黑石终止收购SOHO中国，股价暴跌34%，潘石屹何去何从？

美国当地时间9月11日，2021年美国网球公开赛女单决赛，坐在看台上的潘石屹与妻子张欣并没有展现出往日招牌式的笑脸，就在此前一天，黑石宣布终止收购SOHO中国的交易。

大家好，我是窄门侠客，今天我们聊一聊黑石为什么终止与SOHO中国的交易，反垄断与共同富裕大背景下，潘石屹该何去何从。

一、黑石为什么终止与SOHO中国的交易？

9月10日，SOHO中国发布公告称，黑石集团决定不就收购公司全部股份作出要约。这意味着，这起价值近257亿港元的收购无疾而终。

这一消息很快在资本市场做出反应，9月13日，SOHO中国股价大幅低开，并且持续走低，截至当日收盘，跌幅为34.57%，股价为2.29港元/股，总市值为119.1亿港元，较上一交易日缩水近63亿港元。

从6月16日SOHO中国宣布黑石要对其进行收购，到双方宣布终止收购，不足三个月。

这中间到底发生了什么，黑石为什么终止与SOHO中国的交易？

根据SOHO中国8月6日发布的公告称，其与黑石集团的收购交易被市场监管总局依据反垄断法正式立案审查。

这意味着，这起并购案达到反垄断法规定的经营者集中申报标准，国家监管部门予以立案审查，属于正常程序。根据以往的收购案例，绝大多数收购案经审查后会得到批准，少数会附加限制性条件，黑石对SOHO中国的收购理论上不构成排除、限制竞争的效果，因此从法律上来说大概率不会被终止，就此而言，经营者集中审查并非这起并购能否成功的决定因素。

那么真正让黑石放弃收购的主因有什么呢？

根据9月10日，SOHO中国发布的公告，截至当日，概无任何作出要约的先决条件已获达成。鉴于目前满足先决条件的进展不足，要约方、承诺方、承诺股东与SOHO中国共同评估了满足先决条件所需的正在进行中的评估程序，以及在要约时间表内完成该程序的可能性。各方一致认为，无法在最后截止日当天或之前满足先决条件。各方也一致同意不会推迟最后截止日。

这里的关键词是“先决条件”，那么，收购要约中提出的先决条件是什么呢？SOHO中国与黑石在6月16日就收购交易发布的联合公告，其中曾提到收购要约作实（生效）的先决条件。其中包括：(1)市场监管总局根据反垄断法批准要约；(2)直至第（1）个先决条件达成之日，在任何司法辖区不存在任何会使要约无效、不合法、不可执行、被禁止实施或附加任何条件、限制、义务的诉讼、调查、未执行完毕的法令等；（3）SOHO中国最近日期未发生任何重大不利变化。

根据先决条件第一条，只有市场监管总局根据反垄断法同意其收购后，黑石与SOHO中国才可完成这起并购。而现在，黑石最终做出终止并购交易的决定，使得这一并购案件终化为泡影，而此时，市场监管总局的审查结果尚未公开发布。

值得一提的是，就在9月6日，SOHO中国还发布公告称，已提供进一步文件及材料，以回应监管机构关于补充额外信息的要求，审查工作仍在继续进行。然而，四天之后，SOHO中国公告了黑石终止收购的消息。

通过以上信息，我们不难看出，黑石终止与SOHO中国的交易，大概率出于对中国当下宏观经济形势以及经济政策的走势做出的判断，当然，这背后还存在更复杂的因素，更直观的看法就是在反垄断与共同富裕大背景下，黑石集团知难而退。

二、SOHO中国还能卖得掉吗？

目前SOHO中国的核心资产主要是位于北京和上海的8个商业项目，也是潘石屹口中的“八大金刚”，北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场。根据SOHO中国在6月的公告中称，其现在持有并管理130万平方米商业物业。

2007年赴港上市以来，SOHO中国逐渐成长为国内顶尖的甲级写字楼开发商之一。2014年之后，SOHO中国开始甩卖旗下的非核心资产，以维持公司利润。与此同时，潘石屹开始在美国和英国等地收购资产，此时 “潘石屹要跑路”的传言也甚嚣尘上。

2020年疫情暴发后，中国国内写字楼空置率创出新高，SOHO中国也受到冲击，旗下物业出租率大幅下滑，去年净利润同比下降近六成，面临较大市场压力。在房地产宏观调控态势继续高压以及各种不利形势之下，出售或许是SOHO中国首要考虑的出路。

黑石宣布终止收购之后，潘石屹大概率还会寻找新的买家，但烫手的山芋，谁又敢接手呢？

三、潘石屹该何去何从？

黑石的退场，让潘石屹黯然神伤。

接下来面对的是如何继续经营“增收不增利”的八大金刚。

根据此前发布的SOHO中国半年报显示，今年上半年，SOHO中国实现营业收入8.05亿元，较上年同期的14.53亿元下降44.6%。

上半年，SOHO中国录得毛利6.59亿元，同比下降17.52%；净利润3.43亿元，归母净利润3.4亿元，同比增长67.49%。

负债方面，截至今年6月末，SOHO中国净资产负债率约为43%，平均借贷成本约4.7%；现金及现金等价物约为14.92亿元，同比增长276%；总资产711.09亿元，总负债约为332.46亿元。

SOHO中国主打的业务是写字楼租赁，租金收入是最大的营收。而2020年以来，受新冠疫情的影响，写字楼市场一夜之间进入“冰封”状态，北京写字楼空置率一度逼近20%，创下近10年以来的新高值。

据高力国际数据显示，2020年底，北京写字楼租金水平已经下降至351元/月/平，2019年同期，这一数值可以达到383元/月/平。此前，在丽泽SOHO入市时，潘石屹还曾直言不讳地对媒体倾诉：“租金水平太低，租金回报率都不好意思说。”

想必潘石屹心里很清楚，SOHO中国大概率找不到接盘侠了，面临的选择只能是继续自持经营或者散卖物业，这样的话，经营业绩很难维持上市公司的低位，投资者谁又会看好呢，退市也是大概率事件了。

对于黑石终止收购SOHO中国一案，您有什么看法和见解，欢迎留言讨论。