“花100万装修出租房后，我打算自己住进去。”

今天要和大家聊的

是眼下越来越受关注的租赁市场

相信大家应该也有感受到，今年在上海做房东，多少有些艰难

比如你无法预料到的疫情，房子可能要面临两三个月的空置期

又或者疫情结束，租客可能就告诉你，他要走了要回老家了

如果是市区老破小的房东，恐怕就更难了

在上海租赁市场的竞争是无比剧烈的，老小区老房屋，不管是在观感，还是在品质上就输人一截

在这样的环境下，房东需要花更大量的时间和成本找租客，效率是比较低的

最近我采访了三位上海房东

在这个特别的2022年，他们身上发生了哪些不一样的故事？

01

“装修后正好遇上疫情，空置两月还有租金。”

这位80多岁的房东朱阿姨跟我说

自己在普陀的30多年的老房子，在疫情前终于租出去了

对于年迈的朱阿姨来说，这套房子从去年8月开始，一直空置在手上没精力去管理，说实话也是因为年纪大了，实在操心不来

在上海市区，像朱阿姨这样的老土著房东并不少

他们大多家里好几套房产，其中有一套房龄和他们年纪一样老

来源：链家

这样的老房子在二手市场上，其实没有什么买卖价值，除了在等拆迁，其余时间完全是长期出租

但是吧，房子不仅是社区环境老旧，内部空间也是比较逼仄和装修陈旧

因此根本就不是租赁市场的抢手货，如果自己出租，3000出头的租金，还抵不上对于租务的操劳

再加上自己年纪也大了，精力不够，更顾不上打理

和远在北京的儿女商量之后，朱阿姨在年初的时候把房子交给了长租机构

他们家大概是在今年2月份装修的，只用了38个工作日就装修好了

当时候的想法是，老人家实在没精力管了，不如让专业的机构改造装修一条龙全包

说实话，这套房子经过改造后，原本老旧的房子，瞬间变年轻

而除了焕然一新的房子让房东开心，更让朱阿姨没想到的是

房子更好租了，来看房的租客应接不暇

但不巧，上海4月碰上了疫情，房子这下说空置就空置了两个月

不过，跟房子空置就完全没有收入的老邻居相比，朱阿姨大概是上海的一批幸运房东了

她赶在了疫情前把房子委托给长租机构，不仅赶在封控之前把房子装修好了

而且在空置两个月的情况下，依然可以拿到租房机构先前承诺支付的80%的保底收益

虽然听起来不可思议，但不仅这两个月都拿到了租金的保底收益，而且房子变好后，疫情一结束就很快租出去了

同时，如果未来租金有涨幅，涨幅的部分每年年底和机构也能两两分成

对于朱阿姨来说，经历了今年的疫情之后，稳定的租金看起来更为重要，再加上交给机构之后，有比较专业的服务团队打理房屋资产，简直不要太省心

现在，朱阿姨已经决定和这家机构，把当初签的1年约续签到3年...

02

“花100万装修后，房东居然打算自己住进去。”

李女士和老公在扎根在上海买的第一套房子，是陆家嘴的仁恒滨江园

不管是地段还是小区，在当时堪称上海顶级豪宅

但在20年后的今天，不管是社区还是内部空间，现在看来品质还在

但是华丽的水晶吊灯和黄色的实木地板，风格似乎已经过时了，尤其是在上海陆家嘴滨江这样的顶级地段

不过已经成为一家上市公司的主理人，名下的这套房子显然不是唯一的房产，外环有套品质不错的别墅，很适合她和丈夫现在对于居住空间的要求

虽然仁恒滨江园的地段和社区都仍属于豪宅行列，但较低的层高和陈旧的装修

显然李女士一家人也不会真的去住，也没有时间去管理

如果租出去，为了能够匹配上这个地段的价值，和租客的圈层，肯定是需要重新装修一番的

豪宅的租客一向不好找，不过能花4万/月租金租房的人，也不太介意多出一些钱

毕竟在陆家嘴，有很多中产精英，他们对价格没那么敏感，而是更愿意为更好居住环境付费

机缘巧合之下，李女士选择把房子委托给一家长租机构

最终设计装修后的房子变成了她想要的样子

墙面选用具有高级质感的艺术漆，搭配棉麻材质的软装与中国风水墨挂画，比较符合现代美学

同时，搭配无主灯的设计理念，采用点状、线状灯组合光源，让空间更加轻薄、简约

这一切都是超预期的

尽管前前后后装修下来总共花费100万

后来，反转来了

装修完之后，李女士给机构的管家打了通电话

他们虽然签了三年合同，但是到现在都没有选择将房子挂牌出租

而是决定从另外一套房子，搬进改造后的仁恒滨江园，因为她觉得装修后的房子，比她现在所有的房子，都更加好住了

嗯，是的

这是一个花了100万装修出租屋，最后房东成为了自己房客的故事

这是另一群的“上海房东”，对于他们来说，有再多的房子，最终还是追求一套自己的“理想居所”

03

“老房子设计装修后，五年后更好卖。”

在上海有近七成二手房源，都是老破小

这样的房源成为很多房东投资做出租的对象

接下来这个房东也投资了一套上海市区的老破小

他是一个很年轻的90后小郑，长期住在外地。说实话在上海做房东还是比较花精力的

这是一套纯粹为了出租而买的房产，小郑打算五年后转手

这五年用来出租，赚点收益，但问题来了

房子太老，房龄已经有25年了，而且还是一个100多平的复式大六房，并且在没有电梯的六楼

一个典型的在市场上不受欢迎的产品

六房意味着房客难找，想租给一个租客，租金可能被压低且不好找，万一遇上二房东可能会对房屋有一定的损坏

而房龄老，六楼没有电梯的房子只能租给年轻人，但年轻人显然不喜欢这样的装修

小郑在做出租之前，也做了功课

这样一个大户型的老房子，出租周期非常长，且在附近没装修和装修的房子租金价差很明显

后来在对比了市面上的装修价格，和后期的租金之后

小郑决定还是整体装修后再租出去，于是托管给到一家长租机构

后来的装修也达到了预期

第一感觉是年轻人一定会喜欢，风格简约、干净，也搭配了一些软装和有设计感的装饰品，符合年轻人的审美

最终花了一笔20万左右的装修费，全部钱都由房东自己出

这是改造后，房子最终呈现的样子

小郑说其实要花一笔20万的装修费，刚开始他是极其不愿意的，毕竟这是一套纯投资的房子

那后来为什么同意了

因为希望装修后这套房可以尽快出租出去了，也能吸引一些优质租客

小郑权衡的还有，五年后房子资产的流通性

这样装修过后的房子，在二手市场就有了更好的机会，简单来说就是更好卖

为什么这么说

交给长租机构装修，一方面老房子品质提升

即使房子出租五年后，装修新旧程度也不会有太大损耗

未来接手这套房子的下家，大概率也是为了投资，会继续出租

所以，这样带装修且维护的比较新的房子，将更有利于未来在二手市场上的流通

小郑通过这次装修，着实感受到一次未来资产的增值

04

今天为什么要和大家分享这三个故事

是因为这些房东都用了近两年租赁市场上，创新出来的一种新模式：自如的增益租

所以，我们说什么是真正的“增益”租

以前租赁市场上更多的是包租模式，也就是传统的“省心租”

但它的租金是固定的，当租金上涨的时候，房东享受不到租金增值的红利

增益租的一个优势就是，当市场租金上涨的时候，房东享受同样真实的出租价格

1-10年灵活租期，不管租没租出去，都保证有80%保底收益

简单总结下来就是“无差价”、“无空置期”、“收益有保底”

增益租模式上线到现在有一年多时间，也已经和5万位房东达成了合伙人关系

今年1季度增益租新模式的房东委托量，比去年同期增长超过400%

我们可以看到在上海这样一个越来越膨胀的租赁市场蛋糕里

自如在创新一种模式，叫做不再只是我帮你租房，而是作为合伙人的关系

什么是合伙人

就是我们共同管理和经营这套房子，最后房东和自如共享价值挖掘后的最终收益

同时让市场的租赁产品得到更好的提升，这是自如的野心

自如做增益租模式的初心，除了让租客生活有更好的品质提升，和房东产生共创共享的稳定关系

除此之外

自如本质上也是在参与整个城市的更新

或者说，在上海这样一个存量市场，70%都是老旧房源的城市里

不仅房东租客需要，城市也更需要这样的模式

上海如此大体量的一个存量市场里，大部分房源都需要再进行价值挖掘

让城市中这样的租赁产品

经过设计装修后变得更好租，也更好住了

未来一定会有更多企业，去分享这块蛋糕

所以我相信，类似今天分享的三个房东的故事，会越来越多的发生在我们身边

到那个时候，我们身处的租赁市场一定更加透明稳定以及质感提升，这何尝不是件好事呢

以上为正文，来自真叫卢俊团队