下跌。其中，以旅游业为主要产业的南欧诸国情况最为严重，房产价格下跌且无人接盘，国家濒临破产。彼时，葡萄牙政府率先出台黄金居留政策(Golden Visa Policy)，只要外国投资人买入总价超过50万欧元的房产，就可以取得葡萄牙居留身份。市场也称“购房移民”。
但起初移民监定为每年30天，市场反应不大，2013年初葡萄牙政府将黄金居留移民监降低为7天，随即引爆移民市场。
从2013到2023，整整十年，本文简单聊聊市场的变化、政策的变化和我们从业者的变化。并畅想一下今后的发展走向。
§ 移民局
早些年移民局针对投资移民是有专门窗口服务的，随到随办，而且可以先打指纹拍照，再办买房等手续，非常方便。
现如今只能先办税号、银行账号、买房、收集所有材料，最后递交移民局等预批复，然后通知打指纹拍照。
对于投资人来说，肯定是以前方便，现在不方便。
对于移民局而言，现在的顺序更合理更有效率。
对于国家而言，现在已经度过经济危机，投资移民早已不那么重要，因而并不再需要额外照顾。
§ 葡萄牙房产市场
葡萄牙房价从2012年前后的谷底，经历了一波长达10年的大牛市。
这么说吧，2013年前后，里斯本市区随便买个小户型，持有到现在，应该至少有1倍的增值。（如果没有，说明买错了。）
注意：我说的是里斯本市区小户型旧房。
如果买的是新房、大户型、其他城市，那效果会差一些。
但不管怎么说，2013年前后是葡萄牙购房的最佳时机！
§ 关于移民中介选择
这个行业门槛很低，做的好坏纯粹看个人品行和是否用心。
2013年初期，我记得微信还没有普及，大家获取消息的途径更多的是网站、QQ。
现如今，有各大平台、自媒体，提供更多的信息选择。
这对于认真做事的公司是好事，对于早期靠信息不对称盈利的公司是坏事。
举个例子，加过我微信好友的应该知道我的微信个人信息是女士，但其实我是大老爷们。为什么呢？
一是早期我确实有女助理负责帮我沟通。另一个原因是女生信息方便交流。
这里重点讲后一个因素。
2013~2015年那会，中国大陆投资人来葡萄牙络绎不绝，过来投资的男士会下意识的用“微信附近人”功能添加周边女性用户。
（加好友的原始目的我不知道，但了解真实市场也是一大目的。）
他们中大多是跟国内公司来考察的，每天海鲜大餐、私密酒店、专人专车陪同（甚至有些被收走护照），被保护的非常好，其实就是怕私下自己去了解真实市场。
但别人50万卖一套，我能提供50万买2~3套的选择，没几个不动心。所以光“微信附近人”给我们贡献了每年上百万的收入。
对了，还有些本地中介在移民局门口、在机场、在酒店蹲守外国投资人，也是不错的途径。
但以上这些，国内公司肯定咬牙切齿。
§ 个人成长
10年间，我从一个小小的中介助理，成为三个地产门店的总监。
拥有：
葡萄牙注册地产中介执照 （葡萄牙全境房产买卖、租赁）；
葡萄牙建筑执照（负责建筑、翻修和更新）；
房产管理公司（主要负责房产后期管理，包括留学生公寓、民宿管理）；
移民咨询团队。
§ 2023新年的计划
由于中国大陆对外政策的不确定性，我们近些年已经把投资移民的重心放在美国、中东和香港市场，中国大陆不再持续发力。
另外，由于葡萄牙移民局改革的停滞不前，针对投资移民的不上心。我们这边也出现了一些用我们个人力量无法解决的问题。如：
1､ 续卡迟迟约不上；
2､ 疫情三年因为爽约而无法再预约移民局；
3､ 部分投资人批复或批卡延时。
我计划利用我手里的资源，召集部分投资人与葡萄牙移民局开展诉讼，不为了拿到什么结果，只求推动内部变革。
有兴趣的可以私下联系我，诉讼费用和律师费主体由我个人负责。
§ 关于葡萄牙移民政策
有些移友上来咨询就问我各种移民政策啊，这种咨询我是肯定不耐烦的。建议自己做好功课，选择适合自己的移民方式。
网上五花八门的信息也不用浪费时间，就给你们两个网站，所有官方信息都在。
- 葡萄牙移民局
www.sef.pt
- 葡萄牙签证中心
https://visa.vfsglobal.com/chn/zh/prt/
其实每种移民途径，针对的都是不同人群，大体之间各自互不矛盾。所以每个移民群体也不用看不惯另一类，但移民鄙视链在每个国家都客观存在。
大体来说：
1、投资移民
适合有钱、没时间，暂时没考虑过来常住的人群。
2､ 工作类居留(88-2/89-2)
适合有时间、没钱，考虑过来常住，而且能容忍至少两三年当黑户不回国的人群。
3､ D7
适合有被动收入，过来国外躺平的人群，尤其是退体人士。
4､ 数字游民
适合可以长年在线工作的高收入人群。
5､ 难民/庇护
适合没钱、有时间、脸皮厚一心想离开母国的人群。
所以你们看，各种类型在设置初衷上就是针对不同人群，彼此并不冲突。大家不过是选择了对自己来说最有利最便宜的方式，只是对有些人来说，钱最便宜，而对有些人来说，时间最便宜而已。
最后，祝各位2023新年新气象，健康、幸福、平安！
祝愿移路顺利！
