原创 刘晓博
在股市大涨、上证指数重返2900点后半个小时，楼市又传来大消息，金融监管总局在新闻发布会上，一口气宣布了三个利好。
利好一：支持各地城市政府和住建部门，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，指导督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。
利好二：加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。在城市政府牵头协调机制下，按照公正公平的原则，向本行政区域内金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目名单。
利好三：金融监管总局与人民银行一起联合印发了《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。这个通知允许银行发放经营性物业贷款，对经营规范、发展前景良好的房地产开发企业，全国性银行在风险可控、商业可持续基础上，对这些房企发放的经营性物业贷款，在今年年底之前可以用于偿还房企的存量贷款和他们发行的公开市场债券。
先看利好一，它包含两个小利好：一是继续降低首付比例，二是降低贷款利率。前提是因城施策。
市场普遍预期，2月份的LPR利率可能会降息。目前跟房贷挂钩的5年期LPR利率是4.2%，或许能降低到4.0%。官方允许的首套房利率下限，是在5年期LPR利率基础上下浮20个基点。如果降息到4.0%，则首套房最低利率可以到3.8%。
此外，央行、金融监管总局允许“新房价格环比和同比连续3个月下降”的城市，打破利率下限。目前有数十个城市，首套房贷款利率实际只有3.6%到3.8%。比如东莞、佛山就是从今年1月1日开始，打破的首套房利率下限。
估计未来房贷利率的下降，一方面要依托LPR利率下调，另一方面主要是针对二套房。很多地方的二套房贷利率仍然比较高，往往在LPR利率基础上上浮。
比如东莞已经取消了首套房利率下限，首套房利率为3.8%；但二套房利率仍然维持在LPR+20个基点，也就是4.4%。
在楼市更为低迷的佛山，据报道二套房利率也已经跌破了利率下限，个别银行甚至连二套房利率都可以做到3.6%，但不对外宣传。
我们可以做出推测：未来将会有更多城市，二套房首付比例也能从3成降低到2成，并享受首套房一样的低利率。至于首套房的利率，也可以随着LPR降息而降低。
首套房首付比例将来会低于20%吗？我的看法是，未来一定会这样做。在美国，首套房首付比例可以低至5%，中国香港低至10%。在大数据、人工智能时代，银行风控手段越来越多，有条件降低首套房首付。但这可能要2025年或以后才能实现。
继续降低首付比例和利率，有利于楼市回暖。尤其是在一线城市和强二线城市，作用比较大。
北京、上海二套房首付比例虽然经过了一次降低，仍然分40%、50%两档；深圳和广州的二套房首付比例为40%。一线城市未来可能都会降低到30%。
目前北京的二套房利率为中心城区4.8%，非中心城区4.75%；上海为中心城区4.5%，非中心城区4.4%；深圳、广州为4.5%。一线城市二套房贷款利率都有较大下调空间。
再看利好二。
近日，住建部、金融监管总局联合下发了“关于建立城市房地产融资协调机制的通知”。
这个机制在地级市或以上城市建立，由分管住建的领导（一般是副市长）担任组长，成员单位包括当地住建局和金融监管总局派出机构。由这个协调小组甄别、开出需要融资的楼盘名单，然后交给金融机构、贷款支持。
这给了地方政府更大的救市协调权，可以直接呼叫金融支持。首先获救的项目，大概率是当地国企（城投）开发的楼盘，其次是央企和当地优质民企的项目。总之，救市效率将更高。开发商大幅降价、斩仓出局的动能会降低。有利于保交楼和市场见底。
再看利好三。
金融监管总局与人民银行一起联合印发了《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。
这其实是给了房企另外一个融资渠道，可以拿经营性物业抵押，获得贷款。贷款可以使用的范围非常广，可以用来救急、救命，比如在今年年底之前可以用于偿还房企的存量贷款和他们发行的公开市场债券。
这有利于减少房企债务违约。
今天下午收盘后，我在公号“刘晓博说财经”分析了股市的这一轮反弹，最后有这样的表述：
也就是说，楼市和股市是难兄难弟。只有楼市稳住，股市才能真正走牛。期望楼市也有大利好。
话音刚落，金融监管总局的三大利好就来了。尤其是“优化首付比例、贷款利率”，是首次官宣。
这些利好，相信都是在1月22日国务院常务会议上确定的。这次会议非常重要，是楼市和股市的新拐点。昨天宣布的双倍降准，显示了宏观政策再次“轰油门”。
此前我曾预测，2024年宏观政策可能会有一次突变（进一步发力），现在看来，突变已至。这对于稳经济、稳楼市、稳股市，都将起到积极作用。
下一步，让我们等着各大城市官宣新一轮楼市利好吧！
