TOD大盘，出行便捷，精装交付，拎包入住

2022年10月08日00:49:14 热门 1913

幸福说

作为幸福里测评官，今天就给大家简单分析下大东海江山府这个项目。

楼盘亮点

a.纯商品房社区，TOD大盘，体量大，出行便捷。

b.位于福州城市发展东扩南进重要板块——三江口，发展空间大。

c.精装修交付，且装修交付标准较高，基本拎包入住，省去装修时间成本。

楼盘槽点

a.楼盘溢价稍高，整体性价比不高。

b.短期内周边会比较荒芜，各大路网包围，社区部分楼栋噪音影响较大。

c.开发商进驻地产时间较短，未有交付楼盘，品质及后期物业服务未得到验证。

楼盘分析

开发商
大东海集团是2019年进入福州的开发商，到2021年就以41.14亿位列福州六区房企商品房销售全口径榜第六名，至今拿地总金额约267亿，总建筑面积398万方，总货值623亿，布局21个项目，进入福州房企第一阵营。但是目前尚未有作品交付，真实的地产开发实力，还有待观察。

物业

大东海江山府所使用的物业为海恩物业，该物业为大东海联袂国家一级资质伯恩物业共同打造，高层物业费定价2.98元/平米。由于是全新的物业，尚未在项目中得到业主的认可，物业真实的品质尚不得而知。

社区体量

大东海江山府占地约400亩，属于纯商品房大盘，规划3673户。分为A，B，C，D四个地块。A区为16-22层的精装修高层，B区为7600平的幼儿园和叠拼别墅，C区为高层加叠墅加商业别墅，D区为高层和部分商业组合而成。目前在售主要为A区10栋高层产品，主推65-109平户型，带装修均价2.9万/平。其他三个板块的产品，均属于待销售的状态。

楼栋建筑

占比400亩，总建筑面积63万㎡。容积率1.6，属于低密度社区。其中高层住宅34栋、叠拼住宅24栋、SOHO1栋、商业别墅22栋，产品形态丰富，以组团形式布局，最大化共享社区配套。

车位情况

项目规划3673户，车位4859个，车位配比1：1.32，在相对适中的范围内，未来业主停车基本不会产生太大的问题。

绿化情况

容积率仅约1.6，属于低密社区；30%绿地率，满足社区基本需求；园林以新中式风格进行打造，因目前实景未呈现，还需要时间进行品质考证。

交付标准

项目平层产品为精装修交付，包括老板的油烟机、灶台；九牧的柜子；淋浴房、热水器、马桶、镜面柜，衣柜，阳台洗衣池等基本可以做到拎包入住。

配套分析

交通配套

如果是自驾出行，项目门口就是福泉高速，可以快速连接三环和二环，进入市中心；如果是公交轨道出行，目前距离项目50米处就是地铁6号线的樟岚站，开通后，连接三江口和长乐滨海新城，未来6号线延长线将向西北延伸至洪塘，和1号线、2号线、3号线、4号线、5号线、7号线和9号线换乘，畅达福州各个角落。同时规划了樟岚公交总站，改善目前公交不便的现状，目前出行基本只能靠自驾为主。

教育配套

项目周边主要是清华附中福州学校小学二部。该学校为原先的岚湖小学改名而来，后来并入清华附中，初中直升清华附中。

商业配套

项目的商业配套主要依靠榕城江上图的主题商业街，距离约300米，建筑面积7.5万方，目前福州第二家山姆会员店已经明确入驻，利好周边的所有项目。

发展潜力

未来规划

三江口定位为福州未来的“副中心”，是大福州“东扩南进、跨江面海”的战略之地，根据规划，片区将打造成美好生活的样板区。未来依靠地铁6号线和延长线串联起多条地铁路网，畅达全城，而板块最大的利好因素则是落位于此的清华附中福州学校，作为一所市属12年一贯制公办学校，未来的教育质量会成为板块的最大看点。

楼盘对比

纵观整个三江口樟岚片区，经常被拿来与大东海对比的热门楼盘，主要有两个。

其中一个是更为靠近清华附中福州学校的滨江正荣府，该项目占地165.29亩，共计规划25栋高层产品，其中30%为安置房，叠拼22栋，容积率1.8。虽然配套还没有起来，但是项目胜在距离清华附中福州学校距离最近，很受家长的青睐，目前销售已经进入尾期。

另一个为距离项目约3公里，同属樟岚板块的远洋天赋。该项目距离榕城江上图商业，以及学校距离都比较远，定位改善社区，占地99亩，共计规划29栋楼，包括总高不超过19层的小高层，以及少量叠拼别墅。在客群定位上两个楼盘存在一定的差异，但是远洋天赋均价在2.3W左右，特价房到2.1W左右，对于预算比较紧张的购房群体而言，该项目价格具有一定的价格优势。

购买建议

目前，三江口还处于发展中，各项配套还在持续落地，地铁+学校+新房的组合整体来看非常适合愿意为优质教育买单的刚需首套房购房者，不过项目的门槛不低。均价2.9万/平，按最小83平，总价240万，首付73万起，同样的价格其实已经可以进入二环内。另外，教育质量的好坏，尚未得到时间的验证，有不少风险因素，建议购房者多做对比，谨慎购买。