为推进普法工作纵深发展，
进一步延伸司法职能，
培养群众学法、知法、守法、用法意识
11月14日下午，西充县人民法院在全县开展“庭审进万家”活动。活动设立30余个直播点位，为1300余人带来了一场“沉浸式”法治直播课。
老李，说是法院在搞庭审进万家，好像是关于房子遭先卖后抵的，去看一下嘛！
要得，我刚好前段时间买了房子，正好去了解一下如果买房人和开发商权利发生冲突怎么办！
那说走就走！等哈去暗了没得位子了！
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庭审现场图
案情简介
四川某银行股份有限公司因与四川某建设有限公司金融借款合同纠纷一案，经西充县人民法院审理作出判决，四川某建设有限公司未履行判决义务，四川某银行股份有限公司申请强制执行，执行中查封了已经办理抵押登记的案涉房屋，何某1、何某2不服，提出执行异议申请，我院审查后裁定中止对案涉房屋的执行，四川某银行股份有限公司不服该执行裁定，提出执行异议之诉。
现场授课
活动现场，法院“片区法官”们结合庭审案例，在观看庭审直播的同时，向群众讲解“执行异议”相关法律知识，为现场群众上了一堂生动的法治课。
法官说法
西充县法院党组成员、副院长 向萍
案外人执行异议之诉这一诉讼制度的目的是为了保护案外人的合法权益，但同时也要保证债权人执行利益的实现。因此，案外人执行异议之诉的起诉条件非常严格，除了符合民事诉讼法第一百二十二条规定外，还须同时具备以下几个特殊条件：
1.必须是基于实体权利提出执行异议。如果对执行标的没有实体权利，仅是针对人民法院执行行为不规范提出执行异议，比如超标的查封、超期限查封的，则不符合执行异议之诉的起诉条件。
2.必须与作为执行依据的原判决、裁定无关。案外人如认为执行依据（即生效的判决、裁定）错误，可以提起案外人申请再审程序。
3.案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回。人民法院对案外人的异议经过审查认为案外人的异议理由不成立，裁定予以驳回，应在法定期限内提起执行异议之诉。
4.自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。该十五天属于除斥期间，即不变期间，不存在中断、中止或延长情形。
法官提醒
在房产交易过程中，买受人要履行好审慎审查义务，以降低房产交易风险，维护自身合法权益。
- 审查房屋的权属状况，是否存在其他共有权人，并且要求卖方提供单独所有的相关证明材料；
- 审查房屋有无其他债权债务纠纷，有无被国家机关、司法机关查封的情况；
- 审查房屋有无抵押情况、租赁情况；
- 审查所购房屋是否属于允许上市交易的房屋；
- 合同签订后及时办理网签备案、办理预告登记或所有权变更登记。
相关法条
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
- 第三百零九条
案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
- 第三百一十条第一项
对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
- 第二十八条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
- 第二十九条
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
来源：西充法院
