文/醉眼朦胧看世界
就在最近，商业地产圈被一则重磅消息彻底点燃：王健林旗下的大连万达商业管理集团，大手一挥，将48座万达广场的100%股权，一股脑儿卖给了由太盟投资集团牵头，联合腾讯、京东系资本以及阳光人寿等组成的超强财团，交易总额高达约500亿元！此等规模的交易，堪称中国商业地产史上最大规模的轻资产化运作，瞬间成为街头巷尾、网络内外热议的焦点。这一场“世纪大甩卖”背后，究竟藏着哪些不为人知的秘密？万达这艘商业巨轮，又将驶向何方？今天，咱们就来一探究竟。
债务大山压顶，万达紧急“瘦身”
要搞清楚万达为啥突然甩出这么多优质资产，得先看看万达这几年的处境。从2017年开始，万达海外扩张之路遇阻，流动性压力就像甩不掉的“紧箍咒”，一直紧紧缠着万达。到了2023年，万达商管没能按计划上市，这下触发了对赌协议，需要偿还大约300亿元的股权回购款，这无疑是给本就紧张的资金链“雪上加霜”。祸不单行，万达和苏宁、融创等昔日合作伙伴之间还存在债务仲裁，涉及金额超过180亿元。
面对如此沉重的债务大山，万达只能开启资产处置的“瘦身”模式。从2023年到现在，万达已经陆陆续续出售了超过10座万达广场，回笼了大概百亿元资金。但这还远远不够，这次一下子卖掉48座万达广场，实在是形势所迫。这些广场可不是一般的资产，它们分布在北京、广州、成都等39个城市的核心地段，随便拿出一个，都是能带动一方商业繁荣的“香饽饽”。万达忍痛割爱，背后的无奈可想而知。
轻资产转型，无奈之举还是长远布局？
其实，王健林早在很多年前就提出了“轻资产”战略。简单来讲，就是把重资产卖掉，换成现金，同时保留运营权，输出品牌管理，这样就能降低负债率，转型成为“商业运营服务商”。这次出售48座万达广场，正是这一战略的延续。
从万达自身角度来看，短期内，这500亿资金就像一场“及时雨”，能极大缓解债务危机，让万达喘口气；长期而言，这是万达转型的关键一步。可轻资产模式也不是“万能药”。就拿珠海万达商管来说，2024年净利润只有97亿元，连资本支出都覆盖不了。而且，管理费收入依赖规模扩张，这就逼着万达不断承接新项目，一不小心就会陷入“扩张 - 现金流压力”的恶性循环。
从行业角度来说，万达的转型影响深远。腾讯、京东这类互联网企业，看中的是线下商业场景的数字化改造潜力，它们早就想在线下消费场景分一杯羹；阳光人寿等险资，则是盯上了万达广场6%左右稳定的租金回报率，在如今低利率环境下，这可是优质的长期资产配置选择。这种资本偏好，正推动着商业地产从单纯的“产权持有”，向更注重运营的“资产管理”转变，万达的这次交易，无疑是给这一转变添了一把“大火”。
“熟人团”接盘，各怀心思
这次接盘的阵容堪称豪华，腾讯、京东、阳光人寿等，都是万达的“老熟人”。腾讯早在2018年就注资万达商业，一直想通过资本布局线下消费场景，这次收购，腾讯肯定想进一步整合其智慧零售生态，说不定以后在万达广场里，到处都能看到腾讯系的数字化服务。阳光人寿这几年一直在购入万达广场，对商业地产“稳定租金 + 抗周期”的属性十分青睐，这次也不例外，继续扩充自己的商业地产版图。太盟投资作为主导方，在万达债务重组中一直扮演着关键角色，继2024年牵头600亿元战投后，这次又协调多方资本入场，实力和野心都不容小觑。
这些“熟人”再度联手，各有各的算盘，但也都看到了万达广场的价值。不过，随着太盟投资等资本方持股比例上升，万达在决策上的话语权可能会被稀释；第三方项目占比提升，也可能会让“万达广场”品牌的标准化管理能力打折扣，这对万达来说，也是不小的挑战。
万达未来路在何方？
万达在商业地产领域摸爬滚打多年，有着深厚的运营经验和强大的品牌影响力，这是它的底气所在。但连续出售核心资产，也让不少人对万达的未来充满担忧。一方面，万达的资产规模在不断缩小，核心资产流失，如果运营能力再下滑，很可能会从曾经辉煌的“商业帝国”，沦为空壳运营商；另一方面，万达也在努力构建“管理费 + 品牌授权 + 资本运作”的新盈利三角，2025年推出的“万达云商管”系统，已经开始向中小商业体输出数字化解决方案，试图在新的赛道上找到增长点。
王健林在内部会议上重申“不做重资产、不做高杠杆、不做非核心”的三原则，可见万达转型的决心。万达的这一系列“瘦身”操作，不只是一家企业的兴衰，更是中国商业地产从规模竞赛转向效率革命的标志性事件。未来，万达能否在轻资产道路上成功转型，三四线城市项目的回报率能否支撑规模扩张，资本市场对万达的轻资产叙事又能保持多久的耐心，这些问题，都像一团迷雾，笼罩在万达的前方，只能等待时间给出答案。
这场500亿的大交易，是万达的“断臂求生”，也是商业地产行业变革的缩影。我们作为旁观者，不妨持续关注，看万达如何在这场商业风暴中乘风破浪，续写传奇，亦或是面临新的挑战。
原载《铃子百花园》微信公众号
