报告摘要：
全国房产经纪行业动态：2023年，房产经纪行业相关规范政策陆续出台。行业规范政策的持续出台意味着对于刺激房地产消费不再仅仅止于需求环节，而是更加深入至房产的交易环节。房地产行业进入存量时代，对于中介行业的规范，有助于减少行业的运作风险，形成市场良性循环。
全国房产经纪行业表现：
①上半年，疫情解封后市场迎来小阳春，行业经纪人规模爆发，下半年，经纪人再度开始流失，年底淡季，经纪行业整体进入周期性底部。
②房产经纪司和经纪门店的分布整体呈现从低能级区域向高能级区域集中趋势，单个经纪司、单间门店规模呈现逐渐小型化趋势。
③春节过后房产经纪司线上发房量大幅上涨，五个区域中的华北华东和中西部区域、四个梯队中的新一线城市二手房发房量增长显著。
一、全国房产经纪行业
2023年，房产经纪行业相关政策陆续出台。房地产经纪是房屋交易环节的重要参与者，对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。行业规范政策的持续出台意味着对于刺激房地产消费不再仅仅止于需求环节，而是更加深入至房产的交易环节。
3月30日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。通知指出，“要推动省会城市、计划单列市率先实现“带押过户””，“要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展”。带押过户可以降低不动产交易流转过程中的各种摩擦成本，消除交易过程中的各种欺诈和乱象，将合理的成本显现出来，推动房产经纪行业步入高质量轨道，才能更为顺畅的保障住房需求，实现行业的良性循环。
4月27日，住房和城乡建设部、市场监管总局出台关于规范房地产经纪服务的意见，包括“加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费、规范签订交易合同、加强个人信息保护、提升管理服务水平、加大违法违规行为整治力度、加强行业自律管理”十个方面，主要针对利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题提出规范意见，对进一步提升房地产经纪服务质量、促进收费合理透明、推动房地产市场平稳有序运行具有积极意义。
交易费率是市场各方关注的焦点，客户对于中介费的不满，更多的是对现有服务的不满，本质上要求“物有所值”。《意见》的出台，一方面规范行业准入门槛，二是鼓励实施分档定价收费，且可能会推动双边收费模式的实施，将有助于提升经纪行业的专业度和服务水平，给经纪行业带来新的机遇。
随后全国多个省市，如福建、广东、黑龙江、河南、海南、山西、江西、北京、四川、北京、上海、成都、合肥等省市均出台经纪行业相关规范，加强房地产经纪机构管理，整治和规范房地产经纪市场秩序，旨在提升房产经纪机构服务水平，更好的保障交易双方的合法权益。此外，深圳成立房地产中介行业新业态发展自律委员会和首个房地产中介行业诉源治理非诉解纷中心，合肥、嘉兴、淮北、渭南、安康等城市开展房产中介市场专项整治工作。
12月的全国住房城乡建设工作会议上提出，要重拳整治房地产市场秩序，纠治房地产中介等方面乱象，切实维护人民群众合法权益，要求各级住房城乡建设部门要加强房地产中介行业管理，会同有关部门加大房地产行业侵犯公民个人信息违法违规行为查处力度，促进房地产市场平稳健康发展。紧接着在今年1月17日，住房城乡建设部网上通报了关于房地产中介行业侵犯公民个人信息违法违规典型案例，包括“上海德佑房地产经纪有限公司员工非法对外出售公司内部业主信息；房地产经纪从业人员沈某某采取购买、收受、交换等方式非法获取公民个人信息”等。
2023年以来，中央层面多次提及促进房地产良性循环，满足刚性需求和改善型需求。短期内，居民对于经济和收入的预期降低，对于房产交易成本更为敏感，交易环节的各种隐形成本将阻碍市场实现良性循环。
随着房地产行业进入存量时代，房产经纪的重要性将愈加凸显，在此过程中，对于中介行业的规范，有助于促进和巩固宽松政策的效果，同时减少行业的运作风险，形成市场良性循环，促进房产中介行业的平稳健康发展。
二、2023年全国房产经纪行业表现分析
1、全国房产经纪行业规模走势
2023年，随着疫情解封和春节过后市场运作恢复正常，购房需求开始集中释放，叠加房产经纪行业节后正常的招聘周期，经纪行业在线作业的规模从2月份开始增长，3月份增长达到年内最大值，经纪司和经纪门店的数量小幅增长，经纪人数量涨幅明显，达到7.4%。随着市场需求的逐渐释放和需求热度的回落，经纪人数量再度开始流失。步入年底淡季，经纪行业整体进入周期性底部。
2021年至今，房产经纪司和经纪门店的分布整体呈现从低能级区域向高能级区域集中的趋势。华东区域经纪司的占比从2021年的23%上升至28%，其他区域占比跌至32%。华东区域经纪门店占比从2021年的24%提升至2023年的27%，其他区域从32%降至31%。房产经纪人分布未显示出明显的集中趋势，2021年至今，仅华东区域房产经纪人占比增长至26%，华南区域经纪人占比反而下降3个百分点至12%；受2023年部分非核心区域房产市场反而表现较好的影响，其他区域占比提升约1个百分点。
一线城市房产经纪司占比较去年继续提升1个百分点，房产经纪门店提升0.6个百分点，房产经纪人对比去年则基本保持稳定。2023年，一线城市出现分化，上海、北京二手房市场受到新房市场分流影响，成交热度处于仅三年内较低水平。深圳二手房成交较去年回升，但是与2020年相比，仍然属于腰斩的水平，广州二手房成交量则上升，并且首次超过新房成交套数。市场有强有弱的情况下，使得一线城市经纪行业规模占比整体保持稳定。
新一线城市房产经纪司和经纪门店数量占比较2022年分别微降0.5、0.6个百分点，经纪人占比微升0.4个百分点，整体规模占比变化不大。二线城市房产经纪司、经纪门店和经纪人占比分别提升0.8、0.4和0.3个百分点。三四线城市房产经纪司和经纪门店占比分别下降1.4和0.5个百分点，经纪人占比相对稳定。
2、全国房产经纪公司平均规模变化
截止2023年年底，全国单家房产经纪司平均门店数量同比减少5%，单间房产经纪门店平均经纪人数量同比也减少约5%。整体趋势来看，单个经纪司规模呈现逐渐小型化趋势，单间门店规模2021年至今也呈下降趋势。尽管平均规模受春节后市场热度高涨刺激在2023年3-5月份出现上升，但随着需求释放随后再次回落。当前行业面临多重挑战，小型化的经纪机构可以更为灵活的应对市场变化。
华北东北、华东、华南和中西部区域单个房产经纪司所拥有的经纪门店数量同比分别减少3.7%、8.7%、4.8%和5.2%，相比之下其他区域降幅最小，为2.4%。中西部区域单间门店拥有的房产经纪人的数量同比增加1%，华北东北、华东和华南区域分别减少5.4%、8.6%和9%，其他区域减少4.3%。
2023年，一线城市单家房产经纪司旗下所有的门店数量同比下降8.3%，单间门店拥有的房产经纪人数量同比减少11.8%，在各梯队城市中降幅最大，主要仍是受全年二手房市场成交热度下降影响。一线城市这种形势或显示当前市场情况下，核心城市的房产经纪司为应对风险，开始小型化。
新一线城市、二线城市和三四线城市单家房产经纪司旗下所有的门店数同比分别下降5.2%、7%、2.8%，单间门店拥有的房产经纪人数分别下降1.4%、6%和4.3%，可以看到三四线城市经纪司规模降幅最小，新一线城市门店规模降幅最小，主要在于三亚、秦皇岛、大理等三四线城市，成都、西安、长沙等新一线城市房地产市场保持一定热度，使房产经纪行业受益。
3、全国房产经纪行业发房情况
2023年1月，全国在线经纪司发房量环比跌幅达到2021年来的最低点。春节过后通常房产经纪司线上发房量会大幅上涨，2023年延续这一规律，并且受疫情解封影响和前期积压的需求释放影响，发房量大涨。除置换需求之外，出售变现需求也抬头，使得二手房新增挂牌量快速上升，经纪司平均发房量环比涨幅在2月份达到高点，并且超过前两年的最高涨幅。
不同于前两年，房产经纪司年初发房冲到高点之后第二个月迅速回落，2023年3月（高点后第一个月）单个经纪司发房量和单间门店发房量涨幅仍然保持了约20%的涨幅，单个经纪人发房量也保持了14%的涨幅，4月份（高点后第二个月）仍保持接近10%的涨幅。5月开始，发房量逐渐回落，与往年走势相似，但从回落幅度来看，略小于前两年，主要受到2023年以来，二手房挂牌量大幅上涨的影响。
2023年，华北东北区域和中西部区域单个房产经纪司平均发房量分别增加2.7%和14.9%，华东区域和华南区域分别下降10.8%和3.9%。华北东北、华南和中西部区域单间门店发房量增幅分别为6.7%、1%和21.3%，仅华东区域下降2.3%。各个区域单个经纪人发房量均增长，其中华北东北和华南区域涨幅超过10%，其他区域超过20%。总体来看，2023年，华北华东和中西部区域二手房出售需求增长显著，北京、长春、保定等华北东北部城市、乌鲁木齐、重庆、德阳、桂林等中西部区域城市挂牌量大增，且区域内绝大多数城市挂牌量上升，也使得区域存量市场压力增大，对于经纪行业来说即是机遇也是挑战。
一线城市单个房产经纪司的发房量同比减少19%，新一线城市、二线城市和三四线城市经纪司平均发房量同比分别增长10%、1%、1%。一线城市房产经纪司单个门店的发房量同比减少12%，新一线城市、二线城市和三四线城市经纪司平均发房量同比分别增长16%、9%、4%。一线城市房产经纪人平均发房量同比保持不变，新一线城市、二线城市和三四线城市经纪司平均发房量同比分别增长17.5%、16%和9%。可以看到，新一线城市发房量增长最为显著，同时今年多个新一线城市需求热度持续不减，二手房经纪行业的景气度保持高位。后续需求能否消化高启的存量挂牌将影响行业走势。
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