2023年05月13日21:48:16 星座 1400

走到5月，大部分城市的楼市数据，比较难看了。

万万没想到，好不容易呵护的楼市，关键数据急转直下，给人有点刹不住的感觉。先来看几组数据：

1.根据中国网房地产数据显示，4月份商品房一线城市成交面积环比下降7.6%，二线城市环比下降38.2%。

环比就是4月份与3月份相比，如果说一线城市还掉得不多的话，那么，二线城市掉的就有点多了。业内都知道，3月份、4月份是一年楼市的传统旺季，有“金三银四”的说法，从这个数据看，一线城市成交数据虽然掉的不多，但主要是供应量也不多，二线城市数量多，供需占比大，掉了1/3就很能说明问题。

2.根据中指院发布的数据显示，4月份100座重点城市商品房成交面积环比下降2成，百强房企的销售额环比下降了17.4%。克而瑞研究中心发布的数据也证实了这一点，仅西安、成都中西部城市环比增长，其他城市包括经济发达的东部、东南部沿海城市环比数据大部分都是下降的。

克而瑞分析中的有句话很现实，本轮行情主要是依托刚需、刚改自住需求驱动。说白了，3月份楼市给人火爆的假象，主要是疫情积累的一部分急需的住房需求，比如结婚、孩子上学原因等等，这波需求一过，到4月份没有新增的其他需求跟上，至于5月份，现在看就更冷了，投资客不接棒，市场瞬间就戛然而止。

3.二手房挂牌量全面快速上升，不少城市创历史。网上房地产数据显示，重庆、苏州、南京、成都、杭州等10大城市的二手房挂牌量为195万套，同比增幅约81%。比如，目前杭州二手房挂牌量超过21万套，南京接近17万套。一线代表城市上海二手房挂牌量超40万，虽然后来有媒体核实说这是核验码数据，2021年后每挂一次就会有一个核验码。不禁想问，这又能减掉多少呢？毕竟大家有事没事干嘛把一套房子挂几次。我们知道，二手房市场比商品房更能反映真实市场，因为后者可能存在开发商暂时不领证，暂时不销售，但个人名下的房产则是根据市场做出的真实反映。

回归一下这二十多年楼市的历史，在金三银四二手房挂牌量上涨的这么快的，几乎没有发生过。至于原因，有人说是置换，有人说房贷还不起了，也有人说随着不动产联网房地产税快要来了，还有人说，担心房价下降变现才是王道。要我说嘛，这些因素都包含其中。

4.土地市场仍旧颓势。根据中指院的数据显示，1-4月份，全国22个省份的土地出让收入不及去年同期。财政部公布的一季度土地出让收入减少了27%。所以，我们不要看网上的炒作，总是说某某城市的土拍出现多家房企抢一块地，你看看他们一次卖了几块地？比如最近网上炒得比较火的南京、成都、厦门土拍，分别只卖了10块、2块、3块，这其中还有当地城投兜底的，所谓触顶的溢价地块也就溢价了10%几，你让他们像以往一样一次集中供地二三十块试试？

以上数据可以说是从各方位证实了楼市冷的有点快，当然，也有人说，你都用环比数据，其实同比去年的数据还可以，不要太悲观嘛。这明显有点自娱自乐，去年是啥情况，今年是啥情况，在很多专家的眼里，今年开年后楼市就是万事俱备，只等经济快速恢复，结果却来了一个“倒春寒”，以至于有专家改口，希望出台更有力的稳楼市措施，否则楼市将面临下行压力。

当笔者正在梳理这些数据时，又看到了一个官方发布的数据，更证实了后期楼市不乐观。统计局发布的数据显示，4月份住户部门短期贷款减少了1255亿，中长期贷款减少了1156亿。短期贷款嘛，指的是微小企业贷款、居民的消费贷啥的，而中长期贷款就是房贷，10年、20年、30年这类的。房贷居然是负数，说明都不怎么买房了。

都不买房，钱用来干啥？

这里需要否定一点的是，肯定不是拿出来消费了。被媒体炒得沸沸扬扬的五一长假旅游，全国旅游收入也不过1480亿，平均到每个人身上才多少钱？其他方面消费也不可能，因为统计部门公布的4月CPI仅增0.1个百分点，这数据说明消费萎缩而不是活跃。钱到底去哪里了？兜兜转转你会发现大家把钱存起来了，根据央行5月11日数据显示，4月末存款为273.45万亿元，同比增加12.4%，增速比去年同期高了2个百分点。

你把钱存起来不买房，这咋行？一批大招来了，目标清晰了。

面对楼市转冷，最着急的自然是银行，对居民的存款利率即将全面下调。根据界面新闻的报道，5月15日起，工农中建四大行协定存款和通知存款利率下降30BP，其他行下降50BP。这个幅度真不小，以前我们每次加息，一般也就15个BP，这一下来个30BP-50BP，存款利率下降有点猛，除了缩小存贷息差改善银行经营状况外，直接的目的是，银行要把居民的存款逼出来，大家不要躺在银行挣银子，要让我们去消费，住房作为消费的一种，自然也有恢复楼市的意图。不得不说，这是银行与住户部门的一个博弈，你不消费、不买房，我给你把利率大幅下调了，你还是乖乖就范吧？

除了银行，地方面面对经济发展和财税收入压力，其急迫性可以说也是当仁不让。据不完全统计，各地稳楼市的措施五花八门，有的城市是采用了多种力度不小的组合方式。比如滁州提高了住房公积金贷款额度、购房税费优惠、团购新房优惠等组合拳，对普通高校毕业生等人才最高补贴20万元；银川、郑州可提取住房公积金支付购房首付；武汉东湖区对3孩及以上家庭每年每孩补贴1万元，一直到6岁。青岛城阳区从5月15日起对1-6层次人才发放购房补贴，最低的本科生也有8万元购房补贴，最高可以补贴30万元。此外，房票安置作为棚改的“变种”，一些城市也开始兴起，比如义乌用10亿房票带动商品房销售591套，而江苏南京把房票安置扩展到主城六区，被征收人可凭房票购买商品房或安置房，意图很明确，就是去化近7.5万套的商品房库存，恢复住房市场。