现在，你再看到铝板、落地窗，还新鲜吗？
无感了是不？对，因为已经很普遍了。
天津2021年产品换代，三代新产品大举进攻。
外立面卷的差不多了，无非是“直角变圆弧”，“银色换金色”……
但在空间创新上，出乎意料二次发力，猛踩油门，开启加速模式。
换代越来越快，越来越突破。
以前不能做的形制，突然都冒出来了，露台、挑空、赠送面积……
除了显性的，还有隐性的“黑科技”。
后发优势，越来越明显。
铝板、落地窗；宽厅、玻璃幕，只是标配。
实体围合的小院，顶层的阁楼，也见怪不怪。
如今，由表及里，开始“卷使用功能”。
（一）赠送面积
“天津的房子竟然没有赠送面积？”
每个从外地来买房的人，都会diss一下。
以前很长一段时间，套内使用面积没有“丝毫弹性”，导致得房率较低。
南方有的能到90%，怎么做的？
就靠赠送面积。
现在天津也能做到，新入市的盘基本都有“可拓展空间”。
2021年，中海率先做赠送面积。
利用北向设备平台，增加使用空间。
但需穿过卫生间淋浴区，实用性着实一般。
现在，赠送面积升级了，更偏重实用功能。
实用到什么程度呢？
海教园的新盘中铁建花语天宸，87平米户型，北向赠出一个卫生间。
按常理，87平米怎么可能做到双卫呢？
还能保证客厅4米开间？全靠“黑科技”。
中铁建花语天宸87平米户型
津铁境界142平米户型，利用设备平台，赠出一个家政间……
津铁境界142平米户型
这是买房人真真切切能用到的空间，面积虽不大，胜在实用性强。
除了设备平台，还可利用挑空，增加使用空间。
绿城水西云庐E地块、武清城投春风杨柳，都做了L型咬合式户型。
绿城水西云庐E地块
龙湖海河砚熙台143平米做出了叠墅。
客厅挑空，都可以自己搭建，又多出半层使用面积。
（二）开放式阳台
开放式阳台，也就是露台。
起初，只能在叠拼看到露台，比如绿城水西云庐、想云湾。
后来，绿城水西云庐E地块，只批准在2楼做露台，其余楼层还是不行。
现在又放宽，能实现户户有开放式阳台。
生态城的贻成学府尊邸，做了外挂式露台。
贻成学府尊邸效果图
这绝对是天津住宅的历史性突破。
近20年不许做的开放式阳台，又重出江湖。
中铁建花语天宸，叠拼也做了玻璃材质的露台。
水西板块有楼盘后期也将做“层层露台”。
这种开放式阳台，赠送一半面积。
关键是，它能增加生活趣味性。
室内空间布局“万变不离其宗”，现在都恨不得把花园搬进屋。
露台进深最好超过1.4米，才能有户外阳台的体验感。
摆得下小桌椅、跑步机、望远镜，甚至能给小朋友支个帐篷，实现有天有地的生活。
这是室内封闭空间完全替代不了的。
有创新，就有争议。两种质疑声：
第一，北方适合做阳台吗？
北京也是北方，郑州也是北方，人家都有开放式阳台。
连齐齐哈尔都有，为什么天津不能做？
一年三个季节都能享受，也不可能天天刮风下雨。
第二，有人封阳台怎么办？
封阳台的心理，说到底还是觉得面积被浪费，利用率不高。
天津的老破小封阳台，是因为以前居住面积紧张，哪怕一平米也要收入囊中。
现在从“吃饱转为吃好”，更看重生活情趣。
所以，开放式阳台只能先从改善盘做起。
买150平米以上的业主，根本不在乎那两三平米。
担心封阳台会影响美观、影响房价？有些多虑了。
南方很多城市，也出现过因封阳台而干仗。
好的物业能严格管控，杭州有小区物业直接上吊车拆。
成都业主包阳台，被物业起诉，最终物业胜诉。
也有的社区，经过业主同意后，可以封阳台，但必须按图纸、材料统一封。
为了从源头避免封阳台，天津的贻成学府尊邸想了个“妙招儿”。
做“奇偶露台”，偶数层露台在南向，奇数层露台在北向。
贻成学府尊邸效果图
总不能封到楼上的楼上，把楼上的邻居挡住吧。
彻底断了封阳台的念想。
天津的住宅，越来越趋近于四代产品了。
（三）飘窗
飘窗本不稀奇，一直都算赠送。
最初要求飘窗距离地面不得低于60cm。
但这个高度坐上并不舒服，脚无法落地。
后来可以降到45cm，坐上去脚就可以沾地，增加使用功能。
现在，有的飘窗可以做到30cm。
比如万悦城，83平米的小户型，可以把飘窗当成沙发的一部分，合理利用。
关键是，从视觉上可以把30cm当做一个地台，视野开阔度更好。
关于飘窗的“黑科技”，后期我们单独说《飘窗进化史》。
事到如今，要算账了。
三代产品因有赠送面积，提高了得房率。
比如同样是120平米，总价400万。
二代产品没有赠送面积，但三代产品能赠送5、6平米，甚至10来平米。
折合到单价，自然是三代产品“相对更低”，更有性价比。
三代产品并非“又好又贵”，而是“好而不贵”。
创新加速后，不仅是表面的铝板、落地窗，内部也自带“黑科技”。
上半年我们已“预警”，二代产品正面临相对“技术贬值”。
症结就在于此。
如果只是颜值好看，那构不成什么大威胁，现在内涵也提升。
一个人长得好看，又有知识有文化，谁也抗拒不了。
二代产品很难干的过三代产品，现在是，以后更是。
这就叫——后发优势。
回归居住的时代，越来越明显。
天津的住宅，怎么突然卷成“铁刨花”了？
这是个悖论：
楼市越差，产品越好。
观望情绪重时，拿不出“供给侧诱惑”，没法吸引买房人。
刚需可以向下卷价格，改善不行，只能向上卷产品。
所以新盘一个比一个创新，比着“玩花活”。
杭州的产品，为什么全国都数一数二？因为阴跌了5年。
北京楼市火，越好的地段，户型越辣眼睛，不愁卖也就不动心思。
天津改善占比越来越高，市区成交占比已超15%。
买房人本身也需要好产品，这是一种双向奔赴。
住宅设计规范，就是钟摆。
2015年之后，因“高盛事件”管的很严，现在已大幅宽松。
当然，相比其它城市，天津的产品还有继续突破的空间。
其它城市新盘效果图
