从荷兰的居住团体与溪洲部落自力造屋寻找住宅形式的多元性

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随着经济与传统家庭结构组织的变迁，「居住」这个题目，不再只是过去随着经济起飞，钱淹脚目时代的住宅房地产买卖投资议题。近年来，在传统房地产买卖租赁模式外，陆续出现规模大小不一的另类居住模式。大规模的有于社会住宅联盟多年倡议下，公部门主导推动的社会住宅兴建；小规模则有新创公司玖楼在私人租屋市场结构下试图经营的「co-living」，或由都市原住民社会运动议题发展出来的溪洲部落自力造屋，皆为试图在私有市场经济主导的台湾房地产版图里突围，寻找更有公共性意义的居住形式。

居住团体：占屋精神出发，制度化落实住宅的多元性

1960, 70年代，荷兰与丹麦出现第一批的「居住团体」（woongroep），居住团体的共居形式，介于公社与社会住宅之间，暨非如公社住宅里居民共享一切，也非同一般社会住宅常见以家庭为单位的独门独户。居住团体的成员为一群非具有家庭关系的个人，基于共享理念、宗教、社群甚至经济因素，组成有意识在共同居住的范畴下，同时保持个体独立性的团体。可以是以群体为单位住在同一栋建筑的不同独立门户，也可以在个人居住空间外共享其他空间。

简略区分住宅团体与合作住宅的差异，在法规上有更细致之差别。

80年代的荷兰随着占屋运动兴起，城市里许多闲置的建筑透过合法的占屋行动成为「居住团体」，随后透过不同途径陆续成为合法的居住空间。有些建筑为政府或社会住宅协会收购，翻新后以可负担的价格回租给原本占领的居住团体。居住团体得以成立法人组织，自行管理、决定入住资格，统一收取租金缴纳给财产所有人。这样的方式，使得城市得以提供更多可负担的居住空间给市民，也解决闲置空间带来的维护管理与犯罪治安问题。时至今日，荷兰各大城市内许多闲置的学校、医院建筑、工业厂房、教堂、监狱甚至文化资产，仍以居住团体的形式为城市里的男女老少所使用。

原为学校建筑，现今为居住团体所使用 (图：作者)

位于鹿特丹的土耳其老人居住团体Orkide,外观与其他住宅无异。（图：作者）

「居住团体」这样的住宅形式，不仅存在于已成历史的占屋运动，后续在90年代起，更为不同社会团体所应用，例如共享护理设施的长者住宅、精神障碍照护住宅，甚至不同宗教文化、性别认同倾向的个人，都得以居住团体的形式规划不同程度共享的住宅形式。以阿姆斯特丹为例，近年城市房价租金飞涨，2019年开始，一群年轻的公民组成‘deNieuwe Meent’的住宅合作法人，以住宅非商品化的社会永续公共理念，向市政府承租土地，以法人为名义向银行贷款，媒合建筑师与组成居住团体的市民，共同设计结合社会住宅、社会福利设施、居住团体的复合性集合住宅。

国情不同非借口：制度创新是随历史演进的社会积累

制度是社会习惯的系统性安排。它的生成与转变都需要很长久的时间沉淀。台湾读者常常会认为荷兰因为有非常高比例的社会住宅，而误以为荷兰的社会制度更偏向社会主义，甚至更错误的直接认为共有性的、合作性的、社会共享性的住房因此在荷兰特别容易发生。这种观点忽略了制度的长期演进，尤其是历史事件促发转变的原因。

事实上，荷兰对于房屋私有产权的保障与奠基于产权的开发模式，原则上跟台湾是一致的。住房与土地使用(Land useplanning)以私部门开发行为为主，公部门当作守门员，作规范性审查后发给建照(审查建筑法规 Bouwbesluit、以及是否符合土地使用规范)相关条件就可以同意开发。住宅由私部门(开发商或个人)或社会住宅协会开发。

居住团体的出现，并非制度演化的必然，而是制度弹性(Flexibility)接纳了占屋的结果，这个弹性不仅是「项目性」的合法化群体占屋行为，而是制定新规定以适应新出现的居住模式，接纳以非家庭（社群）单位的群体，使其得以合法使用、管理、维护共同居住的住宅。简单来说，先上车(80年代的大规模都市占屋运动)后补票(因应新的变化，制度的弹性)是荷兰居住团体住宅制度的由来。即便占屋运动不再合法，制度能够被其他团体沿用，依照不同需求，打造多元共融的住宅空间社群。

多元性的住宅生产，可以确保居住者的需要能被更妥善的照顾。即便市场上买不到，也可以另辟途径DIY，同时，更能确保住宅不仅是样式单一的商品房(因为做为”好“商品，必须要样式单一，规格统一，流动性才会高)，成本透明的管理，建筑师等空间专业者也才能够发挥更大的专业，协助居住者一起优化居住空间；此举更是把建筑师从为建商用计算器做设计中的专业伦理两难中解放出)。

回头看台湾集合住宅生产的制度，若希望可以增加多一点弹性，给多元的住宅生产多一点空间，至少可以从两种方法，共三个面向来谈：

1. 公有闲置空间变身社宅

即便大量兴建社会住宅的计划赶不上变化，政府依然持有为数庞大的公有闲置空间，若这些蚊子馆能够经由制度的允许，将空间经过改造，转化成住宅空间，如同荷兰70,80年代占屋后的合法化程序，为实时有效，并同时解决可负担住宅短缺与维护闲置房产的问题。举例而言，台湾各地城市多有闲置空间规划设计成的创新创业基地(创新城市的想象)，事实上，相对于办公空间，创新创业者需要更多的是经费跟软件的支持。

另一个问题是，这么多创新创业者，他们同样需要的可能是一个可负担的住宅，结合创业空间与居住空间，由他们成立居住团体，自己当房客又当产权代管者，会是一个可行的方向。或是面对高龄少子化，学校不需要那么多校舍，这些校舍能否改造成社会住宅，产权是政府的，但委托给居住团体经营，由各团体经营管理，自负盈亏。台北市政府前都发局长林洲民曾提出过EOD计划(Education-oriented development)，也是这样的公有土地有效率跟效益利用的想法。我们认为，能够培养出有经营能力的居住团体是关键，否则公部门无能量再行直接管理如此量大的社会住宅，住民自治是解决之道。

2. 由法人为单位，新建合作式住宅

过往政府以社会福利名义，协助有特定需求的族群寻找可负担住宅或活动空间，如喜憨儿工坊进驻捷运联开宅，常招致其他住户反弹。即便没有其他邻户反弹，空间使用上而言，由于是既有的商品标准化空间，也不一定能够满足这些特定团体的需求。若能有相关制度，协助不同需求的团体以居住团体的模式，依个团体的需求打造空间，并已可负担的租金取得住宅的使用，将会造福许多苦无安身之地的弱势团体。在这个面向上，有两个挑战需要突破：

A. 取得土地使用权的法令

在台湾如果不是自地自建，就只能买建商盖好的商品房或预售屋。土地的供给绝大部分透过市场取得。集体盖房居住首要面对的就是取得合法土地。如果不去市场上开价买地，那么公有土地需有设定地上权给合作式住宅的出让机制（Leasing）。

B. 取得资金的银行土建融（建筑贷款）

合作式住宅经费需要有特殊目的的贷款途径。因为现有的银行土建融与财产估价机制完全不适合合作式住宅的申请。住宅兴建贷款有商品流通性的考虑，万一发生呆账，抵押品必须能在市场上变现冲销。因此，客制化、又是集体产权的合作式住宅兴建融资无法被现有的银行融资接受，需要有特殊专门给合作式住宅的贷款。

溪洲部落自力造屋作为参照，能否特例变通案？

如前文所提，制度的改变需要历史事件的机缘。台湾确实有案例正在发生中，就是位于新北市新店的阿美族溪洲部落与三峡三莺部落。

溪洲部落过去因为是自力造屋，居民本来就已经有超过40年历史的共同居住经验，而他们也是合作式住宅的实践者(非正式住宅，或“违建”)。他们不是占屋，他们是占地：占一块河岸高滩地，按造阿美族的方法集体自力造屋。因为在行水区占地，长期面对强大的政府拆迁压力，政府的原计划是拆掉溪洲部落，把已经共居40年的都市原住民族搬迁至国宅[1]。经过多年的协商、专业者的协助以及抗争，溪洲部落的合作式住宅模式在看似不可能的都市规划、土地利用与住宅政策制度中创造出了新的突破。

溪洲部落（来源：wikicommons）

首先，部落预定地被划设成全台湾第一个都市原住民专用区的都市计划使用分区，居民透过原住民族就业发展基金的担保，向台湾银行申请了项目贷款，再加上慈善企业家童子贤先生的捐助，使得新的溪洲部落在原居住水岸边重建成为可能。新的溪洲部落有着所有合作式住宅的特色，这一切都是在制度内花长时间与公部门协调谈判，共同在体制内寻找出路的成果。

最关键的，是居民成立法人组织，既是地上物的房东又是房客又是管理人，地上物产权并交付信托，住宅的用地来源，是以「部落法人」[2]的名义跟国有财产署租用、建照合法申请，并有新北市政府的道路养护、路灯、五大管线等公共设施接入小区，小区内也有一个族群集会所的公有建筑物。在这样的制度下，居民拥有房产的使用权，但不能处分(转租转卖或设定抵押)，这是合作式住宅的核心精神，小区共有、共管、共享。

自力造屋的都市原住民族部落，在长时间的社会运动抗争与更漫长的与公部门共同寻找符合居住正义精神，并在制度上合法的居住形式，在台湾以个案的形式正被实践中。透过梳理荷兰居住团体的制度演变，我们希望溪州、三莺等都市原住民部落替大家冲出来的制度性突破，能够发会更大的社会影响力，让这个制度能被更多需要的社会团体沿用。

荷兰「居住团体」历史到当代的演变，或台湾溪洲部落的例子，都是推动居住正义重要的里程碑。「居住」作为同时包含公私领域的社会议题，我们认为，要从框架僵固的房地产市场突围，需要从对居住的多元想象解放，有了对居住形式的不同想象，才能近一步在制度上推动解放。