供应暴涨的松湖，新盘千万别乱选

湾叔上一次踩盘的文章详细分析了寮步的状况，许多读者都问寮步有哪些楼盘，是否值得入手。

今年松山湖片区动作频频，拍地、计划开盘等等，热度不断，供应相比去年来说大大增加，寮步的竞争力也相对减弱。

尽管湾叔此前说过，寮步虽然新盘供应多，却不愁卖；可是，各盘之间的简直差距却是很大。在供应增加的松湖，寮步的新盘选择也需要更加谨慎。

湾叔来到寮步预计有新房供应的3个楼盘踩盘，不得不说，差距极大。具体如何，湾叔一起看看。

寮步无豪宅，万科称霸王

湾叔此次来到的三个楼盘，按照距离松山湖由远到近依次是万科·金域东方、鼎峰松湖雅境以及源悦。

三个楼盘在此前均有开盘，名气不小。特别是万科金域东方，抢破头才能买到一套，打新成功率不到20%。另外两盘，为了接下来的入市也是各施手段。

我们先来看看最受瞩目的万科金域东方：

万科金域东方位于香市路与金富路交汇处，属于镇中心组团。

项目占地面积5.7万㎡，总建面17万㎡，包含10栋住宅楼，以及临街商铺，容积率3.0。

从数据上看，金域东方项目体量较大，可以形成良好的社区氛围；3.0的容积率也不高，居住舒适度上面也较强。

再说配套方面，这是金域东方的一大强项。项目位于寮步新中心，可以享受到寮步最好的资源和配套，同时受到城区CBD和松山湖CBD的辐射。

先看商业上，周边各大商铺林立，沃尔玛、欧尚广场、万润广场、南美世贸中心等扎堆聚集都在步行范围。可以说全寮步最标志性的商业资源都在项目旁边。

项目旁边的香市路，也是寮步最繁华的一条干道。

再看教育，香市一小和香市中学也都在项目附近，按照就近入学，香市一小无疑会成为项目的学区。

文体休闲方面是寮步镇的强项，各种有来头的景点云集。而位于镇中心区域，金域东方更是近水楼台先得月。

项目背后就有规划中心公园、寮步湿地公园目前正在改造，不远处还有香市公园、香市动物园以及东莞篮球中心。奋斗生活两不误。

医疗方面，全寮步都是弱项，这点都一样，不多赘述。

总体来看，金域东方算是寮步集万千宠爱于一身的楼盘了。主要配套都在步行范围内，舒适便捷。

而在产品上，万科一向的精装水平以及户型设计，都备受广大刚需喜爱。

好的产品，价格较高，预计新一期开盘价格在3.6万左右。若是有实力的朋友，湾叔毫无疑问推荐这个楼盘，无论投资潜力还是自住方面，都无需多想。

做不了凤尾，便做鸡头

接下来，我们说一下鼎峰松湖雅境。

在湾叔看来，这是一个比较奇特的楼盘。

项目总占地2.8万平米，建面6.9万平米，容积率2.5，绿化率约25%。

从数据看，虽然项目体量不大，但容积率这么低，居住环境应该不错，非常舒适才对，是不是？

可是实际去看了，却让人大失所望，甚至有些不忍直视。

首先，楼间距极近，轻易就会产生对视。社区内活动空间极小，即使是2.5的容积率，似乎空间比会更大些，但可以想见，入住后，公共区域还是会显得拥挤。

其次，项目开发商作为本地一个较有实力的开发商，在此前不断出现捂盘惜售等状况，不是资金状况不善，就是待价而沽。因而想在一个优惠的价格买到，估计是较比难的。

最后，也是最重要的一点，项目周边环境实在太差了。

从航拍图上看，周边目力所及范围内没有一栋高层住宅楼，只有松湖雅境鹤立鸡群。

大量的民房一来影响景观；

其次道路狭小，交通拥堵，湾叔亲身在非高峰时段乘车出个街区都话费不少时间。

最重要的是，这样的区域，15年内都不要期望大的改观。空地少拆迁困难，改造难度大。项目本身配套不足的情况下，将成为长期问题。

在一众普通民房之间，松湖雅境当了一回鸡头。

不过，项目最大的卖点是靠近松山湖，从鼎峰松湖雅境出发，大约3公里即可到达华为，仅需15分钟车程。

项目距离松山湖北站大约5公里左右的距离，驾车大概需要十多分钟左右也可到达

区位优势和价格优势，将吸引一部分松山湖区域的人士前来购买。

而且，项目本身的学区是一大亮点：

项目学区范围内就有香港国际伟才幼儿园、松山湖中心小学西溪学校，从项目到这两所学校，步行只需3分钟左右的时间。

松山湖中心小学西溪学校前身是寮步西溪小学，已有69年历史，该学校作为松山湖区域优质教育配套，引入松山湖中心小学原班资深教师团队，教学质量非常高。

相信很多家长，还是会为了好的学区配套选择项目的。

总结来说，鼎峰松湖雅境，不适合大多数买房者，升值空间小，区域面貌差，配套缺陷明显，客群有限。

但配上优质的学区，以及靠近松山湖的区位，价格便宜点，项目还是不愁卖的。

只要人手够，再多都能卖得动

源悦项目是去年寮步涨的最火的楼盘之一，两次开盘之间的涨幅能达到10%以上。

此次源悦预计开盘，同时开启了与中介代理的联动。湾叔前往时，见到的就是满满的贝壳经纪人参观学习背诵楼盘信息的场景，预计此次加推势头更加强劲。

源悦位于寮步镇金兴路，毗邻松山湖CBD，距离松山湖北站约4公里。

项目处在松山湖北站TOD范围内，之前湾叔说过，该TOD是松山湖的重点发展区域，规划高密度的高新产业群，光是科技领域从业者就达到9.9万。这些人群就是源悦项目出售的主要对象。

项目占地面积约2.63万㎡，总建面约9.23万㎡，绿化率35.1，容积率2.67，由5栋高层住宅、1栋公立幼儿园组成。

项目周边以万科淞沪传奇、中惠松湖城这样的品质大型社区为主，环境相比松湖雅境更好。

项目门前道路也更加宽敞，通勤较为顺畅。

商业上，目前主要依靠周边社区的底商，这点发展较为完善。此外就是规划中的松山湖北站华润万象汇，将成为松山湖标志性一个商业体。

教育配套上，附近有华衍学校、凫山小学等，包括项目自带4000平公立幼儿园，可以满足低年龄段的学习需求。

周边环境虽然有较多工厂和民房，但是随着松山湖CBD的改造进行，区域面貌势必发生大的改变。

在价格上，源悦已经到了一个较高值。但湾叔认为，刚需仍可无需顾忌。松山湖CBD的规划高度极高，未来价格上限尚有一段距离。

总结

寮步市场在今年松山湖等区域供应增加，调控加强的情况下，难以回到去年的热销。

但是万科金域东方、源悦这样的楼盘，由于占着区位和充足的配套，仍将可以放心买入。

但是，在购买之前，可以进一步了解淞沪其他区域的新盘入市情况，再做选择。关注湾叔，湾叔将带你了解更多松山湖楼盘的信息。

作者 | 湾叔