2020不动产证券化“前沿奖”颁奖盛典完美落幕

2022年10月04日16:36:29 热门 1186

2020年12月11日，由中国资产证券化论坛（CSF）、中国国际金融股份有限公司（CICC）、北京市竞天公诚律师事务所、中国金融前沿论坛（CFAF）、RCREIT（REITs研究中心）联合主办的第五届中国不动产证券化合作发展峰会在国家会展中心上海洲际酒店圆满落下帷幕。“乘风起势扬帆启航”，在推进基础设施领域公募REITs试点进入到关键时期，举办这样一场活动可以说是恰逢其时。本届大会汇聚了行业领军者从不同角度来解读如何利用政策支持、把握市场脉搏、推动行业发展。包括公募REITs的推出给资本市场、基础设施和房地产行业带来的影响：如何让公募REITs市场在稳健发展的同时更加积极有效？如何培育投资机构和市场专业机构、以及税收政策建议等等方面。同时也邀请了日本、新加坡等海外成熟市场的专家分享经验。此次大会共吸引约800名专业人士参加，受到业界广泛关注。

图：中国资产证券化论坛秘书长，吴方伟致辞

吴方伟在致辞中指出，我国的融资机制长期以来是靠主体信用，甚至是某种信仰支撑的，连资产证券化市场也受到这种影响。但是现在情况发生微妙的变化，在债券市场相继出现违约事件已经动摇了这种机制，动摇了所谓的国企信仰，在ABS市场穿透底层市场的需求越来越强烈，信贷ABS底层资产统一登记的政策也已经推出。

而在公募REITs方面，对基础设施，就是证券化语境当中的底层资产，政策关注点也集中在其能否产生稳定的现金流以及现金流的分散度等。这表明一个真正靠资产质量和现金流支撑的融资机制正在向我们走进，值得大家关注。

图：中国资产证券化论坛联席主席，孟晓苏发表《把REITs献给当下中国》的主题演讲

孟晓苏表示应该深化基础设施REITs试点。现在的REITs试点能推出不容易，但是试点规模应当扩大，这里面涉及到一个收益率问题，也困扰着评审专家，收益率问题应该从两方面进行考虑，第一就是对资产的评估不能太高，过去是为了向银行贷款，用高估的方法获得贷款，现在是直接融资，需要改一下。第二就是有些人说只能用被动收益不能吸纳主动收益，我们不能被这个观点束缚，实际上国际上的REITs都是被动收益+主动收益，还有一些租金加分成模式，也有做成了组合型的收入，所以不应该受到限制。包括政府购买服务能不能纳入REITs收益，这在美国是可以的，美国的监狱都可以用售后回租的服务，就变成了很好的REITs。

第二，适时推出租赁房屋的REITs。国外专家说你们是基础设施类起步，也有中国专家说不做房地产REITs，只做基础设施REITs。这些认识都是片面的，中央提倡的是租售并举，目前力推租赁房的市场，只有通过发展REITs，才能够有利于支持长期租赁，才能够支持专业化、机构化住房租赁企业发展。这种长期专业化的机构，不是贝壳公寓贷款过日子，应该是REITs机构，长线资金持有。

三是加快解决REITs免税问题。我们为什么用公共资产做REITs，主要是考虑到容易跨越免税障碍，公共资产是社会资产，我们多少能够找到一些免税的依据，这样免税就容易了。政府资产有一半税收是在自己手里，税收痛感比别的企业减少一半，这些工作我们要继续推动。四是研究启动公司型REITs。

图：国家发展和改革委员会投资研究所主任，吴亚平发表《基础设施REITs的重大意义与发展前景》的主题演讲

吴亚平认为基础设施领域公募REITs的推出，首先最重要的意义就是打通了基础设施领域，是除债券发行和股票上市等方式之外又一个对接资本市场的直接融资渠道，拓宽基础设施领域资金来源。第二是盘活存量基础设施资产，还有很重要的一点是要提高效率，400万亿的存量，大部分是在市县层级，这些市县层级大量属于分散管理、分散运营，都基本上是一个县一个市搞一个水务公司、基础供暖公司等等，现在缺少规模化、标准化、市场化，盘活的含义一方面是卖钱，另外一方面就是要提高运营效率，通过提高运营效率，提高我们整个资产的运营效率。

图：中金公司投资银行部董事总经理、固定收益组负责人，慈颜谊发表《投行视角：对“起步版”公募REITs的理解和建议》的主题演讲

慈颜谊谈到在面临涉众投资产品的时候，投行与基金比大家想的更为谨慎和紧张。REITs的确丰富了投资者的选择，但是在迈出这一步的时候，我们作为金融机构必须要向公众定义好这是怎样的投资品。中国起步版的公募REITs中实际并没有Real Estate（房地产）、也没有Trust（信托），应该叫基础设施高比例分红基金，“基础设施”明确了底层资产范围、没有房地产，“高比例分红”指的是分红比例要高、体现应分尽分，“基金”就是明确载体是公募基金，是一个中等流动性、中等收益、中等风险的公募基金产品。到底何谓中等收益、而不是偏低收益，不同人认知不同，有待于基于不同资产应用场景下跟投资者具体沟通; 而且，我们一定要告知投资者中等风险意味着“产品是有风险的”，REITs并不保本、也不锁定收益率; 此外，基础设施资产面临大修，估值模型中如何体现这些固定与意外的现金流支出，对我们投行和基金都是新的课题，我们觉得责任重大。综上，作为投行一定要定义好这个产品、要找准中国REITs的投资群体，更要做好新产品投资者的教育和风险提示工作。

图：新加坡交易所，副总监，王敏发表《海外不动产投资信托的发展现状及对中国的借鉴启示——以新加坡为例》的主题演讲

王敏介绍了新加坡REITs共有43支REITs及地产类信托，总市值是950亿新元，这43支REITs里面，我们每年也会做一个收益率计算，今年最新数据平均收益率为7.2%，我们回顾过去十五年，平均收益率稳定在5%到7%之间，是非常稳定的股息回报，也是REITs市场当中回报最高的之一。谈到新加坡的房托有什么成功的秘诀和要素，我们总结为首先需要有众多的全球机构投资者和高净资产投资者，还有就是渐进式监管框架、有效的税收框架、投资者的信心，最后一点就是上市后活跃的融资和资产购置。

图：财团法人日本不动产研究所大中华区负责人，林述斌发表《不动产证券化在日本的发展以及对标中国的思考》的主题演讲

林述斌强调专业的资产管理公司非常重要，一直在建议，是不是给不动产专业资管也发一张专业的牌照，让他来管理运营证券化产品，就像现在给券商发金融牌照一个道理，因为在很多国家以及香港也是有专业牌照；日本也是，一类金融牌照是做股票的，专门做房地产私募产品叫二类金融产品，所以它是分开的。我觉得我们国家也可以尝试做一些这样的专业牌照。房地产市场过去强调拿地、建楼、高周转这样的模式已经过去了，不能再以这样的模式看待房地产市场。到了资管模式的时候，很多开发商注重可能不是IRR这个指标了，注重的是Cap Rate，注重现金流。

图：中伦律师事务所，合伙人；中国资产证券化论坛，执委会主席，刘柏荣发表《基础设施公募REIT's项目实操过程中的问题探讨》的主题演讲

刘柏荣介绍了基础设施公募REITs试点的总体申报流程与最新监管要求以及热点、难点问题、合规性关注要点。提到了公募 REITs投资运作的主要机制：

杠杆-借款安排

基础设施基金直接或间接对外借入款项，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，不得依赖外部增信，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的140%。

项目收购借款金额不得超过基金净资产的20%，且满足相关要求。

收益分配

基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。

份额自留要求

基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%。

关联交易

基金管理人运用基金财产收购基础设施项目后从事其他重大关联交易的，应按照REITs指引等规定的要求召开基金份额持有人大会。

闲置资金投资

基础设施基金除投资基础设施资产支持证券外，其余基金资产应当依法投资于利率债，AAA级信用债，或货币市场工具。

图：中金公司固定收益部董事总经理、全球固定收益产品研究业务负责人，陈健恒发表《从公募REITs的宏观研究视角谈公募REITs》的主题演讲

陈健恒谈到公募REITs对于中国的意义是什么？我们看到REITs推出来在宏观背景上是经过了过去十几、二十年的发展，中国的宏观杠杆率已经上升到了高位，尤其是对城投平台，看到过去十几、二十年中国基建发展速度很快，但是城投债务杠杆上升非常快，宏观的行业了解我们当下推REITs的产品，其实还是要实现一定程度，帮助我们企业，尤其是城投平台搞基建的企业去适度的降低宏观杠杆率，逻辑在于要盘活资产，不是继续的增加普通的债券和股权，是把存量资产盘活出去。对于城投平台，未来REITs能够做大有助于宏观杠杆率适度的降低，这是宏观层面具有比较重要的意义。

图：北京市竞天公诚律师事务所合伙人，秦茂宪发表《公募REITs核心监管政策解读》的主题演讲

秦茂宪从国际实践视角，提出我国公募REITs治理最基本的问题是什么呢？就是代理成本的问题，同时有一个最基本的原理规律，参与的主体越多，交易链条越长，成本越高，我们的试点交易结构是最复杂的结构，在这样一种情况下，探讨我们中国版的公募REITs会不会出现代理成本过高，机构之间职责怎么分配的问题是正当其时，应该提前预判和关注的。

治理的基本问题就是解决代理成本的问题，目标是什么呢？我们简单归纳了一下，有五个方面的目标，第一就是完善监督制衡体系。主要体现的是REITs持有人、受托机构以及管理人之间的权利义务怎么平衡的问题。第二是建立激励相容的利益协调机制，大家利益一致，要共赢。第三，应该督促受托人切实履行信托责任，履行信息义务，这是另外一个目标。第四，应该最大程度上保障持有人的合法权益，这也是我们在比较关注的一点，一定要保证这个基本权益。第五，从职能划分来看，职能不能重复，不能缺失，机构之间的边界要分析，兼顾各方利益，这是我们应该实现的治理方面的目标。

图：中金基金总经理、董事总经理，孙菁发表《从公募基金角度谈公募REITs》的主题演讲

孙菁提到公募REITs的产品结构时指出，层级的确非常多，但是整体来看，大概分成两层，基金层、物业层，不动产这一层。这里面比较重要的一个是基金管理人，尽量减少委托的关系，另外就是托管行。在外部运营管理模式之下，资产的运营管理机构现在通常也是原始权益人或者其关联方，也可以视为一层，这样来看，很重要的有三个角色，财务顾问如果有的话是跟计划管理人是重叠的。最终看到这个设计是资产的壳套到公募里，公募的壳要适应资产的运营模式。我同意把它称之为过渡阶段也好，起步版也好，但是现阶段得互相适配，互相装进彼此的壳里，这个过程是一个磨合的过程，只有磨合才能结合。

图：上海和逸信息科技服务有限公司（CNABS）董事长，庞阳发表《日本基础设施公募REITs实操经验》的主题演讲

庞阳以日本某光伏电站项目为例，谈到公募 REITs解决了很多可再生能源开发商的痛点，就是长期最终持有者应该是谁，这个最适合的投资者就是REITs，而且有了REITs以后，开发的每个阶段就可以匹配上非常好的资金。第二， REITs是非常好产品，这个基础设施REITs，尤其是以光伏为主的基础设施REITs是没有任何波动性的，因为电价是完全保证的，最多有小气候的变化，今后光伏不需要政府补贴了，电价就是实时的电价，中间还有一些通货膨胀的因素在里面，所以还有上升的空间，现在是非常稳定，固定的。基础设施 REITs跟J-REITs和非基础设施的REITs区别是对项目的投资，对项目的分析，对项目的定价和项目的管理运营要求非常高。

图：高峰对话1，公募REITs的推出给资本市场、基础设施和房地产行业带来的影响：如何让公募REITs市场在稳健发展的同时更加积极有效？

主持嘉宾：

张永诚，中金公司固定收益部董事总经理、全球结构化

讨论嘉宾：

付福生，北京市竞天公诚律师事务所，合伙人

孔令艺，深创投不动产基金，首席投资官

陈晓欧，富尚资产集团董事长兼CEO；香港越秀REIT独立董事

顾悦如，戴德梁行高级董事

严冰燕，启迪控股，新基建投资部总经理

图：高峰对话2，不同机构视角下不动产证券化的风险与防控

主持嘉宾：

曹海亮，中银国际证券，资产证券化业务负责人

对话嘉宾：

蒋海洋，苏宁控股集团，不动产投融资总裁

解宇昊，金诚同达律师事务所，高级合伙人

阮晓俊，晨曦基金，战略发展中心总经理

曹亚琨，世联评估集团副总经理、价值研究院院长

魏芸，中诚信国际，结构融资部评级总监

图：高峰对话3，房企供应链金融证券化的实践与转型升级

主持嘉宾：

舒雷，Greensill Capital，董事总经理

对话嘉宾：

陈府申，金杜律师事务所，合伙人

张振铎，中信建投证券，高级副总裁

罗辉映，融创集团，北京区域集团创新融资部总经理

刘勇刚，海尔金融保理，融资总监

宋旭，联合资信，高级分析师

图：公募REITs专场 -- 圆桌讨论A：从公募基金、投资银行、投资者及市场参与机构的角度，怎样看待公募REITs带来的机遇和挑战

主持嘉宾：

汪诚，中金公司，投资银行部执行总经理

讨论嘉宾：

汤琰，中金基金副总经理，执行总经理

孙鑫，平安理财，固定收益投资部创新投资业务负责人

林凯，兴业银行，资产管理部 REITs业务负责人

沈亚雄，中金公司，投资银行部执行总经理

秦茂宪，竞天公诚律师事务所，合伙人

REITs TRACK -- Roundtable B: C-REITs, an International Perspective

Moderator

Zhiming Li "Mark", Managing Director, Executive Head of ABS IBD, CICC

Panel Speakers

Charles Chan, CEO CapitaLand China Commercial
Lester Lee, Senior Vice President, Acquisitions, LaSalle Investment Management
Keith Chan, CEO FUNLIVE Holdings Limited
Allan, Zhang Wenliang, Vice President, Country Principal-China, APREA
Stephen Luo, Partner, Jingtian & Gongcheng
Alex Sun, Executive Director, IBD, CICC