被称为珠江新城住宅双子星，嘉裕公馆的优势与劣势

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一、

在广州买改善型的住宅，嘉裕公馆是绕不过去的，多多少少都会把它作为标杆去看。

按照他的楼龄，位置，学区等特性，这个标杆盘是名副其实的。

作为珠江新城中区的双子星之一，价值毋庸置疑，标杆盘就是这个意思，交投非常活跃。

二

嘉裕公馆的物业是永恒的话题，个人看得不是很清楚。

但是如果由中海或者是新世界这个档次的物业接手的话，已经可以让嘉裕公馆保持长期竞争力了。

但是现在的管理水平真的不好说。

三

由于当时开盘并不贵，很多业主的心态并没有高到天上去，导致了嘉裕公馆去年一直在15万到19万之间徘徊，承受了很大的抛售压力。

毕竟这些业主买得太便宜了，上千万的利润，谁能不心动。

▲图来自贝壳

很多人卖了之后去置换到东区，所以说他并没有呈现一房难求的情况，也就是说穿越周期能力，后期要打一个问号，个人感觉业主是不够抱团的。

四

就户型构成来说，它要比中海花城湾纯粹得多，大多数的户型都要超了豪宅。

这导致他的购买门槛很高，能住进去的，确实要花费不菲的代价。

五

不够讨好的装修风格和大堂风格是他的弱点。

个人认为这种暗色系的感觉并没有很多人买账，导致在刚进入房间或者大堂的第一分钟，就会给人压抑的感觉。

个人认为这种第一感觉的减分，对于楼盘的影响在每平米5000元左右。竟然这个房子比中海花城湾要新很多啊。

还有室内装修实在是有点老气，就像希尔顿酒店标间儿一样的装修风格。

六

原来嘉裕公馆最优秀的户型恐怕要数122平米的南向户型了，三房加主套，加入户花园绝对满足一般用家的需求，但是二改五之后，税费可能会上来。

▲嘉裕122户型图(图来自贝壳)

另外155南向也是非常优秀的户型，但是他的200平的楼王户型在二级市场上并没有很好的表现。

▲嘉裕122户型图(图来自贝壳)

可能因为总价过高，加上户型不够方正，景观不够优秀等原因，这点确实有点遗憾，有很多基本面上的问题，硬伤是后期不可改变的。

如果一个小区的楼王户型不给力，那么对于这个小区的综合价值会有一定的折扣。

七

由于历史遗留问题和将要开通的隧道等等，这个小区周边的噪声和底商并没有很好地处理，这也是遗憾之一。

但是鱼与熊掌不能兼得，这么优秀的位置，生活便利性在广州独步天下。

而且随着20年天德广场的开幕和IGC的成熟，这个区位价值将会更快的兑现。

八

如果一个楼盘有综合分数的话，嘉裕公馆的综合分数在广州一定是前五名的。

毕竟能让老公上下班方便，老婆美容方便，孩子上学方便的地方并不多。

对于绝大多数的高端购买力（非顶级）来说，这个楼盘不可错过。

只是你在楼层、朝向、景观、噪声等方面的综合妥协会让你非常纠结，找到好的东西并不容易。

在这一点上，中海花城湾的178户型就形成了比较广泛的共识，所以他在二级市场上的表现，个人认为会持续优秀下去。

▲嘉裕122户型图(图来自中原地产)

嘉裕公馆并没有与之相当的户型可以PK，毕竟嘉裕公馆很多超豪宅的户型，改四房还是很牵强的。

九

嘉裕公馆还是缺乏想象力。

在此时此刻的广州珠江新城，也许三四百平米的花城大道以南的大平层，才是未来可以穿越周期的产品。

而嘉裕公馆并没有这种300平左右的尺度，很好的、有空间感的产品。

十

嘉裕公馆为什么没有位列指导价？

并不是他的潜力不行或者长得慢，原因还是他的户型大部分都超过了豪宅线，你懂的。

所以不懂不要乱讲，这个楼盘就算没有在指导价名单里边，也是非常优秀的。

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