私自出租小区公共区域，租户遭清退：还我租金！

叶某：“现在还有人想租，愿意出的租金更高，你得加点钱啊！”

唐某：“你租给我的地方是开发商的！我给你3万块已经不少了！”

2022年9月，物业公司告知唐某其租用的空间为小区公共区域，叶某无权出租，并通知唐某清退。

唐某被清退后，找到叶某要求返还租金，叶某却称被清退是因为唐某开门做生意、过于“高调”导致的，而且租金3万元并未指向具体租期，所以不同意退还。无奈之下，唐某将叶某诉至法院，要求其返还已支付的租金。

法院审理

叶某出租给唐某的房屋位于小区外围商铺的大堂区域，是大堂通向二楼的通道。法院审理得知，这已经不是叶某第一次占据该区域了，曾经还因影响大堂通行与小区业主产生矛盾，物业也多番提醒督促其清退，但叶某却常常在清退后再次占用。

法院认为，叶某明知案涉区域为全体业主的共有区域却私下出租，其行为具有明显恶意。

法院审理得知，在叶某与唐某的沟通过程中，唐某曾提及“你租给我的地方是开发商的，是公共部分”，由此可知唐某对所租区域的性质是了解的，在此情况下却依然与叶某约定租赁并占用，亦存在明显恶意。因此，法院认为叶某与唐某就案涉房屋租赁事宜构成“恶意串通”。

案涉房屋作为共有部分，其使用、收益依法应由业主共同决定。唐某与叶某擅自就案涉房屋达成租赁合同，导致公共空间使用功能受限、共有财产收益被非法侵占、物业安全管理风险提升，侵害了业主权益。

根据《民法典》第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。法院认定案涉租赁合同关系无效，判决叶某向唐某返还收取的租金。判决已发生法律效力。

法官说法

叶某依照判决须将收取的租金全额返还唐某，叶某虽未因出租行为获利，但唐某却能够无偿使用房屋，这使得受损的业主公共权益无从弥补。

于是，法院主动与案涉房屋所属社区、物业公司对接，由于案涉小区未成立业主大会，法院组织唐某与物业公司协商，参照周边仓库的租金标准，由唐某向物业公司支付使用期间的占有使用费 4000余元，作为小区公共收益的一部分。

同时基于叶某多次侵占公共区域的情形，法院建议小区物业公司加强管理，日常巡查公共区域，对违规占用行为做到及时提醒、督促清退，强化对公共利益的维护。

（图片素材来源于网络）

来源：江苏高院微信公众号

作者：戴雷 刘立群（无锡新吴法院江溪法庭）