土拍预判：厦门2022年出让地块情况

最近厦门自然资源和规划局公布了2022年住宅用地供应计划，就着今年土拍要出让地块的情况，结合整个房地产市场大环境，今天来说说厦门今年土拍走势的一个逻辑和打法。

厦门房地产开发市场上有三种类型的房子：商品房，安置型商品房（简称安商房）、保障房（人才房是保障房的类别之一）

一. 商品房

今年的话，厦门商品住宅用地，思明区有3块、湖里区3块、海沧区3块、集美区7块、同安区4块、翔安区3块。从出让地块的总平方数来看，思明区加湖里区占总量的17.6%，海沧、集美、同安、翔安合起来占总量的82.4%，岛外依然是厦门土地供应的主力。

相比很多年前来说，岛内地块的数量和面积总量，在今年都达到了一个新的高峰。相比前几年同安和翔安作为岛外供应的主力，今年岛外的主力是海沧和集美。

思明区：3个地块，都将在今年的一季度出让，湖滨四里>湖滨一里>岭兜，湖滨今年果然毫无悬念的出来了，作为大家都很期待的地块，除了容积率高不舒服外，其他都没的说。思明区还有将军祠地块，滨北地块值得大家期待，不过看来又要等一年了。

湖里区：3个地块，同样也将在今年的一季度出让，五缘湾地块>湖里古地石F16 、F18、F25地块=湖里古地石F20 地块。五缘湾地块还是比较优秀。

海沧区：3个地块，分别是海沧马銮湾孚中央地块（一季度出让）、海沧马銮湾长庚医院西侧3宗地块（二季度出让）、海沧CBD3#地块（三季度出让）。

海沧区的土地出让计划跟之前网络上曝光的第一季度出让的地块有所区别，之前网络上曝光的是：海沧马銮湾长庚医院西侧3宗地块+海沧乐活岛商业总体北侧5地块，这样的话马銮湾的新盘在今年就大概会有5000,6000套房，直接把马銮湾卷死，这样无论是对二手房业主还是新房开发商来说都是噩梦，但是会利好刚需。

不过这种打法政府肯定是不会去做的，所以我们看到官方发布的信息是：一季度出让海沧马銮湾孚中央地块（下下等资质）、二季度出让海沧马銮湾长庚医院西侧3宗地块（下等资质）、三季度出让海沧CBD3#地块（上上等资质）。

海沧CBD3#地块>>海沧马銮湾长庚医院西侧3宗地块>海沧马銮湾孚中央地块。

海沧CBD地块是在整个海沧最好的板块，东屿板块，东屿上次的新盘是建发缦云，是当时整个厦门的红盘，让很多刚改朋友们趋之若鹜，去化也是非常的快。这次东屿好不容易又有新的地块出让，同样肯定也是有很多刚改朋友们在兴奋的搓手手，拭目以待了。

集美区：7个地块，分别是集美仑上居住地块（一季度出让）、集美国际学校东侧地块（一季度出让）、集美灌口22#地块（二季度出让）、集美新城中移动南侧B08地块（二季度出让）、集美后溪B地块（二季度出让）、集美新城西亭片区综合开发地块（三季度出让）、集美后溪仁德路与孙霞路交叉口北侧地块（三季度出让）。

集美第一季度出让的地块是仑上居住地块和集美国际学校东侧地块，这与之前网络曝光的集美一季度出让地块一致。

集美新城西亭片区综合开发地块>集美新城中移动南侧B08地块>集美国际学校东侧地块>集美灌口22#地块>集美后溪仁德路与孙霞路交叉口北侧地块>集美后溪B地块>集美仑上居住地块。

跟海沧的打法一样，集美区也是将最好的一个地块留在了第三季度出让，集美新城西亭片区综合开发地块是集美新城核心区的核心位置，是集美新城核心区的最后一块拼图，如果真的能够在今年完成出让，那么集美新城将真正的完成。这块地的体量很大，在集美中粮大悦城的边上，相信这块地，会让很多购房者趋之若鹜。

同安区：4个地块，分别是同安古庄01、 02号地块（一季度出让）、同安古庄05号地块（一季度出让）、同安城南片区居住地块（一季度出让）、同安新城太保养老东侧地块（三季度出让）。

同安第一季度出让的地块是安古庄01、 02号地块和同安古庄05号地块，这与之前网络曝光的集美一季度出让地块一致。

同安新城太保养老东侧地块>同安城南片区居住地块>同安古庄05号地块>同安古庄01、 02号地块。

跟海沧和集美的打法一样，同样将最好的一个地块留在了第三季度出让，同安新城太保养老东侧地块属于环东海域新城距离阳光城睿湾不远，享受浪漫滨海线。

翔安区：3个地块，分别是翔安火炬实验学校南侧F27地块（二季度出让）、翔安新城轨道3号线后村站配套项目地块（二季度出让）、翔安彭厝村北侧片区（二季度出让）。

翔安新城轨道3号线后村站配套项目地块=翔安彭厝村北侧片区》翔安火炬实验学校南侧F27地块。

翔安的打法应该是最聪明的了，3块地都放在第二季度出让，避开了第一轮岛内的强势出击，避开了第三轮集美和海沧各有一块上上等的地块的压力，在第二季度压制其他各区的地块。

翔安新城轨道3号线后村站配套项目地块和翔安彭厝村北侧片区，都属于翔安南部新城，其中翔安新城轨道3号线后村站配套项目地块属于翔安南部新城核心板块，翔安彭厝村北侧片区与南部新城核心板块仅仅只隔了一条蓬莱路。

但是从我个人的观点来看，两个地块的资质不相上下，都很不错，只是后村地块离地铁更近一些，但彭厝村北侧片区地块，在地铁4号线林厝站和彭厝北站之间，距离地块也很近。

二. 安商房

安商房全称安置型商品房，就是一个社区里包含了商品房和安置房。按照商品房运作模式组织开发建设面向被征收人定向销售的限价商品房。性质介于安置房和商品房之间，价格也介于两者之间。

厦门的安商房体量很大，大概在 722万方左右，其中岛内大概占了3分之1左右，今年岛内之所以6块地，这样的一个规模体量，就是这几年来岛内拆了很多城中村才得到的。

安商房会吸引不少的拆迁户进行沟通，这样的话资金也会被分流，这样的话，岛内商品房新盘的销售压力也会增大，加上接下去岛内商品房新盘供应量的井喷，岛内新盘也是会变得很内卷。

三.保障房

这两年厦门政府大力推行保障房建设，按照计划，今年将有10000套保障房实现竣工，有一说一厦门保障房的位置和配套都挺不错的，有社区商业，有地铁，有学校等等配套。对于想要在厦门安居乐业但是又囊中羞涩的人群来说，相对于购买非常偏僻的商品房来说，选择保障房也是一种不错的选择，希望大家都能留厦来。

以上就是关于厦门2022年出让地块情况的预判，刚需朋友们有什么想说的，可以在下面留言互动。

我是厦门刚需哥，立志做一个最懂刚需的房产号，我们下期再聊。

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