一季度新房销售额跌幅收窄 优化政策能否促进需求持续释放?

2024年04月16日15:15:04 财经 1282

4月16日,国家统计局发布的1-3月份全国房地产开发投资与销售数据显示,全国房地产开发投资约2.21万亿元,同比下降9.5%,跌幅有所扩大。不过,新建商品房销售面积以及销售额降幅双双收窄,销售数据的改善意味着3月份市场有所复苏。

业内人士认为,今年一季度,房地产供给端数据总体处于低位,压力略大,而需求端开始出现复苏,体现出政策效应开始释放。但整体来看,新房市场调整压力仍在,在去年同期高基数下,新房销售规模同比降幅仍较大。

一季度房地产开发投资额同比跌幅扩大

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图/国家统计局官网截图

国家统计局数据显示,1-3月份,全国房地产开发投资约2.21万亿元,同比下降9.5%。其中,住宅投资约1.66万亿元,下降10.5%。相比之下,今年前2月房地产开发投资同比降幅有所收窄,曾出现供给端企稳的积极信号。不过,从一季度整体来看,房地产开发投资额同比跌幅扩大。

对此,中指研究院市场研究总监陈文静表示,在房企资金面承压、拿地态度审慎下,一季度,房地产开发投资同比降幅较1-2月份扩大;新开工面积同比降幅有所收窄,但企业开工积极性整体仍偏弱。

易居研究院研究总监严跃进认为,开发投资节奏比较慢,主要原因是“存量债务化解”才是房企目前的第一大要务,而且高债务必须化解,否则会困扰后续房企的投资能力。当然目前数据也有一些新的特征,即此类开发投资的企业,往往是企业资金状况不错的企业,也就是目前的开发投资本身的“含金量”提高。

值得关注的是,房地产开发企业到位资金影响着房地产开发投资额。国家统计局数据显示,1-3月份,房地产开发企业到位资金约2.57万亿元,同比下降26.0%。其中,国内贷款4554亿元,下降9.1%;利用外资7亿元,下降11.9%;自筹资金8681亿元,下降14.6%;定金及预收款7435亿元,下降37.5%;个人按揭贷款3643亿元,下降41.0%。

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图/国家统计局官网截图

融资难仍是当前房地产行业面临的主要问题,而推进城市房地产融资协调机制,建立“白名单”制度是重要一环。据新华社报道,日前,中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调,加快推进城市房地产融资协调机制落地见效,对符合“白名单”要求的合规房地产项目要积极给予资金支持,做到“应贷尽贷”。

“对纳入‘白名单’的项目,金融机构要优化贷款审批和发放流程,加快放款速度,支持项目建设竣工。而随着‘三大工程’加速建设以及城市房地产融资协调机制进一步落地见效,有望带动房地产开发投资额修复。”陈文静说。

在严跃进看来,房地产融资政策还得加码,否则会引发一些新金融风险问题。如果房价企稳和销售端向好,对企业资金状况改善也有积极作用。

3月商品房销售出现温和修复行情

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图/国家统计局官网截图

国家统计局数据显示,1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积约67.85亿平方米,同比下降11.1%,其中住宅施工面积47.46亿平方米,下降11.7%;房屋新开工面积1.73亿平方米,下降27.8%,降幅有所收窄,其中住宅新开工面积1.25亿平方米,下降28.7%;房屋竣工面积1.53亿平方米,下降20.7%,其中住宅竣工面积1.11亿平方米,下降21.9%。

严跃进认为,全国房地产新开工面积已经出现了连续30个月的下跌态势。因为企业目前拿地数据偏少,所以新开工的规模变小也符合预期。需要关注到,全国房屋竣工面积同比增速出现下跌,这并非保交楼节奏放缓,主要是因为最近几年投资拿地和开工缩水。就目前来说,各地保交楼工作总体还在推进,而据各地反馈的问题是,银行风控意识也很强,部分资金到达项目的效率还有待提高。

国家统计局数据显示,1-3月份,新建商品房销售面积约2.27亿平方米,同比下降19.4%,其中住宅销售面积同比下降23.4%;新建商品房销售额约2.14万亿元,同比下降27.6%,其中住宅销售额下降30.7%。截至3月末,商品房待售面积约7.48亿平方米,同比增长15.6%,其中住宅待售面积同比增长23.9%。

从目前来看,与今年前两个月相比,商品房销售数据有所改善,也说明3月份市场有所复苏。对此,陈文静解释,3月份以来,中央及监管部门持续释放稳市场积极信号,明确要“进一步优化房地产政策”;北京、杭州等地继续优化限购政策,促进潜在购房需求释放。 由于部分核心城市政策效果显现,在3月份出现温和修复行情,但整体来看,新房市场调整压力仍在,在去年同期高基数下,新房销售规模同比降幅仍较大。

“3月份各地看房量、签约量是在积极上升的,部分城市豪宅项目销售也非常好,这都说明市场呈现出持续复苏的积极态势。”严跃进认为,需要注意到,待售面积也就是现房同比增速仍较高,说明市场还需去库存。近期郑州“以旧换新”细则发布,即“以旧换新”中的新房,要求是现房,这也为各地现房去库存提供了思路。

总体来看,严跃进认为,市场总体还是有压力,尤其是企业端的压力较大,销售端虽然复苏,但是还需要进一步夯实基础。此外,各类利好政策还得加快出台。二季度,市场的大方向还是积极复苏过程,总体环境、预期、供求关系等都处于积极改善的阶段,市场趋势向好的判断不会变。

陈文静也表示,二季度新房销售规模同比降幅有望逐渐收窄。近期不少城市提出了“以旧换新”的政策方向,整体仍处于探索阶段,若后续配套政策持续完善,有望在一二手市场联动上发挥更大作用。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 刘军

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