“物业管理企业”营改增后涉税业务税务处理

一、关于物业企业代收水电费问题

（一）物业企业按实际用量结算的水电费属于转售应税货物。

其中电费：增值税一般纳税人物业企业收取的电费按17%计算缴纳增值税，相应取得的电费进项税额可以抵扣；增值税小规模纳税人物业企业收取的电费按3%计算缴纳增值税，相应取得的电费进项税额不得抵扣。

其中水费：物业企业收取的自来水费统一按3%征收率，扣除其相应对外支付的自来水水费后计算缴纳增值税，并且可以全额开具增值税专用发票。具体计算公式如下：

应纳税额=(自来水收费含税单价×自来水实际用量—自来水付费含税单价×自来水实际用量)÷(1+3%)×3%

在增值税申报系统未调整前，相应自来水水费收入暂按“应税服务”项目申报。

增值税一般纳税人物业企业提供物业服务时，所相应取得的自来水进项税额可以抵扣，但是对于按上述方法计算扣除的自来水水费中所含的进项税额应于发生扣除的当月作进项税额转出处理。

物业企业按规定计费标准和实际用量代收的污水处理费，属于转收代付行为，暂不缴纳增值税。物业企业应使用“未发生销售行为的不征税项目”编码开具增值税普通发票，在开票系统未调整前，暂按0税率项目开票。

物业企业未按规定计费标准收取的污水处理费，视同转售自来水收入。

（二）物业企业不按实际用量结算水电费(含污水处理费）的，应按提供应税服务计算缴纳增值税。

增值税一般纳税人物业企业按6%计算缴纳增值税，相应取得的进项税额可以抵扣；增值税小规模纳税人物业企业按3%计算缴纳增值税，相应取得的进项税额不得抵扣。

二、物业管理单位收取的住宅电梯、水泵运行费是否适用不征税政策？

物业管理单位收取的住宅电梯、水泵运行费属于物业管理收入，应按规定征收增值税，相应发生维护保养费、修理费、电费等支出所取得的进项税额可以抵扣。

三、物业服务企业为业主提供的装修服务，按照“建筑服务”缴纳增值税。

四、售后公房物业管理费、公有住房租金

对物业管理单位按照物价局规定的售后公房物业管理费标准，向居民收取售后公房物业管理费收入，暂兔征收增值税。售后公房物业管理费是指按照物价局规定的标准收取的管理费，按房地局和物价局规定按实收取的高层电梯（水泵）运行费以及保洁费、保安费。

对各单位按照物价局规定的公有住房租赁收费标准，向居民和本单位职工出租公有住房的租金收入，暂免征收增值税。