原创 刘晓博
上周五（7月14日），在国务院新闻办举行的发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜对存量房贷利率调整做了如下表态：
按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
最近几天，媒体一直在追踪这项政策的落地情况，到目前为止，各银行仍然维持“未接到相关政策”的发布口径：
很多读者留言，希望我谈谈“存量房贷利率下调”还有没有戏，大概什么时候可以实施，力度有多大。
我的看法是：由于表态者和表态的场合都比较特殊，此前经济日报也发表过支持这种做法的评论，所以“存量房贷利率下调”一定会执行。
我多次在文章里讲过，打破贷款合同的约定，给存量房贷额外打折，历史上是有先例的，那就是2008年全球金融风暴之后，中国从2009年1月1日开始，给符合条件的贷款客户做了利率下调，把很多只享受了利率85折的，调整到了利率7折。
今天早上看到某券商研究机构说，当时能享受到存量下调的客户比例不到6%，大部分并没有实现存量下调。这个说法被多家媒体引用。
这个说法不准确。
根据央行2010年6月发布的“中国区域金融运行报告”，那次额外利率打折的情况如下：
从贷款利率执行情况看，2009 年全国个人住房贷款下浮利率占比达 93.0%，其中[0.7-0.85]区间的贷款占比为 80.6%。对 20 个重点城市的抽样调查显示，2009 年个人住房贷款平均利率为基准利率的 0.75 倍，低于上年调查时的 0.93 倍。
如果你对2009年存量房贷打折有更多探究的兴趣，下面的截图（来自央行“中国区域金融运行报告”）可以仔细阅读：
我个人预判，央行、金融监管总局很快就会出台存量房贷利率下调的政策指引。
各银行获得明确的指引，就可以来做这件事。最快可能会从8月1日起执行，最迟应该不会晚于9月1日。
细心的读者可能已经发现，央行给出了两种解决办法：
1、商业银行与借款人自主协商变更合同约定；
2、新发放贷款置换原来的存量贷款。
既然有第一种“比较简单”的办法，为何还有第二种“比较费事”的办法？
这可能是让银行间有竞争：如果你不给客户打折，其他银行可以通过发放“转按揭”来竞争存量客户，这种做法在2009年也实施过，有利于推动第一种办法的落地。
此次存量房贷利率下调的力度会有多大，是否人人都可以获得这个利好？
由于当前房贷占银行贷款的比重，是2009年时的2倍，所以此次存量房贷利率下调，一定是分类处理的，不可能人人都享受红利。
上图是央行公布的，过去8年来每个季度加权平均房贷利率。最苦逼的购房者是2017年末到2021年末这4年里的购房者，他们不仅被高房价套牢，还被高利率套牢。
当时的房贷利率普遍在5.6%以上，而目前只有4.11%（今年二季度），差距大约是150个基点。
对于一个贷款200万，用等额本金还款20年的家庭来说，月供差距在1600元以上，总利息差距大约39.24万元。
如果这个家庭的房贷利率可以从5.6%下调到目前的4.11%，每月就可以多出1600元的资金用来消费。
根据央行货币政策执行报告，2017年三季度末的个人房贷余额为21.1万亿元，2021年末为38.3万亿，我们大概可以推算出，2017年四季度到2021年末高利率时期新增的个人房贷大约在17.2万亿左右。
假设去年下半年至今，提前还房贷3.5万亿（今年上半年大约2万亿），而且都是这部分高利率客户。则剩余的高利率房贷，还有13.7万亿。
中国存量房贷户均余额为40万元，我们假设2017年末到2021年末这4年的客户平均每户余额为50万元，则13.7万亿高利率房贷涉及2740万个家庭。
这部分人有首套房贷款，也有二套房、三套房贷款。如果按照平均下调100个基点（1%）来计算，大约每年可以节省1370亿元，平均每户每年节省利息支出5000元。
相信此次存量房贷打折，政策一定会比较精细。比如严格区分首套房、二套房、多套房。
首套房肯定能享受更到的优惠，目前LPR的基准利率是4.2%，首套房贷款利率允许最多下浮20个基点，个别城市允许下浮更多（比如到3.7%）。存量房贷利率下调后，是否能突破下限（4.0%）还不知道，普通城市至少有望做到4.2%。
二套房利率会略高一些，调整之后仍将是大城市高于小城市，而一线城市仍将维持最高（比如深圳目前二套房贷利率为4.8%，北京为5.25%）。
三套房目前被定义为投资性购房，估计给打折的可能性偏小。不过我个人建议学习台湾省的做法，把第四套定义为非自住，前三套都可以视作自住，但第三套的利率优惠少于第二套。
以上内容，大多是我个人的预判，以及根据公开数据的推算。请大家静待官宣，以官方正式发布为准。
